L’insalubrité est clairement définie par la loi, et des recours existent.
On dit d’un logement qu’il est insalubre si son état de dégradation ou les conditions de son occupation font peser un risque sur la santé non seulement de ses occupants mais aussi de ses voisins. Pas question pour autant pour un locataire, aussi mal logé soit-il, de décréter, de son propre chef, que son logement est insalubre. Dans un premier temps, il devra se borner à contacter la DDASS, les services de police,
Ou un expert privé du cabinet J.D.T.G.
Puis, dans un second temps, se basant sur l’expertise et sur le rapport rédigé, la préfecture prendra un arrêté d’insalubrité. Les conséquences d’un arrêté d’insalubrité sur un logement sont les suivantes : les loyers seront « gelés » et les locataires temporairement relogés, le temps que des travaux soient réalisés. Si le propriétaire rechigne à rénover son bien, la collectivité pourra se substituer à lui et lancer les travaux.
On confond souvent logement indécent et logement insalubre. S’il ne s’agit pas du même degré de gravité, l’un comme l’autre est sanctionnable pour le bailleur et ouvre des possibilités de recours pour le locataire.
- Un logement insalubre est un logement qui présente un danger mettant en jeu la santé ou la sécurité de l’occupant. C’est la notion la plus grave.
- Un logement indécent revêt un caractère moins urgent : il s’agit d’un logement trop petit et/ou n’offrant pas certains éléments de confort basique.
Vous êtes propriétaire d’un immeuble ou d’un logement en très mauvais état de conservation, votre logement est peut-être insalubre.
- Qu’est-ce que ça signifie ?
- Quels risques encourez-vous ?
Il est interdit de louer, pour un usage d’habitation en résidence principale, un logement insalubre. Prenez garde, si vous achetez un tel bien, même si vous n’êtes pas le propriétaire initial, votre responsabilité peut être engagée.
Définition du logement insalubre
Un logement insalubre est celui qui ne remplit pas certains critères. Le logement insalubre est celui qui est dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants et, éventuellement, pour le voisinage. Cela ressort de son état et /ou de ses conditions d’occupation (Articles L.1331-1 et suivants du Code de la santé publique).
Généralement, il est question d’un cumul de problèmes liés à l’état du logement. Le caractère insalubre du logement s’apprécie au cas par cas et selon les critères suivants :
- Etat des équipements au regard de la vétusté et des normes en vigueur : canalisations, installation électrique, chauffage, gaz, éléments de cuisine et salle de bain (robinetterie, lavabo, douche, baignoire).
- Organisation du logement : superficie et dimension des pièces, isolation phonique et thermique, état des plafonds, murs et sol.
- Risques particuliers : amiante, peinture au plomb, état des gardes corps aux fenêtres, etc.
- Entretien du logement : occupation et nombre de personnes, propreté, etc.
- Circulation de l’air et de la lumière (fenêtres, aérations en nombre suffisant, etc.).
Le logement insalubre est également un logement indécent au regard des critères du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (article 5). Or, délivrer un logement décent est l’une des obligations principales incombant au propriétaire qui met son bien en location.
A l’inverse un logement salubre est celui qui comporte des équipements en bon état de fonctionnement, non dangereux pour la santé et la sécurité de ses occupants. Il n’est pas en état de sur-occupation, est bien entretenu et bénéficie d’une bonne circulation de l’air et de la lumière.
Que faire en cas de logement insalubre ?
La notion d’insalubrité relève du droit public. Ainsi, les recours à engager et les sanctions sont prononcés devant ou par des autorités administratives. On trouve ces éléments dans le Code de la santé publique (articles L. 1331-26 et suivants). Concrètement, toute personne qui a connaissance d’une situation d’insalubrité doit en avertir le maire de la commune. Il peut le faire par tous moyens. Ce signalement entraîne l’ouverture de la procédure suivante.
Des professionnels de l’agence régionale de santé (ARS) ou les services communaux de l’hygiène et de santé (SCHS) se déplacent afin de visiter le logement et d’établir si oui ou non le logement est insalubre. Un rapport est alors établi et envoyé au Coderst (Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques). Cette commission se réunit sur demande du préfet afin d’examiner des situations et émettre des avis.
Le Coderst rend un avis qui lie le préfet : il se prononce sur l’état d’insalubrité caractérisé ou non et enjoint les préconisations nécessaires. En fonction de cet avis, le préfet peut être tenu de prendre un arrêté d’insalubrité concernant le logement. Cela signifie que celui-ci ne doit plus être occupé. Si le logement doit être sécurisé, il peut également prendre ce que l’on appelle un arrêté de péril.
Quelles conséquences ?
Les conséquences sont différentes selon la gravité de l’insalubrité.
En cas d’insalubrité à laquelle on peut remédier, des mesures peuvent être prises et permettre le maintien des occupants dans le logement. Une interdiction seulement temporaire d’occuper le logement peut également être décidée.
On dit que le préfet prend un arrêté d’insalubrité “remédiable”. Cet arrêté est notifié au propriétaire du logement et l’oblige à faire effectuer des travaux suivant un délai précis. A défaut, le propriétaire encourt ce que l’on appelle une astreinte (le paiement d’une somme par jour de retard d’exécution des travaux, allant jusqu’à 1.000 euros). Si les travaux sont exécutés, l’arrêté est levé. A défaut, le propriétaire peut faire l’objet d’une ultime mise en demeure avant que le préfet ou le maire ne fasse réaliser les travaux d’office et à ses frais.
Relevons que le propriétaire qui loue son logement doit assurer l’hébergement de son locataire. S’il n’accomplit pas cette obligation, le maire de la commune ou le préfet peut le faire en ses lieux et place, à ses frais.
Insalubrité irrémédiable.
En cas d’insalubrité irrémédiable, celle pour laquelle il n’existe plus aucun moyen technique d’y remédier (ou alors le coût des travaux dépasserait celui de sa reconstruction), la procédure diffère quelque peu. Tout comme dans le cas précédent, un arrêté est notifié au propriétaire du logement afin de l’obliger à faire réaliser des travaux, sous astreinte également.
La différence ?
L’arrêté comporte une interdiction définitive d’habiter les lieux à date précise (suivant un délai d’un an). Tout comme pour l’insalubrité remédiable, si les travaux ne sont pas réalisés par le propriétaire, celui-ci est mis en demeure et à défaut d’exécution, le maire ou le préfet peut les faire réaliser à ses frais.
Notons que le préfet peut faire engager des mesures sans même attendre l’exécution du propriétaire car il y a urgence. Il peut ainsi faire évacuer le logement ou faire réaliser des travaux immédiats.
Si le bien est mis en location et qu’une interdiction d’habiter les lieux est prononcée, le loyer n’est plus dû à compter du 1er jour suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité.
Le propriétaire doit donc reloger son locataire dans un logement décent et conforme à ses besoins (secteur géographique, superficie, etc.).
A quel moment peut-on considérer un logement comme insalubre ?
La lutte contre l’insalubrité a pour objet de protéger les habitants des risques d’atteinte à leur santé que l’état du logement leur fait courir, grâce à la réalisation de travaux.
Un logement ou un immeuble, vacant ou non, est considéré comme insalubre si sont état ou ses conditions d’occupation le rendent dangereux pour la santé de ses occupants et du voisinage (Article L. 1331-26 du Code de la santé publique).
L’insalubrité résulte d’un désordre grave ou d’un cumul de désordres. Elle s’analyse au cas par cas et après visite des lieux, en se référant à une liste de critères d’évaluation tel que la salubrité et la sécurité du bâtiment (structure, étanchéité et isolation thermique), les risques sanitaires particuliers (plomb, amiante, électricité ou gaz) ou encore l’usage et l’entretien des lieux (propreté, présence d’animaux nuisible, etc.).
La lutte contre l’insalubrité est une compétence relevant de l’Etat, mise en œuvre par arrêté préfectoral déclarant l’insalubrité et prescrivant les mesures nécessaires à sa résorption (Article L. 1331-24 et L. 1331-26 et suivants du Code de la santé publique).
L’insalubrité peut être qualifiée de remédiable lorsqu’il peut être demandé au propriétaire de prendre des mesures afin de remédier à l’insalubrité de l’immeuble.
L’insalubrité peut également être irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique pour y mettre fin ou lorsque les travaux seraient plus coûteux que la reconstruction du bâtiment.
Poursuites pénales (sous réserves de modifications)
Notons enfin que dans les deux cas, insalubrité remédiable ou non, le propriétaire encourt également des poursuites pénales. Le refus de réaliser les travaux prescrits par l’arrêté l’expose principalement à une peine d’emprisonnement d’un an et à une amende de 50.000 euros. L’absence de relogement du locataire, la perception d’un loyer malgré l’interdiction et la menace ou intimidation visant à faire renoncer le locataire à ses droits sont également punis de trois ans d’emprisonnement et d’une amende de 100.000 euros (Article 1337-4 du Code de la santé publique).
L’insalubrité morbide
L’insalubrité morbide met en danger aussi bien la personne qui vit dans un logement devenu insalubre que ses voisins.
Qu’est-ce que l’insalubrité morbide ?
L’insalubrité morbide est causée par un dérèglement psychologique. Ce n’est pas la maladie, c’est la conséquence de celle-ci. Et elle se traduit par un logement impropre à l’habitation, insalubre au point que tout l’environnement peut être contaminé : le lieu est sale, mais même l’eau ou l’air ambiant deviennent néfastes.
Comme dans le syndrome de Diogène *, on retrouve dans ce désordre une accumulation d’objets divers (les piles de journaux font souvent partie des déchets retrouvés sur place, au même titre que les réserves de nourriture… et leurs résidus). L’entassement devient tel que les normes habituelles d’hygiène ne peuvent plus s’appliquer.
*Le syndrome de Diogène est un syndrome décrit par la gériatre américaine Allison N. Clark en 1975 pour caractériser un trouble du comportement conduisant à des conditions de vie négligées, voire insalubres. Le trouble du désordre compulsif. Le syndrome de Diogène est un réel trouble pathologique rendant certaines personnes incapables de jeter, alors qu’elles accumulent pendant des années des objets inutiles.
Quels sont les risques pour une personne atteinte d’insalubrité morbide ?
Sans s’en rendre compte, les personnes atteintes vivent dans des logements qu’elles partagent avec de la vermine, attirée par les déchets. Les insectes se multiplient, de fortes odeurs peuvent se dégager. Certaines pièces sont obstruées tellement les objets s’accumulent et l’évacuation en cas de besoin est compromise.
Les sols, et même les murs, se dégradent, des bactéries et moisissures apparaissent et l’environnement devient toxique. Il existe réellement un risque chimique dû aux possibles interactions entre des produits divers qui seraient entreposés et pourraient se renverser sans aucune surveillance.
En plus des risques pour la santé de l’occupant, et pour celles des voisins proches, qui sont tout aussi concernés par les émanations d’odeur (qui les conduisent souvent à donner l’alerte), les éventuels propriétaires sont également peu enclins à conserver dans leur logement un habitant qui le met dans cet état.
L’expulsion semble alors souvent la seule solution, ajoutant la précarité à un désordre mental et à une grande fragilité émotionnelle.
Comment faire face à ces situations ?
L’insalubrité morbide est souvent la conséquence de nombreux mois et même années de désarroi. Ce n’est donc pas un problème qui peut se gérer du jour au lendemain. Pas plus que les personnes concernées ne peuvent en venir à bout toutes seules.
L’urgence vitale, liée aux conditions du logement, passe par un nettoyage en profondeur de ce dernier, après l’avoir désencombré. Le port de gants, voire de masques et/ou de chaussures de sécurité peut s’avérer nécessaires pour ne pas s’exposer à la contamination dans les cas les plus graves. D’autant plus qu’il ne peut être juste question de tout jeter sans trier d’abord : les documents administratifs importants sont souvent mélangés au hasard avec les déchets.
Il faudra aussi désinfecter, voire décontaminer, les lieux avant d’envisager d’y réinstaller son occupant.
Mais, surtout, il ne faudra pas le laisser seul ensuite : cette situation se renouvellera dans la plupart des cas si aucun contrôle n’est effectué.
Des visites régulières devront être prévues afin de s’assurer que la personne atteinte parvient à ne plus se laisser envahir par les déchets et un accompagnement psychologique peut s’avérer nécessaire.
La clé est d’établir une relation de confiance afin de rompre l’isolement de la personne tout en la surveillant, pour son propre bien.
