Mitoyenneté, Servitude, droit de propriété, droit de passage, droit d’usage etc.

Ce thème  aborde les aspects et les cas les plus sollicités de la part de particulier. Sans se substitué aux avocats et notaires.

La mitoyenneté est régie par les articles 653 à 673 du Code civil.

Les servitudes et les sources du droit connexes,

Les servitudes trouvent leur source principalement dans le Code civil : articles 637 à 710 dans un titre intitulé « Des servitudes ou services fonciers » mais également dans des textes spéciaux, soit : le Code de l’urbanisme, le Code rural, le Code forestier…

La loi autorise le propriétaire d’un terrain enclavé à réclamer à son voisin un droit de passage pour accéder à la voie publique (article 682 du Code civil). On parle alors de servitude de passage.

Préambule

L’urbanisme cristallise de nombreuses problématiques et enjeux. A l’occasion d’un projet d’aménagement ou de construction les communes sont souvent interrogées sur des questions ou problématiques relevant de domaines très divers, notamment du droit de la construction, du droit privé et en particulier du Code civil. Bien souvent, ces situations ne relèvent pas du champ de l’urbanisme, elles ne peuvent donc être résolues dans le cadre de l’application du droit des sols (ADS) qui pour l’essentiel est soumis au Code de l’urbanisme.

Le principe d’indépendance des législations : Les autorisations d’urbanisme sont toujours délivrées « sous réserve des droits des tiers ». En d’autres termes, elles ne prennent pas en compte les règles de droit privé. Les dispositions relevant du code civil visent pour la plupart à préserver les relations de bon voisinage et prévenir les litiges. Même si les possibilités de construire peuvent parfois dépendre des règles issues du code civil (servitudes de vue et de jour, écoulement des eaux, plantations …) ces servitudes relevant du droit privé ne sont pas prises en compte, sauf à de rares exceptions, pour autoriser ou refuser un permis de construire ou d’aménager. Le respect de ces règles et leur éventuelle méconnaissance relèvent du juge judiciaire.

L’objet de ces thèmes est de clarifier de manière synthétique les principales notions relevant du droit civil et pouvant susciter des questionnements de la part des clients à l’occasion de projets d’aménagement, de construction et de travaux divers.

Selon le Code de l’urbanisme : « Le permis est délivré sous réserve du droit des tiers : il vérifie la conformité du projet aux règles et servitudes d’urbanisme. Il ne vérifie pas si le projet respecte les autres réglementations et les règles de droit privé. Toute personne s’estimant lésée par la méconnaissance du droit de propriété ou d’autres dispositions de droit privé peut donc faire valoir ses droits en saisissant les tribunaux civils, même si le permis respecte les règles d’urbanisme. »

La mitoyenneté

La mitoyenneté peut être définie comme un régime d’indivision forcée qui concerne les clôtures séparative : murs, haies, fossés. C’est un véritable droit de propriété dont deux personnes jouissent en commun, et non une servitude.

En plus simple : La mitoyenneté est un droit de propriété sur un mur, une clôture, une haie, un fossé, édifiés sur la limite séparative, qui appartiennent en commun à deux voisins, dont les terrains sont contigus.

Qu’est-ce que la mitoyenneté ?

Un mur mitoyen, c’est un mur qui est commun entre les deux voisins, ils en sont copropriétaires. On parle de copropriété forcée parce que cet état d’indivision est en principe perpétuel.

Lorsque deux propriétaires voisins décident de construire à frais communs une clôture assise sur la limite séparative de leurs terrains, elle est mitoyenne. La mise en place de cette clôture, mitoyenne dès l’origine, résulte d’un accord amiable.

On peut aussi acquérir amiablement la mitoyenneté d’une clôture déjà réalisée sur son terrain. L’acquisition de la mitoyenneté constitue un transfert de propriété et nécessite un document d’arpentage ainsi qu’un acte notarié, rédigé par votre notaire. Elle a en effet pour conséquence de déplacer la ligne dévissoir  des propriétés car la moitié de la bande sur laquelle repose le mur appartient désormais privativement à chacun des voisins.

L’acquéreur doit payer la moitié du coût du mur et la moitié de la valeur du sol sur lequel il est bâti.

Le régime de la mitoyenneté ne s’applique pas aux murs appartenant au domaine public. Seul un mur dépendant du domaine privé de la collectivité ou de l’état pourrait être mitoyen.

La réglementation de la mitoyenneté  développée ici,

Qui est concerné par la mitoyenneté ? Quelles sont les exceptions ? Qui prend en charge les frais de réparations ou d’entretien ? Est-ce que mon voisin peut refuser le ravalement d’un mur mitoyen ? Peut-on surélever un mur mitoyen ? Qui paiera les frais de cette surélévation ? Les mêmes règles s’appliquent-elles en présence d’un bâtiment mitoyen ? Comment éviter les conflits ? La mitoyenneté s’applique-t-elle si mon voisin décide d’une surélévation de son mur au-dessus des limites acceptables ?

Comment la mitoyenneté est-elle ou n’est-elle pas établie ?

La hiérarchie des modes de preuve qui permettent d’établir la mitoyenneté est la suivante :

• La prescription acquisitive : Appuyer un bâtiment contre le mur de son voisin pendant trente ans, sans protestation de sa part, permet de revendiquer la mitoyenneté de la partie du mur utilisée.
• Le titre: c’est l’acte notarié qui va préciser si la clôture est privative ou mitoyenne, mais si ce titre n’est pas commun aux deux voisins, il ne constitue qu’une présomption soumise à l’appréciation du juge.

Les marques de non mitoyenneté du mur (art. 654 du Code Civil) : lorsque le sommet du mur a un plan incliné ou encore lorsque ce mur possède un filet ou des corbeaux d’un seul côté, il est présumé appartenir à un seul propriétaire, celui vers lequel se dirige le plan incliné du côté duquel se trouvent les corbeaux ou les filets.

• Les marques de non mitoyenneté des fossés( 666 du Code civil) : lorsque la levée ou le rejet de la terre se trouve d’un côté seulement du fossé.
• Les présomptions de mitoyenneté du mur( 653 et 666 du Code Civil) : un mur est présumé mitoyen dès lors qu’il sert de séparation entre deux bâtiments jusqu’à l’héberge, ou entre une cour et un jardin ou entre enclos dans les champs.
• Les présomptions de mitoyenneté d’une clôture ou d’un fossé( 666 du Code civil) : toute clôture qui sépare des héritages est réputée mitoyenne à moins qu’il n’y ait titre, prescription ou marque contraire et tout fossé est censé appartenir exclusivement à celui du côté duquel le rejet se trouve.

Droits des copropriétaires mitoyens

Chacun des voisins peut appuyer des constructions contre le mur et y enfoncer des poutres, avec le consentement de l’autre propriétaire du mur ou, à défaut d’un expert. Chaque propriétaire peut aussi appuyer des plantations en espalier, à condition de ne pas dépasser la crête du mur.

Chacun peut louer à des fins publicitaires la face du mur qui se trouve du côté de son terrain sans en référer à son voisin et sans avoir à partager la redevance perçue. Aucune ouverture (portes, fenêtres) ne peut être pratiquée dans un mur mitoyen sans l’accord du voisin.

Tout copropriétaire peut surélever le mur mitoyen ou augmenter son épaisseur. Il en supporte alors seul les frais car la partie exhaussée ou augmentée est sa propriété . Si le mur mitoyen n’est pas en mesure de supporter la surélévation, celui qui veut l’exhausser doit le faire reconstruire en entier à ses frais.

Obligations des copropriétaires mitoyens

Les deux voisins doivent contribuer en commun aux charges d’entretien, de réparation ou de reconstruction du mur mitoyen.

Cette règle se trouve cependant écartée lorsque les travaux sont rendus nécessaires par le fait d’un seul des propriétaires : ainsi, le propriétaire qui démolit son immeuble doit effectuer les travaux d’imperméabilisation du mur mitoyen subsistant, désormais soumis sans protection aux intempéries.

Mur mitoyen : les règles à connaître

En ville comme à la campagne, vivre en bonne entente avec les voisins est parfois difficile. Les murs ou clôtures qui séparent deux propriétés sont sources de nombreux litiges. Connaître ses droits et ses devoirs permet de les éviter.

Qu’est-ce qu’un mur mitoyen ? 

• Un mur est mitoyen lorsqu’il est construit à cheval sur deux propriétés : la moitié du mur se trouve sur votre terrain, l’autre moitié sur celui de votre voisin. Le mur mitoyen appartient à vous deux, il est commun.
• Si le mur est construit sur votre terrain, vous en êtes le seul propriétaire.  S’il se trouve sur terrain du voisin, il lui appartient.

A noter que :

Tout mur mitoyen doit avoir une hauteur minimum de :

• 3,20 mètres dans les villes de 50 000 habitants et plus,
• 2,60 mètres dans les villes de moins de 50 000 habitants.

Ces règles ne s’appliquent qu’à défaut d’usages locaux ou de règlements particuliers précisés par arrêté municipal. Se renseignez dans votre mairie.

Et votre mur, est-il mitoyen ou privatif ?

Le titre de propriété remis lorsque vous avez fait l’acquisition de votre bien, peut  mentionner le statut du mur. Mais ce n’est pas très courant. Si vous n’avez pas la réponse, le code civil pose divers principes qui peuvent vous permettre de répondre à la question :

Le mur qui sépare deux jardins, deux cours,  une cour d’un jardin, deux terrains clos est présumé mitoyen sauf à prouver le contraire. Idem pour le mur commun de deux bâtiments accolés. Mais la mitoyenneté est limitée à la hauteur et largeur du plus petit bâtiment.  En revanche, le pignon d’un bâtiment donnant sur la cour ou le jardin voisin appartient au seul propriétaire de la construction.

Si le haut du mur surmonté d’un chaperon en tuile, ardoise ou ciment, est incliné vers votre propriété, il est à vous. Même chose si la face du mur donnant sur votre terrain présente :

 Un filet en saillie placée bas sur le mur pour éviter le ruissellement,

 Ou un corbeau, pierre incluse dans le mur destinée à recevoir une poutre pour l’édification d’un bâtiment.

Mur bahut Mur bas qui porte une grille de clôture,

Mur mitoyen Mur commun à deux édifices, pouvant être porteur ou servir de clôture, et formant une limite séparative en retour de leurs façades antérieures, et parfois en façade arrière.

Rénovation d’une toiture mitoyenne : les règles de bases,

Toiture individuelle, habitat mitoyen.

Avant d’entreprendre les travaux commencez par vérifier que le toit est bien mitoyen. Il peut être simplement accolé. Mais si la toiture est mitoyenne, vous devrez obtenir l’accord de votre voisin avant toute intervention. La bonne nouvelle c’est que les frais de réfection seront partagés.

La mauvaise nouvelle c’est que vous risquez  de vous fâcher avec votre voisin si sympathique jusque-là… Les conflits de toiture mitoyenne ne sont pas rares ! et pour diverses raisons.

Comme nous l’avons décrit : La mitoyenneté est un droit de propriété immobilier partagé. Elle peut concerner une toiture, un mur, une clôture, etc. Le caractère mitoyen d’un toit s’étend à tous les éléments qui le composent des tuiles à la charpente. Mais la réglementation des toitures mitoyenne ne s’applique pas aux combles et greniers.

Elle est sans limitation de durée. Elle est régie par les articles 653 à 673 du Code civil.

Une toiture mitoyenne possède 2 caractéristiques :

• Elle se trouve en limite de propriété.
• Elle a été construite en commun par deux propriétaires voisins.

Elle appartient donc à ces deux propriétaires. Il en découle que chacun possède les mêmes droits mais aussi les mêmes devoirs.

Attention, deux toits qui se touchent ne sont pas toujours mitoyens. Ils peuvent être simplement accolés, chacun restant seul propriétaire de sa partie de couverture.

Comment savoir si votre toit est mitoyen ?

La question est importante car la réponse vous indiquera si vous être seul propriétaire ou si votre voisin possède des droits sur la toiture mitoyenne.

La mitoyenneté se prouve de différentes manières :

• Par le titre de propriété.L’acte notarié doit normalement le mentionner. Mais ce n’est pas toujours le cas. Les actes peuvent être contradictoires : toit mitoyen pour l’un et privatif pour l’autre…
• Par la présomption de mitoyenneté du mur(article 653 et 666 du Code civil). Si le mur est présumé mitoyen, la toiture le sera également. Sauf à apporter la preuve contraire.
• Par la prescription acquisitive. Si la toiture s’appuie depuis plus de 30 ans sur le mur du voisin, la toiture est réputée mitoyenne.

Qui paie les travaux sur une toiture mitoyenne ?

La mitoyenneté accorde les mêmes droits et devoirs à chaque voisin. Le coût des travaux de rénovation de la toiture est donc réparti entre les propriétaires. Chacun en payant la moitié quel que soit le type d’intervention (entretien, rénovation partielle ou rénovation totale) et leur localisation.

C’est pourquoi, il vous est fortement conseillé de recueillir l’accord écrit de votre voisin avant d’entreprendre des travaux sur le toit même si ceux-ci ont lieu sur votre partie de couverture.

Avertissement : Si vous engagez des travaux sans l’accord de votre voisin, même à vos frais et sur votre partie de toit, votre responsabilité peut être engagée…

Travaux sur une toiture mitoyenne et conflits de voisinage

Les travaux doivent toujours être décidés d’un commun accord. Mais que faire lorsque votre voisin refuse d’engager des travaux sur la toiture, même urgents, ou refuse de payer sa quote-part ?

• Si votre voisin refuse toute intervention et que les voies diplomatiques échouent, contactez un médiateur ou un conciliateur de justice pour trouver une solution amiable. Si la médiation échoue, il ne vous reste que la voie judiciaire…
  Pour un litige inférieur à 5 000 €, la médiation est obligatoire avant toute action en justice.
• Si vous constatez une fuite dans votre partie de toit, proposez à votre voisin de prendre en charge la réparation. Prenez néanmoins la précaution d’obtenir son accord écrit.

Information : Il est toujours possible de mettre fin à la mitoyenneté en l’achetant.  Vous devez en faire la demande à votre voisin par lettre recommandée. S’il est d’accord, un notaire dressera l’acte de mitoyenneté.

Les limites du droit de propriété

Le droit de propriété est protégé par la loi, mais il n’est pas absolu.

Les bonnes relations entre voisins sont un juste équilibre. Pour le maintenir il existe des règles. Malheureusement, celles-ci ne sont pas toujours respectées.

Parmi les restrictions possibles, il y a les servitudes imposées à une propriété par une autre. Elles concernent le sol, le sous-sol et les airs. Ainsi, une canalisation qui traverse votre terrain ou une ligne EDF au-dessus de votre propriété sont des servitudes. Elles peuvent aussi résulter d’une convention entre les propriétaires des deux terrains. Votre voisin peut vous autoriser, par exemple, à traverser sa propriété pour vous rendre à la plage.

La servitude peut également être prévue par la loi. Ainsi, la servitude de passage confère à une personne dont le terrain est enclavé le droit de passer sur la propriété d’une autre. Un terrain est enclavé quand il n’a pas d’accès à la route ou à la rue, ou un accès insuffisant ne permettant pas le passage d’un véhicule, par exemple. En principe, ce droit de passage s’effectue par le chemin le plus court entre la propriété enclavée et la voie publique. Toutefois, lorsque la gêne est très importante, on peut choisir un tracé plus long, par exemple pour éviter la coupe d’arbres. La largeur du passage dépend des besoins. Elle peut atteindre 4 mètres pour laisser le passage à des camions, lorsque le terrain enclavé appartient à une entreprise ou à un agriculteur. En revanche, 2 mètres suffiront à un particulier qui circule en voiture.

Par ailleurs, le propriétaire du fonds servant qui supporte la servitude ne doit pas porter atteinte au droit de passage en encombrant le chemin.

De son côté, le propriétaire qui bénéficie de la servitude doit indemniser celui qui la supporte.

Cette indemnisation peut être calculée à l’amiable ou déterminée par le Tribunal de grande instance après une expertise judiciaire.

En principe, c’est le propriétaire du terrain enclavé qui supporte les frais d’entretien, mais ceux-ci peuvent aussi être répartis entre les deux riverains, lorsqu’ils utilisent tous les deux le chemin. Enfin, la servitude de passage s’éteint lorsque le terrain est désenclavé et que l’accès à une voie publique est rendu possible.

Il existe également un droit de passage temporaire qu’on appelle  » le tour d’échelle « .

Echelle, échafaudage,

La servitude de «tour d’échelle» permet à un propriétaire d’imposer au propriétaire voisin un passage, voire une installation temporaire, sur sa propriété pour réaliser des travaux, sous réserve qu’il s’agisse du seul moyen possible pour y parvenir. Mais attention, même lorsqu’une autre possibilité existe, l’opposition à cette servitude peut constituer un abus de droit.

Il s’agit de permettre la pose d’échelles et d’échafaudages sur le terrain voisin pour effectuer des travaux sur une maison construite en limite de propriété. L’accord du voisin est nécessaire. A défaut, il faut demander une autorisation judiciaire au Tribunal de grande instance.
Comme on le voit, la mitoyenneté crée de multiples contraintes.

Face à cette situation, le dialogue et la conciliation demeurent les clés de rapports de voisinage réussis.

Cette servitude a aujourd’hui disparu du droit français. Toutefois, si des travaux sur un bâtiment sont nécessaires et urgents, et que pour les réaliser, un propriétaire doit obligatoirement passer sur la propriété de son voisin, le juge (en cas de désaccord entre les voisins) lui accordera l’autorisation demandée. Le voisin devra alors supporter la gêne que lui occasionneront les travaux comme un inconvénient normal de voisinage, si celle-ci est temporaire et de courte durée. Dans tous les cas, que l’autorisation soit spontanément accordée par le voisin ou que ce soit le juge qui le délivre, le voisin a droit à la réparation des dommages résultant de la réalisation des travaux. Pour éviter un conflit, il est vivement recommandé de faire dresser par huissier un constat avant et après les travaux. Les frais seront à la charge de celui qui les entreprend.

Achat de la mitoyenneté d’un mur privatif

Vous pouvez acheter la mitoyenneté d’un mur que votre voisin a construit à ses frais, sur son terrain, en limite de propriété (Code civil, art.661). Votre voisin ne peut pas s’opposer à votre demande, par contre, vous devrez lui rembourser la moitié de la dépense de construction et la moitié de la valeur du sol sur lequel le mur est bâti.

Attention : cet achat forcé de mitoyenneté ne concerne que les murs. Elle n’est donc pas applicable aux autres types de clôture (grillage, haie, fossé, talus…).

Pour faire cette acquisition de mitoyenneté, vous devrez essayer de trouver un accord amiable avec votre voisin (en lui faisant une demande par courrier recommandé). A défaut d’accord, vous devrez assigner votre voisin devant le tribunal de grande instance (TGI).

Les droits des propriétaires de mur mitoyen ou de haie mitoyenne

Le propriétaire a le droit de construire un mur mitoyen (Code civil, art. 657),

Il est possible de bâtir une construction contre un mur mitoyen si les trois conditions suivantes sont respectées:

– De respecter les règles d’urbanisme demande de permis de construire ou déclaration préalable, selon les cas,

– Que la construction ne menace pas la solidité du mur,

– Et d’obtenir l’accord et un écrit de votre voisin.

Si le voisin s’oppose aux travaux, il est possible de demander au président du TGI la désignation d’un expert, en référé (en urgence) chargé de vérifier l’aspect technique du projet. Si le désaccord persiste malgré l’expertise, il faudra alors engager une procédure devant le tribunal pour que le litige soit tranché.

Attention, la création d’ouvertures (fenêtres, portes, jour de souffrance – ouverture en verre dépoli laissant juste passer la lumière) dans le mur mitoyen n’est possible qu’avec le consentement préalable du voisin (Code civil, art. 675) et à condition de respecter la réglementation sur les vues et jours.

La surélévation d’un mur mitoyen (Code civil, art. 658) 

Chaque copropriétaire d’un mur mitoyen peut le surélever sans avoir à demander l’accord de son voisin. La partie surélevée appartient au voisin qui l’a construite, et les frais d’entretien et de réparation seront à sa charge exclusive.

Attention,  Si la surélévation d’un mur mitoyen peut se faire sans l’accord du voisin, cette surélévation ne doit pas lui causer de trouble anormal de voisinage (perte d’ensoleillement par exemple). Dans le cas contraire, le voisin peut saisir le tribunal pour demander la démolition de la partie surélevée.

Quelle différence entre un mur mitoyen & un mur privatif ?

Un mur sépare votre propriété de celle du voisin.

• Ce mur est-il mitoyen ou privatif ?
• Comment le savoir ?

Il est primordial de faire la différence entre un mur mitoyen et un mur privatif, car cela n’implique pas les mêmes obligations légales et les mêmes charges.

 Afin d’être en accords avec le droit immobilier, voici quelques éclaircissements …

Il faut distinguer deux notions différentes : mur mitoyen et mur privatif.

Normalement, le titre de propriété doit mentionner la nature privative ou mitoyenne d’un mur.

En l’absence d’indication, un des 2 propriétaires peut invoquer à son bénéfice la prescription acquisitive pour faire valoir la mitoyenneté du mur. Il est important de se mettre d’accord entre voisins surtout en cas de litiges travaux.

Qu’est ce que mur mitoyen ?

Pour être mitoyen, le mur doit réunir  (3) trois conditions :

1. Séparer 2 terrains contigus, appartenant à 2 propriétaires différents,
2. Etre à cheval sur la limite séparative des 2 terrains. Par conséquent, un mur construit entièrement sur l’un des 2 terrains contigus n’est pas mitoyen mais privatif,
3. Etre un mur de clôture et non un mur de soutènement (mur qui soutient la terre lorsque des terrains ne sont pas au même niveau).

La mitoyenneté peut être établie par :

Un accord écrit ayant pour conséquence un partage des frais d’entretien, de rénovations ou travaux entre les deux voisins,

La prescription acquisitive : le fait de se comporter comme le copropriétaire d’un mur privatif pendant 30 ans entraîne l’acquisition de la mitoyenneté,

La cession forcée : « un propriétaire peut obliger son voisin à lui céder la mitoyenneté de son mur privatif, moyennant le remboursement de la moitié de la dépense et le paiement de la moitié de la valeur du sol occupé par le mur. En revanche on ne peut pas, après avoir construit un mur privatif, contraindre son voisin à en acquérir la mitoyenneté. »

Qu’entend-on par mur privatif ?

La mitoyenneté d’un mur ne peut pas être reconnue légalement dans certains cas :

• Pente unique au sommet d’un mur. Celui-ci appartient uniquement au propriétaire du terrain vers lequel la pente s’incline,
• Tuiles, corniches présentes seulement sur le côté d’un mur. Celui-ci appartient uniquement au propriétaire vers lesquelles elles se trouvent.

Les plantations contre un mur mitoyen (Code civil, art. 671)

Chaque propriétaire d’un mur mitoyen peut, sans l’accord du voisin, planter des arbres et autres végétaux contre le mur. Aucune distance minimale par rapport au mur n’est exigée, mais attention, les plantations ne doivent pas dépasser la hauteur du mur.

Le propriétaire a le droit de profiter des fruits et produits des haies et arbres mitoyens

Les propriétaires doivent se partager les fruits de la haie ou des arbres mitoyens (que les fruits tombent ou qu’ils soient cueillis). Les arbres mitoyens qui meurent ou sont coupés doivent être partagés par moitié.

Le droit à l’arrachage des arbres mitoyens isolés

Chaque voisin peut exiger que les arbres mitoyens qui sont isolés de la haie soient arrachés. Toutefois, le voisin qui demande l’arrachage ne peut le réaliser de son propre chef. L’opération d’arrachage nécessite une concertation avec l’autre voisin.

Parmi les problèmes de voisinage les plus courants figurent la question de la clôture. Que ce soit un mur, un grillage, une haie, un fossé ou des palissades, la clôture mitoyenne fait l’objet de nombreuses problématiques juridiques. Le cabinet d’expertises J.D.T.G peut vous aider à solutionner ces litiges.

La destruction de la haie ou du fossé (Code civil, art. 668)

Chaque propriétaire d’une haie mitoyenne peut la détruire jusqu’à la limite de sa propriété. Mais il doit dans ce cas construire à la place un mur sur cette limite. La même règle s’applique lorsqu’il existe un fossé mitoyen qui sert uniquement de clôture (et non pas à l’écoulement de l’eau). La moitié du fossé peut être supprimée et remplacée par un mur.

Le mur construit en remplacement de la haie ou du fossé détruit devient la propriété privative de celui qui le construit.

Les obligations des propriétaires de mur mitoyen ou de clôture mitoyenne

Entretien et réparation des murs mitoyens (Code civil, art. 655)

Chaque propriétaire doit entretenir le mur mitoyen et veiller à ne pas le dégrader. Les dépenses d’entretien et de réparation d’un mur mitoyen doivent être partagées (ou réparties proportionnellement si le mur n’est pas mitoyen dans toute sa longueur). En pratique, chaque propriétaire du mur prend à sa charge l’entretien et la réparation de son côté du mur.

Pour les travaux plus importants, voire la reconstruction du mur, il faut l’accord préalable des deux voisins. En cas de litige, c’est le TGI qui tranchera le différend.

Pour échapper à l’obligation d’entretien et de réparation, le propriétaire d’un mur mitoyen peut abandonner son droit à la mitoyenneté (Code civil, art. 656). Pour cela, il doit informer clairement son voisin de sa décision de renoncer à la mitoyenneté, en lui adressant une lettre recommandée avec  accusé  de réception (LRAR). Pour que cette renonciation soit opposable à tous, mieux vaut la faire constater par un notaire qui la publiera au Service de la publicité foncière.

Attention, cette possibilité de renoncer à la mitoyenneté ne pourra pas s’appliquer si le mur mitoyen soutient un bâtiment ou un terrain.

Clôtures et fossés mitoyens (Code civil, art. 667)

Une clôture mitoyenne doit être entretenue par les deux propriétaires et les frais d’intervention sur la clôture doivent être partagés à parts égales. Pour se libérer de cette obligation, l’un des propriétaires peut renoncer à la mitoyenneté de la clôture.

Cette possibilité de renonciation est toutefois exclue lorsqu’il s’agit d’un fossé d’écoulement des eaux usées.

Attention, il n’est pas possible de considérer un grillage comme mitoyen.

Eau de pluie, eau de source,

Si l’eau de la gouttière de votre voisin tombe directement dans votre jardin, vous êtes en droit de lui demander de déplacer sa gouttière. Car l’eau de pluie qui tombe d’un toit doit être rejetée sur le terrain du propriétaire de la construction. En revanche, vous ne pouvez pas empêcher l’écoulement naturel d’eaux pluviales ou de source depuis un terrain situé en amont du vôtre. Il vous est par exemple interdit de construire une digue pour vous protéger. Mais si la source se trouve sur votre terrain, vous en êtes propriétaire. Vous pouvez consommer et vendre l’eau, et même en disposer en totalité, sauf si elle est indispensable aux habitants de la commune.

Chemin d’exploitation : Un cas particulier de mitoyenneté,

Les chemins (ou sentiers) d’exploitation sont définis par le code rural ; ils se situent donc uniquement dans des espaces ruraux.

Le chemin d’exploitation est une voie privée qui sert exclusivement à la communication entre différentes propriétés. Le chemin d’exploitation se termine généralement en cul-de-sac.

Son entretien,

Le chemin d’exploitation appartient à l’ensemble des propriétaires riverains. Son entretien est donc à la charge de l’ensemble des propriétaires dont les terrains sont desservis par cette voie, et pas seulement aux utilisateurs.

Si les propriétaires ne souhaitent pas que le chemin d’exploitation soit utilisé par le public, ils doivent apposer à l’entrée du chemin un panneau interdisant son accès à tous véhicules, sauf riverains.

Attention : à ne pas confondre chemin d’exploitation et droit de passage. 

Les relations de voisinage

Les vues sur la propriété voisine

Les vues sont des ouvertures qui permettent de voir sur la propriété voisine. Cela concerne les fenêtres, porte-fenêtre, baies, terrasses, balcons…

Les articles 678 et 679 du code civil énoncent des règles de distance à respecter entre la vue et la limite de propriété :

                                                        1,90 m en vue droite    &    60 cm en vue oblique

Un titre de propriété ou l’existence de la vue depuis plus de 30 ans permet de bénéficier d’une servitude de vue sur son voisin, ces règles de distances ne s’appliquent alors pas.

Lors de l’octroi d’une autorisation d’urbanisme (permis, déclaration de travaux), le service instructeur (mairie, EPCI) ne vérifie pas les règles de droit privé concernant les vues : il n’a pas connaissance de l’existence ou non de servitudes entre voisins et ne peut fonder un refus sur ces règles du code civil.

Deux textes, la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové et la loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République ont, depuis la combinaison de leur application, revu la prise en charge des actes d’urbanisme.

Ainsi, dès lors que la commune appartient à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) de plus de 10 000 habitants et dispose d’une carte communale ou d’un plan local d’urbanisme (PLU), ses actes d’urbanisme sont étudiés par les services instructeurs des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) et non plus par les services instructeurs de la direction départementale des territoires.

Subsiste, néanmoins, une inquiétude pour les maires lorsque la commune n’appartient pas à un EPCI de plus de 10 000 habitants ou si la commune ne dispose que d’un plan d’occupation des sols (POS). La commune devient, alors, compétente en autorisation du droit des sols et devient responsable devant les juridictions administratives en cas de recours contre les décisions prises en application du droit quand bien même l’instruction demeure toujours effectuée par les services des directions départementales des territoires (DDT).

De fait, il appartient aux élus locaux – et en premier lieu au maire – de dessiner chaque ville et chaque village en décidant de l’affectation des sols, en accordant les permis de construire et en permettant l’implantation de certains équipements. Une responsabilité aussi lourde que prestigieuse.

Prestigieuse, car plus que la gestion du budget communal, l’urbanisme constitue l’essence même du pouvoir municipal. Lourde responsabilité aussi, car il n’est pas toujours facile dans des petites communes de résister aux pressions en tous genres pour rendre un terrain constructible.

Solution pour un apport de lumière sans créer de vue : un châssis fixe à verre dormant.

La mitoyenneté

Une clôture mitoyenne (haies, murs, grillages, palissades…) est à cheval sur deux propriétés : elle appartient aux deux voisins.

Le mot « mitoyen » peut-être employé à tort dans le langage courant : si deux maisons sont accolées sans mur commun, ou si une clôture est en limite de propriété ce n’est pas de la mitoyenneté :

A défaut de documents pouvant établir la propriété d’un mur séparatif, le code civil pose le principe d’une présomption de mitoyenneté : Article 653 du code civil.

L’entretien et la reconstruction d’un mur mitoyen se fait à frais partagés (Article 655).

Vous ne pouvez appuyer une construction contre un mur mitoyen ou le modifier sans l’accord de votre voisin (Article 662).

Question du mur de soutènement : Qui paye ?

Aucune règlementation prévue par le code civil. La jurisprudence tranche au cas par cas.
Principe : rechercher qui est responsable de la modification naturelle des lieux. Remblais ou décaissement ? Est-ce également un mur de clôture ?

Les plantations

Règles de distance des plantations

Vous souhaitez planter arbres et arbustes sur votre terrain ?

Tout d’abord, consultez le Plan local d’urbanisme (PLU) de votre commune et/ou le cahier des charges de votre lotissement pour savoir si des dispositions particulières sont prévues. A défaut, l’article 671 du code civil édicte des règles de distance à respecter entre vos arbres et la limite de propriété voisine : 2 mètres pour les plantations dont la hauteur dépasse 2 mètres et 50 cm pour les autres plantations. Si l’arbuste est contre un mur, il ne doit pas dépasser la hauteur du mur.

Et les bambous ?

Ces règles de distance datent de 1804, depuis le bambou s’est répandu en France métropolitaine.

Or le bambou est une herbe et non un arbre ou un arbuste et il n’est donc théoriquement pas soumis à cette réglementation.

Attention : Cela n’empêche pas certains tribunaux, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, de condamner les propriétaires de bambous invasifs…

Branches et racines

L’article 673 du code civil énonce également que les branches ne doivent pas dépasser au-dessus de la propriété voisine, de même les racines ne doivent pas déborder au-delà des limites de propriété.

Le droit de passage

Un droit de passage est une contrainte imposée à une propriété, permettant à un propriétaire de passer sur le terrain de son voisin pour accéder à sa propriété.
Ce droit peut être d’origine contractuelle : prévu dans votre titre de propriété ; ou découler de la situation des lieux : l’enclave.
Un terrain est dit enclavé s’il n’a pas d’accès sur la voie publique ou si l’accès est insuffisant pour la réalisation d’une construction (article 682 du code civil).

Avertissement : Si un propriétaire est lui-même à l’origine de l’enclave de son terrain, il ne peut exiger de son voisin l’instauration d’un droit de passage.

Les bruits de voisinage

Les bruits de voisinage peuvent constituer un trouble anormal de voisinage s’ils portent atteinte à la tranquillité ou à la santé d’autrui, par leur durée, leur répétition ou leur intensité, qu’ils soient diurnes ou nocturnes.

La notion de trouble de voisinage est appréciée au cas par cas par les juges en cas de litige, il n’existe pas de définition légale.

L’environnement revêt son importance quant à l’appréciation du caractère anormal ou non d’un bruit de voisinage.

Dans certaines communes, un arrêté préfectoral relatif à la lutte contre les bruits de voisinage, édicte des règles dont certaines concernent les propriétés privées.

Exemple : l’utilisation d’une tondeuse pour le jardinage n’est autorisée que 9h à 12h et de 14h à 19h du lundi au samedi et de 10h à 12h le dimanche et jours fériés.

Avertissement : Si vous devez réaliser des travaux bruyants, renseignez-vous également auprès de votre mairie sur l’existence éventuelle d’arrêtés municipaux limitant les bruits de chantiers à certaines périodes (notamment pour les communes littorales, en période estivale).

L’écoulement des eaux de pluie

• La servitude naturelle d’écoulement

Tout terrain situé en contrebas du terrain voisin doit recevoir les eaux qui découlent naturellement sur son terrain, sans que la main de l’homme y ait contribué. Un propriétaire ne doit rien faire qui aggrave cette servitude naturelle.

• Les eaux de toiture

Chacun doit édifier son toit de manière à ce que les eaux pluviales s’écoulent vers sa propriété ou sur la voie publique.

L’empiètement

Un mur, un toit qui empiète de quelques dizaines de centimètres sur le terrain du voisin, une maison implantée trop bas ne permettant pas l’évacuation gravitaire des eaux usées vers le réseau de ville, une construction non alignée au regard des exigences d’urbanisme… ça n’arrive pas qu’aux autres !

La propriété étant un droit constitutionnel absolu et inviolable, il est strictement interdit d’empiéter sur la propriété voisine, que ce soit au niveau du sol, mais également en-dessous (sabot de mur) et au-dessus du sol (débordement de toiture, isolation par l’extérieur…).

Tout empiètement est systématiquement sanctionné par les tribunaux par la destruction de la construction litigieuse. L’empiètement sur le terrain d’autrui est traditionnellement lourdement sanctionné en droit français par la démolition. Pas de démolition si un rabotage suffit,

Vu les articles 544 et 545 du code civil,

Vu l’article 545 du code civil ;

Attendu que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité,

L’empiétement sur le terrain d’autrui » est reconnu lorsqu’une construction ou une extension de construction est réalisée sur le terrain d’un voisin, sans qu’il ait donné son accord. Même si l’empiétement est minime, il constitue une violation du droit de propriété. Si elle est reconnue, le tribunal peut alors ordonner la démolition de la construction, et l’accompagner de dommages-intérêts.

Information : Sachez qu’un empiétement sur votre terrain peut constituer un trouble de voisinage.

Un trouble de voisinage est un inconvénient causé par un voisin. La loi prévoit d’ailleurs que le propriétaire peut s’opposer à tout empiétement ou à tout usage non autorisé.

Pour éviter ces désagréments, et toutes les autres cités le cabinet d’expertises spécialisées J.D.T.G préconise une vérification sur place par notre géomètre expert partenaire du bornage de votre terrain ainsi que ses limites. Il utilisera ainsi les derniers plans indicés et rédigera un PV d’implantation. Le cabinet d’expertises spécialisées J.D.T.G ou notre géomètre partenaire pourra également vérifiez avec votre assureur si vous êtes garanti contre ce risque. 

Dans le cadre de l’aménagement d’un terrain,

Les opérations de :

Le point sur les étapes de contrôle de l’aménagement d’un terrain pour un projet de construction, afin d’éviter toutes erreurs.

• Le modelage d’un terrain, étape réalisée par des experts (géogologue et topographe), est l’analyse du plan de celui-ci afin de déterminer précisément sa surface constructible et la nécessite d’éventuels travaux de réaménagement. Cette étape précède la délimitation des limites de votre terrain.

• Le piquetage, cette étape est du ressort d’un géomètre et a pour but de situer les installations prévues dans le projet de construction, délimitant ainsi précisément les angles et contours de la future maison ainsi que l’emplacement des installations enterrées (canalisations) ou extérieures (portail, clôture…).

Au moyen de différents outils, l’expert placera des piquets qui seront ensuite reportés sur un certificat de piquetage comprenant le nom du client, la date et le motif de l’opération de piquetage.

Information : Sur la  différence entre le piquetage et le bornage.

Le piquetage ne doit pas être confondu avec le bornage, qui fixe les limites d’un terrain. Il peut être réalisé par exemple dans le cadre d’une division parcellaire, ou d’un litige entre deux propriétaires de terrains voisins.

Pour vos aménagements de l’avant de votre terrain : Espace de stationnement, clôture, portail, trottoir, allée…
Là aussi notre expert géomètre, peut définir les différents espaces extérieurs sur votre terrain,

N’hésitez pas à contacter votre expert du Cabinet d’expertises J.D.T.G.

Textes de référence articles du Code de procédure civile (CPC) sans exhaustivité ici,

Art. 653  Présomption de mitoyenneté des murs,

Art. 666 et art. 670  Présomption de mitoyenneté des haies, fossés et arbres,

Art.661  Acquisition de la mitoyenneté,

Art. 657  Droit de construire contre un mur mitoyen,

Art. 675  Possibilité de créer des ouvertures,

Art. 658  Droit de surélever le mur,

Art. 671  Plantations contre le mur mitoyen,

Art. 670 et Code civil, art. 668  Droits des propriétaires de haies mitoyennes,

Art. 655  Entretien et réparation des murs mitoyens,

Art. 667  Entretien et réparations des clôtures et fossés mitoyens – abandon de la mitoyenneté,

Art. 656  Renonciation à la mitoyenneté d’un mur,

En présence d’informations contradictoires

Le statut indiqué dans le titre de propriété prime. Si, par exemple, le mur présente des indices de mitoyenneté alors que le titre de propriété indique son caractère privatif, il vous appartient. Mais pour un  mur présentant des marques contradictoires  – les unes dans le sens de la mitoyenneté les autres  non – seule la justice peut  trancher.

Changement de statut

Un mur mitoyen peut devenir la propriété d’un seul voisin. Vous pouvez revendiquer la pleine propriété du mur si pendant 30 ans, vous l’avez entretenu et réparé sans participation de l’autre propriétaire. Mais il faudra le prouver avec les factures de réparation par exemple.

Les droits et obligations de chacun

Les propriétaires doivent :

• Entretenir et conserver le mur mitoyen et  se partager les frais. Pour des travaux réalisés dans votre seul intérêt (pose d’un crépi sur la face du mur du côté de votre terrain) vous en assumerez seul la charge financière. Si le mur appartient à votre voisin, vous ne pouvez pas intervenir dessus, y compris pour l’embellir.
• Ne pas nuire à la solidité du mur mitoyen :  si par exemple vous l’endommagez en démolissant un abri de jardin portant dessus, vous devrez payer seule la réparation.

Avec l’accord de votre voisin, vous pouvez :

•  Adosser une construction sur un mur mitoyen. Avant de commencer les travaux, soumettez-lui  vous votre projet, plan à l’appui. En cas de désaccord, saisissez le tribunal de grande instance par l’intermédiaire d’un avocat. Après avoir désigné un expert, il pourra ou non autoriser les travaux ;
• Effectuer des travaux sur le mur mitoyen. Celui qui se  passerait de l’accord de son voisin risque de devoir tout payer si ce dernier conteste en justice sa participation.

Sans l’accord de votre voisin vous pouvez :

• Surélever le mur mitoyen à vos frais. Vous serez  le seul propriétaire de la partie surélevée. Vous devrez, par conséquent, en assumer seul l’entretien et les réparations. Vos travaux ne doivent pas constituer un « trouble anormal du voisinage », par exemple réduire excessivement l’ensoleillement du terrain du voisin. Celui-ci pourrait alors saisir la justice pour obtenir la démolition de la partie surélevée.
• Planter des arbustes et autres végétaux le long du mur mitoyen. Vous n’avez pas  à respecter les distances de plantation à condition que la plante n’endommage pas le mur, ni ne dépasse sa crête.
• Insérer des poutres ou des solives dans les murs à condition de prendre certaines précautions : laisser au moins 5,4 cm de mur du côté du voisin.

Information : Votre propriété est séparée de celle de votre voisin par une haie vive. Les fruits, s’il s’agit d’arbres fruitiers, sont à partager entre vous deux. Vous avez le droit d’arracher les arbres jusqu’à la limite de séparation des deux terrains à condition de construire un mur à la place.

Quels sont vos recours pour les servitudes ?

Vous n’êtes pas libre de faire tout ce que vous voulez chez vous. Votre voisin peut exercer un droit sur votre terrain ou sur les bâtiments construits dessus et vous imposer des contraintes : les servitudes.

Définition de la servitude

La servitude est attachée au bien, pas au propriétaire. Elle s’impose donc aux acquéreurs successifs de la propriété. Elle demeure, en principe, aussi longtemps que le bien existe.
La propriété qui supporte la servitude se nomme « fonds servant » et celle qui en profite, « fonds dominant ».

Contraintes entre voisins

• La servitude peut peser sur un seul voisin. Un propriétaire peut être tenu d’accorder un droit de passage sur son terrain à son voisin dont la propriété est enclavée (absence d’issue sur la voie publique).
• Deux propriétaires peuvent également s’entendre pour créer une servitude: un droit de passage permanent par exemple. Il leur faut pour cela signer une convention devant notaire. Cette convention devra faire l’objet d’une publication au service de publicité foncière (ex-conservation des hypothèques). A cette condition, elle sera mentionnée dans les actes de ventes ultérieurs et s’imposera aux acquéreurs successifs.
• Les obligations peuvent être réciproques. Il en est ainsi des servitudes légales instituées par le code civil tenant aux distances à respecter par rapport à la propriété voisine pour faire ses plantations ou construire des bâtiments, percer des fenêtres. De part et d’autre du mur qui sépare deux propriétés, chaque propriétaire doit, par exemple, respecter une distance d’au moins 2 mètres pour planter des végétaux dépassant 2 mètres de hauteur (0,50 m pour les plantes plus petites). A défaut, on peut exiger un élagage ou un arrachage de l’arbre, en justice si besoin est.

L’exemple du tour d’échelle

Au nom de la servitude du tour d’échelle, votre voisin doit vous permettre de rentrer chez lui pour effectuer des travaux sur un mur accessible seulement depuis son terrain, d’y installer une échelle voire un échafaudage.

Pour cela les travaux doivent être :

• Indispensables,
• Impossibles à réaliser à partir du terrain voisin,
• Et doivent porter sur une construction existante, (vous ne pouvez revendiquer ce droit pour édifier une construction neuve).

Pour bénéficier de ce droit temporaire de passage, vous devez obtenir son accord préalable et en déterminer les conditions de mise en œuvre :

• Dates de début des travaux,
• Durée, ou date de fin de travaux prévisionnelle
• précautions à prendre pour endommager le moins possible les lieux…).

En cas de refus, il convient de saisir le Tribunal de Grande Instance (TGI), éventuellement en référé, pour accélérer la procédure d’urgence.

Une servitude peut s’acquérir

Vous pouvez « acquérir » une servitude si pendant 30 ans vous avez bénéficié, de façon paisible et publique, d’un droit. Encore faut-il le prouver !
Ce mode d’acquisition vaut pour une servitude continue et apparente. Autrement dit, vous devez avoir profité d’un droit visible par la présence d’une installation, sans l’intervention du propriétaire du « fonds dominant ». Vous pouvez bénéficier par exemple d’une servitude de vue grâce à la terrasse vieille de plus de 30 ans construite à moins d’1,90 m de la propriété voisine.

Une servitude peut se perdre

Il y a servitude si les deux propriétés n’appartiennent pas à la même personne. Elle disparaît donc si fonds servant et dominant se retrouvent être entre les mains d’une seule personne. Elle subit le même sort si, prévue par une convention entre voisins ou par la loi elle n’est pas utilisée pendant 30 ans. Cependant la servitude de passage, en cas d’enclave, demeure même si le voisin ne l’utilise plus.
La servitude s’éteint également lorsque les choses sont dans un tel état qu’on ne peut plus en user. Exemples : le chemin qui permettait le droit de passage est devenu impraticable (ce ne doit pas être de la faute du propriétaire du fonds dominant) ou encore la vue s’est obstruée.
La servitude revivra, néanmoins, en cas de remise en état sauf si 30 ans se sont écoulés depuis l’impossibilité d’usage.

D’un commun accord, les propriétaires peuvent mettre fin à une servitude.

Elle peut s’éteindre d’elle-même, si la convention initiale prévoyait son caractère temporaire. Enfin, le propriétaire du fonds dominant peut renoncer à son droit.

L’engagement des propriétaires

Le propriétaire du fonds dominant peut faire, à ses frais (sauf convention contraire), les travaux nécessaires pour user de son droit. Mais il ne peut rien faire qui puisse aggraver la situation de son voisin. Pas question, par exemple, d’ouvrir une nouvelle fenêtre lorsque l’on bénéficie d’une servitude de vue. Mais installer des pavés de verre pour faire un jour est possible.

Le propriétaire du fonds servant ne peut, lui, rien faire qui tende à diminuer l’usage de la servitude ou la rendre plus incommode. Installer, par exemple, un dispositif de fermeture sur un chemin subissant une servitude de passage. Mais pas toujours. Tout dépend de la gêne que cela peut ou non engendrer.

Les servitudes d’utilité publique

Au nom du principe de primauté de l’intérêt public sur les intérêts particuliers, les collectivités publiques (notamment les communes) peuvent également limiter vos droits sur votre propriété. Elles peuvent imposer, par exemple, des règles d’alignement, des servitudes de vue.

Les propriétés situées à proximité de croisements, de virages ou points dangereux peuvent subir des contraintes pour assurer une meilleure visibilité telle que l’interdiction d’édifier un mur de clôture, de remblayer ou l’obligation de supprimer des plantations… Pour connaître les règles applicables dans votre commune, renseignez-vous auprès de votre Mairie.

Servitude de passage d’un tuyau d’écoulement d’eau pluviale

De quel droit une mairie peut créer une servitude de passage d’un gros tuyau d’écoulement d’eau pluviale, en passant par les propriétés privées ? Quelles sont les indemnités ?

De tels travaux sont soumis à une déclaration d’utilité publique (DUP) faisant suite à une enquête publique. Il est possible de la contester auprès du Tribunal administratif dans les deux mois qui suivent sa publication. L’indemnisation peut être amiable ou contestée par voie de justice.

Droit de passage et droit d’usage : quelles différences ?

Le droit de passage permet à votre voisin d’utiliser une partie de votre terrain. Il peut résulter de l’application pure et simple de la loi ou d’un accord entre deux propriétaires.

Quels sont les droits et les obligations de chacun ?

Le droit de passage revêt le caractère d’une servitude quand il est, pour le propriétaire du bien sur lequel il s’exerce, une contrainte attachée au terrain lui-même et qui ne disparaît pas en cas de vente. Ce droit se transmet aux propriétaires successifs. Il peut prendre la forme d’un simple droit d’usage quand il est accordé par un propriétaire, sans obligation imposée par la loi, et de façon temporaire. L’existence de servitudes sur un terrain est en principe précisée dans l’acte de propriété que remet le notaire à la suite de la signature de la vente.

Une obligation : le droit au désenclavement

Un voisin peut demander un droit de passage sur son terrain s’il n’a pas d’autres choix pour accéder à la voie publique.

• Il est obligatoire d’accepter ce droit de passage, sauf s’il est responsable de l’enclavement de son terrain. C’est le cas, par exemple, s’il a construit un bâtiment à l’endroit même où il débouchait sur la route ou s’il a vendu une partie de son terrain le privant de cet accès.
• Il peut également faire jouer ce droit au désenclavement pour obtenir un passage plus grand, pour réaliser des opérations de construction ou exercer son activité professionnelle… Ainsi dans une affaire récente, la cour de cassation a considéré qu’un terrain disposant d’un chemin d’accès de 2,80 m était enclavé, car le plan local d’urbanisme applicable dans la commune exigeait une largeur minimum de 3,50 m. De même, on ne peut pas s’opposer à un droit de passage si le voisin a besoin de faire des travaux sur le mur de sa maison donnant sur sa propriété (mur qui marque les limites de propriété). Mais ce droit n’est alors que temporaire. Il s’agit dans le vocabulaire juridique de la servitude dite du tour d’échelle.

Comment faire une demande de droit de passage ?

Le propriétaire d’un terrain enclavé (construit ou pas) peut demander un droit de passage sur l’une des propriétés qui l’entourent pour accéder à la voie publique.

• Soit les deux voisins se mettent d’accord pour établir le lieu du passage, sa largeur qui varie en fonction des besoins (un passage à pied, en voiture ou d’engins agricoles. Le cas échéant des prescriptions des documents d’urbanisme applicables dans la commune. Ils doivent également fixer l’indemnité à verser au propriétaire du terrain supportant le droit de passage. Il est alors indispensable de consigner les termes de l’accord amiable dans un contrat rédigé devant notaire qui se charge de son enregistrement auprès des services de publicité foncière (ex-conservatoire des hypothèques).
• Soit le propriétaire concerné saisit la justice(le tribunal de grande instance) en cas de désaccord : la règle retenue est alors le chemin le plus court même si ce dernier traverse plusieurs propriétés. Néanmoins, si ce tracé cause des dommages trop importants (nécessité de couper des arbres, d’abattre une construction…), un trajet plus long est établi. L’emplacement et la largeur du passage peuvent d’ailleurs être revus si les besoins du bénéficiaire du droit évoluent. L’indemnité, quant à elle, est définie en fonction des dégâts subis par le propriétaire cédant le droit de passage et de la moins-value qui en résulte pour sa propriété. Si les deux propriétaires utilisent le passage, ils devront ensemble supporter la charge de son entretien. Enfin, le passage doit toujours rester libre.

Un droit de passage librement consenti

• Un propriétaire peut également accorder un droit de passage à son voisin même si le terrain de ce dernier n’est pas enclavé. On parle alors d’un droit de passage conventionnel.
• Il peut être consenti pour un temps donné (par exemple la réalisation de travaux, une période d’enneigement). Il s’agit alors d’un droit d’usage. Il est néanmoins judicieux de prévoir un écrit, notamment si le terrain risque d’être endommagé par le passage de camions ou d’engins de chantier nécessaire à la construction par exemple.
• Le droit de passage peut également être accordé de façon permanente, par exemple pour permettre un accès plus direct à la voie publique. Il s’agit alors d’une servitude attachée au bien. Afin que ce droit de passage soit clairement établi et s’impose à tous, il est nécessaire de rédiger cet accord devant notaire et de le faire enregistrer aux services de la publicité foncière. Ainsi, il se transmettra aux propriétaires successifs. La concession de ce droit de passage peut donner lieu au versement d’une indemnité.
• Enfin, on peut acquérir une servitude continue et apparente par un usage pendant 30 ans. Le droit de passage ou celui de puisage, servitudes discontinues, ne sont donc pas concernés. À l’opposé, on peut perdre le bénéficie d’une servitude (y compris discontinue), si on ne l’utilise pas pendant 30 ans, par exemple un droit de passage permanent obtenu par le passé par accord. En revanche, le droit au désenclavement ne se perd jamais.

Classification des servitudes

• Un terrain supporte une servitude continuelorsque celle-ci s’exerce sans intervention humaine : le terrain est traversé par une canalisation d’eau alimentant le terrain voisin par exemple.
• La servitude est discontinue lorsqu’elle implique une action de l’homme : droit de passage, droit de puiser de l’eau.
• La servitude est apparente lorsque par exemple le droit de passage est signalé par un sentier. Elle est non apparente lorsqu’elle se manifeste sans signe extérieur (engagement de ne pas construire sur une partie de son terrain ou de ne pas construire une maison de plus d’un étage).

Le droit de passage des chasseurs

Un chasseur ne peut pas en principe traverser une propriété sans le consentement du propriétaire. Cependant, si le terrain est situé sur une commune où une association communale de chasse agréée (Acca) ou une association intercommunale de chasse agréée (Aica) existe, il en va tout autrement. Ces associations regroupent des terres en général de moins de 20 hectares sur lesquelles leurs membres peuvent chasser. Les terrains situés dans un rayon de 150 m autour des résidences principales ne sont pas concernés.

Limites de propriété : éviter les litiges liés au bornage

Construire sur son terrain, le clôturer ou encore y planter des arbres impose de connaître les limites de sa propriété. Le bornage réalisé par un expert géomètre partenaire ou indépendant du cabinet J.D.T.G est la solution pour éviter tout litige.

Contrairement à une idée répandue, consulter le cadastre ne renseigne pas, de manière certaine, sur les limites de son terrain. Ce document fiscal sert à établir la taxe foncière. Or, il comporte des imprécisions et parfois même des erreurs. Seul le bornage fixe, de façon définitive, les limites qui séparent deux propriétés privées voisines. Pour sa réalisation, il convient de faire appel à un géomètre expert. Il est le seul professionnel habilité à le faire.

Terrain borné dans deux cas

Un terrain situé dans un lotissement ou une zone d’aménagement concerté doit être borné pour être vendu. Dans tous les autres cas, ce n’est pas obligatoire. Mais si vous achetez un terrain à construire, la promesse et l’acte de vente doivent préciser si le descriptif du bien résulte d’un bornage ou non.
En outre, tout propriétaire peut contraindre son voisin au bornage de leur propriété respective (article 646 du Code civil). Selon le climat qui règne entre eux, l’opération sera amiable ou judiciaire. 

Le bornage amiable

Deux propriétaires voisins peuvent décider de déterminer les limites de leurs propriétés, et de les marquer par des bornes ou une clôture. Ils ont tout intérêt à formaliser leur accord dans un écrit avec un plan à l’appui et déposer le tout chez le notaire. Celui-ci se chargera de la publication du bornage au service de publicité foncière (nouveau nom de la conservation des hypothèques). Ainsi le document sera joint à toutes les ventes et transactions.

 Ce scénario idyllique se rencontre rarement : il exige un accord parfait entre voisins et une limite de propriété bien apparente. En pratique, l’opération est bien souvent confiée à un géomètre-expert.

L’opération de bornage d’une propriété, permet avant tout de définir les limites réelles de son bien ainsi que sa superficie.
Bien que certaines exceptions subsistent (terrain constructible, lotissement, etc.) il n’y a généralement pas d’obligation à borner son terrain. Cependant, les litiges entre voisins restent encore très courants. Il est donc fortement conseillé de faire réaliser le bornage de son terrain, protégeant par là même son bien et celui du voisinage.
De fait, l’intervention d’un géomètre-expert est ici indispensable afin de garantir juridiquement l’acte de bornage.

Les étapes d’’intervention du géomètre expert

1. Le géomètre-expert convoque sur place les propriétaires concernés. En cas d’empêchement il est possible de se faire représenter par un tiers. Pour cela il faut lui donner un mandat : document par lequel vous lui donner le pouvoir de représenter vos intérêts pour l’opération de bornage.
2. Le géomètre travaille à partir du plan cadastral, des éléments matériels du terrain (haie, rivière, clôture par exemple), des titres de propriétés. Il prend des mesures sur le terrain (opération d’arpentage). Le but ? Proposer des limites de propriété.
3. Lorsque les propriétaires sont d’accord sur les limites proposées, le géomètre expert rédige un procès verbal de bornage. L’emplacement des bornes est indiqué dans un croquis joint. Le procès verbal doit être signé par tous les propriétaires concernés pour que les bornes soient posées sur le terrain et s’imposent à eux.
4. Le procès-verbal est déposé chez le notaire pour être ensuite publié au service de publicité foncière. A cette condition, le bornage est opposable à tous et surtout aux prochains acquéreurs,

Les frais du bornage amiable

Le géomètre expert n’a pas de barème pour fixer ses honoraires. Le coût d’un bornage varie donc en fonction de la difficulté de réalisation de l’opération. Pour ne pas avoir de mauvaise surprise, le plus sûr est de demander un devis.
Les propriétaires doivent s’entendre pour le partage des frais (par exemple par moitié). En pratique, la note est le plus souvent réglée par le propriétaire qui a pris l’initiative du bornage.

Le bornage judiciaire

Si l’un des propriétaires n’est pas d’accord pour réaliser le bornage ou signer le procès-verbal du géomètre-expert, il est possible de saisir le juge d’instance pour obtenir un bornage judiciaire. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire. Le juge désigne un géomètre expert. A partir du rapport que ce géomètre expert remettra au tribunal, un procès verbal d’abornement sera établi. Les propriétaires doivent le signer. En cas de refus, le procès-verbal sera homologué par le tribunal.
Le juge du tribunal d’instance fixe la répartition des frais de bornage entre les parties.

Les limites d’un terrain enclavé

Un terrain enclavé est un terrain qui n’a aucun accès à la voie publique ou dont l’accès est insuffisant (passage trop étroit pour une voiture, un camion, par exemple). Le propriétaire d’un tel terrain peut demander un passage sur l’une des propriétés qui l’entoure.

Exemple de terrain enclavé

Le terrain A est entouré de parcelles B, C et D, qui appartiennent à d’autres propriétaires :

Il est donc enclavé puisqu’il est impossible d’accéder à la rue sans passer chez l’un des voisins.

• Ce droit au désenclavement ne peut lui être refusé dès lors qu’il n’est pas responsable de cet état de fait. Il ne peut réclamer un tel droit, par exemple, s’il a construit un bâtiment qui obstrue l’accès à la route. Attention ! Un accès simplement gênant ou incommode ne permet pas d’obtenir le désenclavement.
• Le passage doit se situer sur le trajet le plus court entre le terrain enclavé et la voie publique. Mais un tracé plus long peut être choisi s’il cause moins de dommages (s’il évite par exemple de couper des arbres). Les voisins peuvent s’entendre pour fixer le lieu et les conditions du passage : heures et jours, type d’engins autorisés, charge des frais d’entretien…
• Les propriétaires ont intérêt de  formaliser l’accord par écrit devant notaire avec publication au service de publicité foncière. En cas de litige, le tribunal de grande instance devra être saisie (l’assistance d’un avocat est obligatoire).
• Le propriétaire qui supporte le droit de passage doit être indemnisépour les inconvénients subis : les dommages causés à son terrain (destruction de plantations pour tracer le passage), les nuisances engendrées par le passage (nuisances sonores par exemple). Les frais d’établissement et d’entretien du passage sont en principe à la charge du bénéficiaire du droit de passage. Le coût de l’entretien est toutefois réparti entre les deux si l’un et l’autre l’utilisent.

Peut-on faire un feu dans son jardin ?

Les feux dans les jardins ne sont pas rares, surtout dans les communes rurales. Pourtant, la règle qui prévaut est celle de l’interdiction formelle de brûlage des déchets dans un jardin, quels qu’ils soient. Il existe cependant de rares exceptions à la règle.

Il est théoriquement interdit de faire un feu dans son jardin

Une circulaire interministérielle du 29 novembre 2011 interdit formellement de brûler des déchets verts dans son jardin, même si vous accumulez des feuilles, branches, herbes, etc. En effet, faire un feu dans son jardin pour brûler ces déchets ménagers comporte de sérieux risques pour la santé du voisinage, ainsi que des troubles liés à l’odeur de la combustion. La fumée issue du brûlage des déchets verts entraîne notamment la présence d’hydrocarbures (HAP) et de composés chimiques tels que les dioxines et les furanes, qui sont nocives lorsqu’elles sont inhalées. Ces particules sont cancérigènes, sans compter qu’elles peuvent provoquer divers maux à court terme pendant l’inhalation, comme des maux de tête, des nausées ou encore une irritation des yeux et de la peau. C’est pour toutes ces raisons que la loi interdit le brûlage des déchets verts dans son jardin, et le non-respect de cette disposition expose à des sanctions.

Faire un feu dans l’objectif d’allumer un barbecue est évidemment toléré, à la condition que vous ne fassiez pas des barbecues à longueur de temps : ça doit rester exceptionnel pour ne pas causer des troubles du voisinage.

Faire un feu dans son jardin : une dérogation dans certaines communes

Il existe une exception à la règle qui interdit le brûlage des déchets verts. La commune peut en effet autoriser cette pratique dans deux cas de figure :

• En l’absence de collecte sélective des déchets verts ou d’une déchetterie à proximité.
• Dans les communes où s’applique une obligation de débroussaillement ou un plan de prévention des risques incendie de forêt (PPRiF).

En revanche, si ces cas vous permettent de faire un feu dans votre jardin pour brûler les déchets verts, vous devez néanmoins respecter quelques précautions essentielles afin d’assurer la sécurité de tous :

• Choisissez une zone isolée, en respectant une distance minimale de 20 mètres des habitations pour ne pas incommoder vos voisins.
• Choisissez une journée sans vent.
• Ne brûlez jamais des déchets sur une hauteur de plus d’un mètre.
• Ne brûlez pas des végétaux à proximité d’une voie de circulation.
• Ne brûlez aucun déchet durant une période de sécheresse.

Notez qu’il est préférable de se rendre à la mairie pour s’assurer que vous entrez dans le cas des autorisations de brûlage des végétaux, car peu de communes bénéficient de cette dérogation.

Comment s’y prendre pour faire un feu dans son jardin ?

Si vous vous trouvez dans une situation vous autorisant à brûler des végétaux dans votre jardin, vous devez mettre en place un certain nombre d’étapes pour que tout se déroule dans les meilleures conditions :

• Creusez un trou dans un endroit de votre jardin qui est éloigné des arbres et des racines : vous y entreposerez les végétaux à brûler.
• Retirez tout ce qui se situe à proximité du trou, comme les branches, brindilles, feuilles et herbes mortes.
• Installez toujours un tuyau d’arrosage relié à une sortie d’eau à proximité de lieu où vous allez brûler les végétaux, afin de pouvoir intervenir rapidement en cas de problème.
• Idéalement, il est préférable d’encercler le trou contenant des végétaux avec des pierres pour avoir la garantie de maîtriser le feu.
• Laissez les végétaux se consumer jusqu’à ce qu’ils deviennent des braises.
• Ne vous éloignez pas du feu avant que la combustion se soit totalement estompée.
• Rebouchez le trou avec de la terre lorsque le feu est totalement éteint et que plus aucune braise n’est allumée.

Si vous avez accumulé des déchets verts, deux solutions s’offrent à vous pour éviter d’incommoder vos voisins : les déposer dans une déchetterie ou au cours d’une collecte sélective ou les utiliser comme compost.