Achat, Vente immobilier (VEFA, CCMI et autres) En accompagnement

Une expertise, une assistance à notre sens primordiale.

Tout n’est pas visible ou décelable lors des visites avant achat malgré toute la vigilance que vous y mettrez.

Avant votre engagement, mieux vaut prendre toutes les mesures de précaution.

L’acquisition (vente) d’une habitation, d’un immeuble, d’un appartement ou d’un commerce est assurément la transaction financière la plus essentielle que vous réaliserez dans votre vie. Cela veut donc dire que l’aide d’un expert bâtiment expérimenté vous sera plus qu’essentiel.

Tout n’est pas “vice caché” et recevable. La grande majorité des agents immobiliers ne sont pas des techniciens ni des experts, exigez un avis impartial et technique

Depuis quelques années, les acheteurs attentifs exigent une inspection professionnelle du bien concerné pour avoir des informations appropriées sur leur future acquisition dont ils ont besoin avant la transaction pour prendre une décision en toute sécurité.

Méfiez vous du “coup de cœur”, soyez vigilant et attentif !

Si toutefois vous avez signé un acte d’engagement, vous disposez de 10 jours de rétractation sans pénalités.

 

Votre livraison en VEFA ou en CCMI : Que faire en cas de problèmes ?

La livraison d’un bien acheté en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement ou achat sur plan) peut devenir un véritable Casse tête. Malfaçons, non conformités, chantage du promoteur, etc. Pour ne pas se sentir démuni face à ces éventualités,

Voici nos conseils !

L’acquéreur peut signaler un désordre dans la période de la garantie d’assurance de parfait achèvement, d’une durée d’un an. La ou les réserves complémentaires peuvent être recevables. Plusieurs jurisprudences vont dans ce sens.

Achat  sur plan : malfaçons et des non conformités de l’ouvrage

Des fissures sur les murs, cloisons, des moisissures au plafond, du carrelage mal posé, ébréché etc… ou encore la couleur de la peinture ne correspondant pas à ce qui a été contractuellement arrêté. Les malfaçons et les non conformités sont nombreuses ! Cette situation est malheureusement fréquente, dans le domaine de la vente immobilière de logements neufs. Bon à savoir : l’acquéreur peut émettre des réserves, en cas de non conformités. En VEFA, il dispose de 30 jours suivant la livraison du bien, pour réagir et émettre une liste de réserves, à remettre au promoteur par lettre recommandée. Il peut même, en cas de graves malfaçons et/ou non conformités, refuser la livraison.

Construction VEFA : Constat fréquent d’un « chantage » à la remise des clefs

Il est courant, dans le cadre d’une livraison VEFA, que le vendeur menace l’acquéreur de ne pas lui remettre les clés, si celui-ci émet des réserves. Ce chantage est totalement illégal. Il ne faut pas céder à ces intimidations. L’acheteur est en droit de consigner 5% du montant total du bien, sur un compte séquestre, par exemple à la Caisse des Dépôts et Consignations, ou chez un huissier ou notaire, tant que les non conformités (malfaçons, désordres, etc.) ne sont pas résolues.

Problème livraison VEFA : se faire assister par un expert en bâtiment

Un particulier peut être assisté par un professionnel, lors de la livraison de son bien. Un expert en bâtiment peut identifier des malfaçons et non conformités invisibles pour des profanes.

En matière de construction. Contrairement à un achat dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle (CCMI), l’acquéreur ne perd pas son délai de réserves  qui reste de 30 jours, s’il se fait accompagner.

 

Vos interrogations : Sur le  retard de livraison du bien

Un retard dans la livraison n’est pas considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde mais il peut justifier d’une indemnisation en faveur de l’acquéreur, en application de la clause de pénalités prévue au contrat.

Ce retard peut parfois faire l’objet d’un dédommagement sur frais réels justifiés quand le préjudice de l’acquéreur est important (frais de garde-meubles, hôtel,…).

Dans certains cas (mauvaise foi du promoteur par exemple) et en l’absence d’accord amiable, l’acquéreur peut engager la responsabilité du promoteur auprès du juge pour obtenir une indemnisation.

 

Sur les vices apparents

Un vice est dit apparent s’il est très facile à percevoir pour un acquéreur « moyen » non-professionnel. La jurisprudence considère depuis de nombreuses années que l’acquéreur n’a en aucun cas à se faire assister par un spécialiste.

En principe, est « apparent » un défaut ou une malfaçon qui est apparu dans le mois qui suit la remise des clés et la prise de possession des lieux. Au-delà de ce délai, le défaut ou la malfaçon est plutôt considéré comme un « vice caché ».

Le constructeur est tenu par la garantie de parfait-achèvement. Cette garantie couvre les défauts et malfaçons mentionnés sur le procès-verbal de réception des travaux ou qui sont apparus dans l’année qui suit (article 1792-6 du Code civil). Elle concerne tous les types de défauts et de malfaçons (à l’exception des dommages causés par un mauvais entretien de la part de l’acquéreur).

Aucune clause du contrat ne peut exonérer l’entrepreneur de cette responsabilité légale. Mais c’est au vendeur, de faire jouer cette garantie auprès de l’entrepreneur.

 

Sur l’exiguïté de l’accès à une place de parking

Il faut considérer qu’en l’absence d’indication particulière dans le descriptif des prestations de l’immeuble vendu en l’état futur d’achèvement, constitue une impropriété à la destination l’exiguïté de l’accès à une place de parking qui rend celle-ci inutilisable pour une voiture de tourisme couramment commercialisée.

 

Sur Les vices cachés

Il s’agit de défauts non visibles du gros œuvre qui rendent le logement impropre à son usage ou qui compromettent sa solidité (mur fissuré, fenêtre non étanche à la pluie,…).

Ces vices cachés sont couverts par une garantie décennale. L’acquéreur dispose donc de dix ans pour agir. De surcroît, la responsabilité du promoteur est supposée engagée et, en cas de faillite, l’assureur prendra automatiquement les réparations à sa charge.

La jurisprudence étend la responsabilité et le champ d’application de la garantie décennale. Ainsi, les désordres liés aux éléments d’équipement de la maison, dès lors que ceux-ci : sont indissociables des ouvrages de viabilité, fondations, ossature, toiture, menuiseries extérieures, rendent la maison impropre à sa destination.

Par exemple :

– Installation de chauffage au sol défectueuse,

– Carrelages dont la pose détériore le support,

– Décollement d’un carrelage de façade dont la chute serait dangereuse,

– Installation de chauffage ne permettant pas d’obtenir une température suffisante.

 

Sur les désordres esthétiques

Les désordres à caractère esthétique, sont exclus de la garantie décennale et biennale

Pour être de nature décennale, les désordres doivent compromettre la solidité de l’ouvrage de manière certaine et le rendre ainsi impropre à sa destination.

Néanmoins, la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres, même esthétiques, qui surviennent dans la première année après réception de l’ouvrage.

Si les désordres esthétiques sont généralisés, la garantie des vices cachés peut être mise en œuvre pour certains matériaux (granit, etc.)

Comme exprimé la garantie décennale ne s’applique pas à des désordres esthétiques. La garantie décennale peut cependant s’appliquer si le propriétaire sinistré réussit à démontrer que les désordres esthétiques présentent également un caractère dangereux. Cette démonstration peut intervenir en phase de négociation amiable avec l’assureur. En cas de désaccord, l’appréciation est laissée au juge.

Une expertise indépendante est toujours utile pour démontrer ces cas de désordres spéciaux.

Sur la levée des réserves

Elle n’interdit pas les recours pour désordres ultérieurs sur le bien.

 

Sur les défauts de conformité

Le promoteur doit livrer un logement en tous points conforme à la description du contrat de vente, et même aux mentions portées sur les documents publicitaires (surface, qualités techniques des différents éléments, etc.).

On retient le défaut de conformité lorsque la chose livrée est techniquement correcte, mais différente de celle promise au contrat, aux annexes, aux plans…

Par exemple, le contrat prévoyant expressément que le garage serait capable d’accueillir deux véhicules alors que le local vendu ne peut en contenir qu’un,

C’est à bon « droit » que nous pouvons  retenir la qualification de défaut de conformité.

Tout manquement à ce niveau autorise l’acquéreur à agir dans les dix ans à l’encontre du promoteur afin :   –  d’exiger la mise en conformité du bien vendu (s’il n’existe pas d’impossibilité technique),

• de demander des dommages-intérêts,
• de demander la résolution du contrat de vente avec indemnisation (qui ne sera pas systématiquement acceptée par les tribunaux).

 

Sur L’isolation phonique

Les normes de construction et les lois, font  bénéficier l’acquéreur d’une garantie d’isolation phonique. Si un défaut est constaté à ce niveau, l’acquéreur peut, en tant que premier occupant, exercer une action pendant un délai d’un an à compter de l’entrée dans les lieux.

 

Sur les différents  éléments d’équipements

Les équipements du logement cuisine intégrée, radiateurs, etc. font l’objet d’une garantie biennale de bon fonctionnement.

Il s’agit des éléments d’équipement séparables du gros œuvre. Ils peuvent être enlevés ou séparés sans abîmer le gros œuvre. Ces éléments comprennent :

les canalisations, radiateurs, tuyauteries, conduites, gaines et revêtements de toute sortes autres que ceux constituant de gros ouvrages définis à l’article R111-26 du code de la construction et de l’habitation,

Les éléments mobiles nécessaires au clos et au couvert tels que portes, fenêtres, persiennes et volets.

L’acquéreur dispose donc de deux ans pour agir.

 

Sur l’entrée dans la copropriété

Avant la livraison des appartements, le syndic provisoire prépare la gestion de la copropriété ; il souscrit les contrats d’entretien obligatoires.

L’assemblée des copropriétaires va voter le budget proposé par le syndic et un appel de fonds va être effectué afin d’assurer le financement des premières dépenses de la copropriété.

Le syndic élu par l’assemblée des copropriétaires devra procéder à l’état des lieux des parties communes de l’immeuble.

A noter : Qu’en vertu des articles L261-10 et L261-11 du code de la construction et de l’habitation, les constructeurs doivent obligatoirement fournir une garantie d’achèvement ou de remboursement extrinsèque (délivrée par un établissement de crédit ou une société d’assurance). Le contrat passé avec l’acquéreur en VEFA doit comporter la justification de la garantie financière et une attestation établie par le garant doit être annexée au contrat.

Ces dispositions s’appliquent aux immeubles dont le permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015.

 

Responsabilité contractuelle

Quand aucune des trois garanties légales ne peut être mise en jeu, le propriétaire a la possibilité d’invoquer la responsabilité contractuelle de droit commun (article 1147 du code civil). Cette action doit être exercée dans les 10 ans suivant la réception de l’ouvrage. Pour aboutir en faveur du demandeur, elle devra mettre en évidence un défaut de délivrance conforme de la construction aux règles de l’art et/ou aux dispositions contractuelles.

L’article 1147 du code civil oblige tout entrepreneur à réparer les défauts provenant de l’exécution défectueuse (ou avec retard) des travaux et leurs conséquences (telles que des infiltrations d’eau dues à la mauvaise étanchéité d’une fenêtre, par exemple). Pour s’exonérer de sa responsabilité, l’entrepreneur doit, selon le même article, prouver que ces défauts, retards ou dommages proviennent d’une «cause étrangère».

 

L’entrepreneur a une obligation de résultat

Selon les tribunaux, un entrepreneur a une «obligation de résultat». C’est-à-dire que, pour agir contre l’entrepreneur, vous n’avez pas à prouver une faute de sa part, mais seulement l’existence des défauts. La responsabilité instaurée par l’article 1147 englobe les défauts des matériaux mis en œuvre par l’entrepreneur, par exemple en cas de remplacement de fenêtres, les fenêtres elles-mêmes. Toutefois, la responsabilité de l’entrepreneur n’est pas engagée pour des défauts mineurs, sauf s’ils ont fait l’objet de réserves de votre part pendant le chantier ou à la fi n de celui-ci. C’est ce qui a été jugé, notamment, pour des défauts d’ordre esthétique.

Assistance  client et due diligence

Notre cabinet  s’engage à vos côtés pour éclairer les phases importantes de vos projets immobiliers. Lors de missions d’AMO et d’assistance à livraison, achat, vente en apportant notre expertise technique, contractuelle et juridique ; lors de projets d’acquisition, en auditant la qualité de l’immeuble, du bien convoité. Nous émettons un avis technique sur le foncier, le bâti et les risques extrinsèques du site. Nous rédigeons un rapport illustré avec une vision technique et contractuelle d’aide à la décision.

Le DPE, diagnostic de performance énergétique bilan thermique ne fait pas parti de nos expertises réalisé par des tiers agrées.