Péril de bien

Péril de bien immobilier  –  Les immeubles menaçant ruine,

Lorsqu’un logement, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un immeuble, présente un réel danger pour ses occupants, des voisins ou des passants, de part sa mauvaise solidité, il peut alors être placé sous arrêté de péril. Le maire (ou le préfet de police à Paris) peut engager une procédure de péril à l’encontre du propriétaire afin qu’il prenne les mesures nécessaires.

Le péril suppose qu’un appartement (immeuble) ou une maison individuelle présente un danger pour la sécurité de ses occupants. Il peut s’agir d’un effondrement de planchers, d’escaliers, d’un garde-corps, de balcons, d’une toiture, d’une façade ou de chutes de pierres,…

Dans le cas ou cette anomalie ne présente pas de danger direct, sera alors engagée une procédure de péril ordinaire. Dans le cas inverse, c’est-à-dire si l’insécurité est trop importante et représente un danger immédiat pour les occupants du bâtiment, c’est une procédure d’urgence qui sera alors lancée.
Cette procédure n’est à pas confondre avec une procédure d’insalubrité. En effet, dans le cas de l’arrêté de péril, c’est bien la solidité du bâtiment qui est remise en cause et non pas l’état des logements ou leurs mauvaises conditions d’occupation.

L’actualité de cette fin d’année 2019 a livré une malheureuse illustration de ce qu’est un arrêté de péril, après l’effondrement de plusieurs immeubles collectifs à Marseille.

Quand le maire peut-il mettre en œuvre une procédure de péril ?

• Lorsqu’il a connaissance de désordres affectant un immeuble, le maire peut user de son pouvoir de police spéciale pour enclencher une procédure de péril.
• Le danger doit être réel, actuel et susceptible de provoquer à brève échéance des troubles graves pour la sécurité des occupants, des voisins ou des passants (une procédure spéciale a en outre été créée en décembre 2008 pour la ruine des monuments funéraires dans les cimetières).Explication en quoi consiste exactement un arrêté de péril ?

Qu’est-ce qu’un arrêté de péril ?

Lorsqu’un immeuble présente un danger de solidité, le maire peut engager une procédure de péril à l’encontre du propriétaire d’un logement ou du syndic de copropriété lorsque l’immeuble est en copropriété. L’effondrement des planchers, d’escaliers, de garde-corps, de balcons, de la toiture ou d’une partie des façades peuvent caractériser le péril d’un immeuble.

Procédures de péril ordinaire et imminent

La procédure de péril dite « ordinaire » peut être engagée par le maire à l’encontre du propriétaire de l’immeuble en cas de danger non immédiat, dès lors qu’il a connaissance de désordres dangereux pour la sécurité des habitants. Après la visite des agents de la mairie, si des travaux n’ont pas été exécutés, le maire peut prendre un arrêté de péril mettant en demeure le propriétaire de les entreprendre voire même interdisant le droit d’habiter les lieux. En dernier ressort, sans réalisation par le propriétaire des travaux ordonnés par le maire, ce dernier peut les faire exécuter aux frais du propriétaire.
Lorsqu’un immeuble présente des dangers réels et immédiats pour la sécurité de ses occupants et que la situation présente un caractère d’urgence, le maire peut alors notifier au propriétaire qu’une procédure de péril « imminent » va être prise. C’est alors un expert qui sera chargé d’examiner la solidité de l’immeuble et qui devra proposer des mesures pour mettre fin à l’imminence du péril sous 24h. Des démarches sont entreprises par la mairie vis-à-vis du propriétaire de l’immeuble, à savoir évacuer les occupants (et les reloger) étant donné l’urgence de la situation, entreprendre les travaux d’urgence et, s’ils sont ne pas exécutés immédiatement, le maire peut ordonner leur exécution aux frais du propriétaire voire le poursuivre pénalement.

Les tristes événements survenus récemment à Marseille ont mis en lumière le mauvais état de certaines copropriétés et plus particulièrement les immeubles faisant l’objet d’un arrêté de péril. En tant que propriétaire d’un logement sous dispositif Pinel, quelles peuvent être les conséquences d’une telle mesure sur son bien immobilier ?

Les faits révélant l’insécurité d’un logement doivent être signalés à la mairie par téléphone ou par courrier. Les services chargés d’établir un constat doivent intervenir dans un délai de trois mois à compter du signalement. Ceci étant fait, le maire notifie au propriétaire du logement ou au syndic (dans le cas d’un immeuble en copropriété) qu’une procédure de péril va être prise. À noter que la procédure de péril s’applique uniquement à la solidité du logement et non pas à son état ou à ses conditions d’occupation qui sont traités par la procédure d’insalubrité.

Dès réception du courrier, le propriétaire (ou le syndic) dispose d’un mois maximum pour présenter leurs éventuelles observations à la mairie, par lettre recommandée avec avis de réception.

Arrêté de péril

Arrêté pris par le maire (ou le préfet de police à Paris) dès lors que ses services ont pu constater dans un immeuble, alertés par les occupants, le gestionnaire, un architecte, un expert judiciaire ou tout homme de l’art, qu’un état de dégradation mettait en cause la stabilité d’un bâtiment et la sécurité des occupants ou des riverains ou passants.

L’arrêté de péril est assorti de prescriptions de mesures conservatoires et de travaux impératifs, ainsi que d’un délai pour les réaliser. À défaut, l’autorité administrative peut les faire réaliser aux frais du propriétaire ou des copropriétaires, le recouvrement du coût des travaux s’effectuant comme en matière d’impôts.

Suivant la gravité du péril, l’arrêté est assorti ou non d’interdiction partielle ou totale d’habiter, le relogement pour les locataires étant à la charge des propriétaires.
Le loyer en principal (hors charges) ou toute autre somme versée par les occupants en contrepartie de l’occupation des lieux cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté de péril (imminent ou ordinaire) ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit le constat de la réalisation conforme des mesures prescrites.

À compter de la notification de l’arrêté de péril, les locaux vacants ne peuvent être ni loués ni mis à disposition pour quelque usage que ce soit.

L’arrêté de péril doit impérativement être signalé en cas de vente.

Un arrêté de levée est pris après constatation par les mêmes autorités de l’exécution des travaux prescrits et de la disparition du danger.
Les dispositions concernant les bâtiments menaçant ruine sont régies par les : Articles L511-1 à L511-6 du code de la construction et de l’habitation.

Des dispositions particulières sont prévues pour les bâtiments en copropriété : lorsque l’arrêté de péril concerne les parties communes d’un immeuble en copropriété et n’a pas été exécuté dans le délai fixé, la mise en demeure prévue par les textes mentionnés ci-dessus est adressée au syndicat des copropriétaires, pris en la personne du syndic de copropriété qui, dans le délai de vingt et un jours à compter de la réception, la transmet à tous les copropriétaires.

Lorsque l’inexécution de l’arrêté de péril résulte de la défaillance de certains copropriétaires, le syndic en informe le maire en lui indiquant les démarches entreprises pour faire réaliser les travaux prescrits et en lui fournissant une attestation de défaillance. « Sont réputés défaillants au sens de l’alinéa précédent les copropriétaires qui, après avoir été mis en demeure de le faire par le syndic, n’ont pas répondu ou n’ont répondu que partiellement aux appels de fonds destinés à financer les travaux prescrits dans le délai de quinze jours à compter de la sommation de payer ». La commune dispose alors d’un délai d’un mois pour décider de se substituer aux copropriétaires défaillants. Lorsque la commune n’a pas recouvré la totalité de la créance qu’elle détient sur un copropriétaire défaillant auquel elle s’est substituée, le syndic doit l’informer d’une vente éventuelle de lot par ce copropriétaire afin de lui permettre de faire valoir ses droits auprès du notaire qui en est chargé.

Lorsque tous les copropriétaires sont défaillants, la commune ne peut recourir à la procédure de substitution…

Ce qu’il faut retenir des procédures de péril.

Loyer et arrêté de péril

Si un logement est loué, le loyer cesse d’être dû à compter du 1er jour du mois suivant l’envoi de l’arrêté de péril au propriétaire. La location doit reprendre au 1er jour du mois qui suit l’envoi de la mainlevée (fin de l’arrêté de péril) au propriétaire.

Les édifices menaçants  

Certains édifices présentent des caractéristiques de délabrement pouvant comporter un risque d’effondrement partiel ou total et représenter un danger pour leurs occupants , pour les passants ,pour les immeubles contigus ou encore pour toute personne pouvant y accéder. Dans de telles situations, le Maire dispose de deux procédures, dites « de péril », lui permettant de prescrire la réparation ou la démolition des immeubles mis en cause. Ces procédures de péril relèvent d’un pouvoir de police spéciale du Maire (art L511-133-5 du CCH) lui conférant un pouvoir propre (le conseil municipal est incompétent en la matière). Le Maire peut par exemple faire procéder à toute visite utile permettant de déterminer le niveau de solidité de tout bâtiment.

Selon la nature du péril, deux procédures sont applicables :

• Procédure de péril ordinaire : péril non imminent (art L.511-2 du CCH) Code de la construction et de l’habitation.
• Procédure d’urgence : péril imminent (art L.511-3 du CCH) Code de la construction et de l’habitation.

Le danger est grave et imminent (art L.2212-2 du CGCT)  Code Général des Collectivités Territoriales.

Lorsqu’un bâtiment est en train de s’effondrer, ou plus largement face à une situation d’extrême urgence causée par des événements extérieurs (non directement causés par un défaut d’entretien du propriétaire), le Maire détient un pouvoir de police générale au titre de l’article L.2212-2.1 du code général des collectivités territoriales. Dans ce cadre le Maire peut prendre toutes les mesures que les circonstances exigent de mettre en œuvre, à condition toutefois qu’elles soient proportionnées à la situation.

Observation : la carence de l’autorité municipale à agir peut engager la responsabilité de la commune, le Maire disposant à tout moment de tous les moyens pour expertiser ou vérifier l’état d’un immeuble supposé dangereux. Par ailleurs, en cas de carence de la commune, le Préfet peut se substituer au Maire (art 2215-1 CGCT).

Il peut également intervenir au titre de son pouvoir de police administrative spéciale relatif aux immeubles menaçant ruine prévu à l’article L. 2213-24 du même code, en agissant dans les conditions prévues aux articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation. Il peut ainsi prescrire la réparation ou la destruction de bâtiments et mettre en demeure un propriétaire, par un arrêté de péril et à l’issue d’une procédure contradictoire, de prendre les mesures nécessaires.

Si les propriétaires du bien sont défaillants, la commune peut mobiliser plusieurs autres outils.

1) Le premier outil est la procédure du bien en état d’abandon manifeste, prévue aux articles L. 2243-1 et suivants du CGCT : après une procédure de constat d’un bien non entretenu et un échange avec le propriétaire, elle peut aboutir à une expropriation simplifiée pour cause d’utilité publique avec versement d’une indemnité.

2) Le deuxième outil est la procédure des biens « sans maître », prévue aux articles L. 1123-1 et suivants du Code général de la propriété des personnes publiques. En cas de propriétaire inconnu et de non-règlement des impôts fonciers depuis plus de trois ans ou de leur règlement par un tiers, le bien peut être acquis par la commune.

S’agissant des propriétaires insolvables,

• Pour les personnes de bonne foi mais impécunieuses, la commune peut les orienter vers la délégation de l’Anah pour étudier leur éligibilité aux subventions accordées pour la réalisation des travaux prescrits par l’arrêté de péril,
• Pour les personnes de mauvaise foi qui ont organisé leur insolvabilité, il convient de se rapprocher du parquet afin que des poursuites puissent être engagées sur le fondement de l’article L. 511-6 du Code de la construction et de l’habitation.

Dans un contexte d’expertise établi par le cabinet J.D.T.G

Ce type de procédure (de péril de bien)  se veut justement très exigeant en matière d’expertise,

selon la nature du bien immobilier.

Cette expertise en construction dont nous maîtrisons parfaitement  les pathologies et les différents modes constructifs en soutien de notre bureau d’études en ingénierie de la construction, du bâtiment et des travaux publics interne  permet d’éclairer vos décisions aux plans technique, économique et juridique, identifier les causes de vos problèmes, estimer des solutions réparatrices de principe et dégager des responsabilités, si nécessaire.

Pas question de s’engager à la légère, elle s’entoure d’avis techniques factuels. D’autant qu’il s’agit, la plupart du temps d’imputer les frais de travaux aux propriétaires. « Ces dossiers sont très complexes. Sur la base de lois qui s’enchevêtrent. La procédure peut durer très longtemps. »

Précisons qu’à la complexité et à la longueur de temps nécessaire, peuvent s’ajouter d’autres difficultés : Comme celle de propriétaires dont le patrimoine est très mal entretenu, qui vit dans les lieux et qui, même si l’on obtient pour eux des aides au financement de l’état  auprès des organismes dédiés  subventions pour la rénovation de l’habitat, ils ne disposent pas du solde de 25 à 35 % nécessaires aux travaux.

L’expertise technique de la construction, est une science s’appuyant sur les techniques de construction et du génie civil (Normes, DTU etc.). Nos experts, diplômés d’écoles d’ingénieur en génie civil, ou équivalent, mettent leur compétence et leur savoir-faire à votre service.

Notre passion pour le métier d’expert et de l’ingénierie structurelle en bâtiment nous anime depuis plus de 38 ans. Nous exerçons toujours avec l’indépendance et le professionnalisme indispensables pour éclairer, de manière efficace, les désordres, malfaçons et non conformités affectant les logements, les immeubles ou maisons individuelles.

Périls couverts (informations)

Les périls ci-dessous sont habituellement couverts par le régime des catastrophes naturelles.
Cette liste n’est pas exhaustive. Compte-tenu de leur assurabilité, les périls tempêtes (sauf vents cycloniques de grande ampleur), grêle, neige et gel sont pris en charge par des garanties d’assurance, ce qui justifie leur exclusion du régime légal des catastrophes naturelles.

Sécheresse   –   Mouvements de terrain   –  Inondations  – Cyclones et Ouragans  –  Avalanches   –    Séismes   –  Volcanisme  – Tsunamis.