La méthode par capitalisation de revenu

Le bien immobilier s’évalue au regard de son attractivité pour des investisseurs à travers un taux de rendement correspondant à un loyer réel ou vraisemblable.
Cette méthode prend en compte ce qu’il est d’usage de considérer, pour un investisseur (retour sur investissement raisonnable, faible risque d’investissement, etc.), s’agissant de biens analogues.
Elle s’applique soit à des biens effectivement donnés à bail (revenu constaté), soit à des biens pour lesquels il a été plus aisé de trouver des références sur le marché de la location que sur le marché de la vente.

La méthode promoteur

La valeur de l’immeuble est déterminée par rapport au retour sur investissement que pourrait générer un projet de restructuration immobilière, prenant en compte tout le potentiel urbanistique.
Connue aussi sous le nom de méthode de récupération foncière ou de compte à rebours opérateur, la méthode promoteur estime la valeur théorique de biens (terrains ou immeubles bâtis en fin de vie), en considérant le probable retour sur investissement d’une opération de construction et/ou revente immobilière, optimisant le potentiel urbanistique du terrain.
Contrairement à la méthode par capitalisation de revenu, la méthode promoteur ne s’intéresse pas à ce qui est mais à ce qui pourrait être. Elle est généralement utilisée pour estimer la valeur marchande d’un terrain à bâtir et peut aussi servir à évaluer un immeuble bâti existant (objet d’une restructuration).
Elle intègre pour cela, l’ensemble des flux de dépense (achat du terrain, études, démolition, indemnités d’éviction, agios bancaires, construction, commercialisation, taxes et impôts divers etc.), rapportés aux potentiels des flux entrants (prix de cession des immeubles).
Dans ce cadre, il convient d’entreprendre une étude d’urbanisme, pour établir la nature du immeuble ou des immeubles potentiels, leur surface développée optimale supportée par le terrain et déterminer la valeur de marché des biens, réalisables sur le terrain.
La valeur du terrain (et des bâtiments à démolir le cas échéant) est alors établie en pourcentage, par rapport à l’excédent brut théorique de l’opération potentiellement réalisable. On appelle charge foncière la valeur que les promoteurs reconnaissent à la partie de l’investissement consacrée au rachat du foncier.

La méthode des Discounted Cash Flow

L’expertise de la valeur vénale se base sur le montant qu’un investisseur est prêt à payer aujourd’hui en prévision des flux de trésorerie des années futures.
Cette méthode consiste à calculer, par actualisation, la valeur actuelle nette des flux de trésorerie futurs attendus de l’exploitation directe ou locative d’un actif, notamment immobilier ou d’une activité.
La méthode des flux futurs de trésorerie, également désignée sous le terme de Discounted Cash Flow (DCF), est très largement admise en matière d’évaluation d’actifs et traduit financièrement le fait qu’un actif « vaut ce qu’il rapporte ».
Dans le cadre d’une transaction, le montant ainsi déterminé, correspond au prix qu’un acquéreur
devrait accepter de payer pour un investissement donné, puisque cet investissement lui permettra de couvrir le coût des capitaux (dette et fonds propres) qu’il engage.
Un des principaux attraits de cette méthode est de mettre en lumière l’ensemble des hypothèses sous-jacentes à une valorisation (croissance, rentabilité, investissements) et ce, sur une longue période : les flux de trésorerie sont en effet modélisés, puis projetés sur le long terme. S’agissant d’un immeuble (ou ensemble immobilier), ce long terme correspond à un cycle de vie (entre deux campagnes lourdes de rénovation).
On peut décomposer la mise en œuvre d’une évaluation par la méthode du DCF en quatre phases qui, sans être totalement indépendantes, correspondent aux éléments les plus importants du modèle. Ces étapes sont les suivantes :

• modéliser les flux de trésorerie attendus
• estimer le flux normatif
• calculer le coût moyen pondéré du capital
• déterminer la valeur de l’actif considéré

Notons que certains bâtiments (atypiques, monovalents, pollués ou dégradés) rendent plus difficile l’application de ces méthodes. L’expert doit alors s’adapter.
L’expert rencontre souvent des difficultés pour estimer la valeur vénale immobilière. En effet, lorsque les bâtiments sont atypiques, monovalents, pollués ou dégradés, les méthodes d’évaluation de la valeur vénale peuvent être tenues en échec.
Il va s’agir notamment de bâtiments utilisés hors de contexte d’une véritable économie de marché (écoles, hôpitaux, maisons de retraites, etc.). Ces bâtiments sont souvent situés dans des zones où aucune autre activité ne semble pouvoir s’implanter, du fait de la distribution particulière ou
monovalente des volumes existants. L’expert va alors choisir d’utiliser la ou les méthodes, qui lui semblent les plus pertinentes. Par exemple le recours à la méthode DCF offre de meilleures perspectives que les autres lors d’opérations de fusion ou acquisition entre cliniques privées.
Les installations obsolètes et monovalentes, telles que stations d’épuration, usines désaffectées voire polluées sont les cas les plus épineux. L’expert va appréciée la valeur théorique principalement en fonction de leur intérêt patrimonial. La valeur vénale immobilière est alors parfois négative, si l’on considère des coûts de démolition, de mise en sécurité ou de dépollution.