Bilan de santé de la construction immeuble et habitation

Bilan de santé – Diagnostic lot technique – Diagnostic technique global (D.T.G)
Nos diagnostics techniques  &  D.T.G,  Pour   Propriétaires – Syndics – Notaires 

Notre inspection est de nature visuelle. L’inspecteur recherche des signes ou indices d’affaissements, de déformations ou de contraintes à la structure de l’immeuble. Aucun calcul n’est effectué.

En plus des diagnostics obligatoires habituels, lors de vente ou d’achat,  tout propriétaire d’un bien immobilier peut entreprendre des diagnostics, un bilan de santé de son habitat en totalité ou sur des thèmes.

L’objectif du bilan de « santé » de la construction immeuble ou maison individuelle et tout comme des examens médicaux le but est de déceler, repérer  d’éventuelles pathologies contractées par le vécu du bien, ou bien de dépister des pathologies cachées ou latentes, afin de proposer de manière précoce une meilleure prise en charge d’un mode de réparation, d’entretien. Vous prenez ainsi le contrôle de votre  capital immobilier, en prenant conscience des risques et en apprenant à mieux les visualiser, pour les corriger.

La valeur ajoutée du bien immobilier par l’entretien de désordres pas toujours visibles par un non initié, n’en sera que plus importante, car les diagnostics sont un gage de confort, durabilité mais surtout de sécurité

• Charpente – couverture,
• Conduit de cheminée,
• VMC
• Systèmes d’évacuation des eaux pluviales,
• VRD,
• Isolation,
• Etanchéité, …

*Notre cabinet ne réalise pas de diagnostic de performance énergétique (DPE) ni d’audit énergétique.

Car la plupart de ces diagnostics obligatoires doivent être certifiés par un expert accrédité d’état, un diagnostiqueur immobilier.

C’est le cas pour l’amiante, le plomb, le DPE, les termites, le gaz et l’électricité. Sinon, ces derniers n’auront aucune valeur juridique et vous vous exposerez à des sanctions en cas de problème.

Durée de validité

Leurs compétences  théorique et pratique ne concernent que les diagnostics du Dossier de Diagnostic Technique : De constat de repérage de l’amiante, constat de risque d’exposition au plomb, état de présence de termites, diagnostic de performance énergétique, état de l’installation du gaz, futur état de l’installation d’électricité. Pour les états, constats

ou diagnostics, non soumis à cette certification de compétences, vous pouvez demander au professionnel de vous présenter une attestation de formation (ex : état parasitaire, attestation de mesurage loi Carrez, etc.).

Par ailleurs, les diagnostiqueurs immobiliers doivent obligatoirement posséder une assurance en responsabilité civile professionnelle couvrant tous les diagnostics qu’ils exercent.

 

Réglementairement, le montant minimum de cette garantie est fixé à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance (article R. 271-2 du Code de la construction et de l’habitation).

Les diagnostiqueurs immobiliers sont également tenus de remettre à leurs clients une attestation sur l’honneur justifiant du respect de la réglementation telle que définie par l’article R. 271-3 du Code de la construction et de l’habitation.

L’indépendance et l’impartialité sont les deux qualités indispensables d’un diagnostiqueur. Selon l’article L. 271-6 du Code de la construction : « Le diagnostiqueur ne doit avoir aucun lien de nature à porter atteinte à son impartialité et à son indépendance ni avec le propriétaire ou le mandataire qui fait appel à lui, ni avec une entreprise pouvant réaliser des travaux sur les ouvrages, installations ou équipements pour lesquels il lui est demandé d’établir des diagnostics. »

Par extension, il ne peut recommander une société de traitement ou de travaux en relation avec les diagnostics réalisés. Les agents immobiliers peuvent parfois avoir une activité de diagnostiqueur. Cependant, en aucun cas ils ne peuvent effectuer les diagnostics des biens qu’ils gèrent dans le cadre d’une transaction ou d’une location.

 

Nos bilans de santé de vos habitats dans les grandes lignes

Nos Conditions d’examens, d’expertises & de diagnostics   

Nos rapports d’expertise sont remis sous les réserves de principe et d’usage, notamment en ce qui concerne les défauts et vices cachés d’un bâtiment au moment de la visite.

En l’absence de production des diagnostics se rapportant aux risques technologiques (amiante,

plomb, gaz, électricité, état parasitaires …), les conséquences en résultant sont considérées comme des vices cachés.

 

Cette expertise, inspection est faite sans démontage et selon des normes nationales reconnues et a pour but de détecter et de divulguer les défauts majeurs apparents tels que constatés au moment de l’inspection. Même si des défauts mineurs peuvent être mentionnés, ce rapport ne les identifiera pas nécessairement tous. Sachez que nous bénéficions des connaissances du propriétaire pour cette inspection qui s’est engagé à répondre à toutes nos demandes lors de la visite qui couvre les endroits qui sont facilement accessibles dans l’immeuble et se limite à ce qui peut être observé visuellement. L’inspecteur expert ne doit pas déplacer de meubles, soulever des moquettes, enlever des panneaux ou démonter des morceaux ou pièces d’équipement.

Le but de cette inspection est d’aider à évaluer la condition générale technique de l’immeuble. Le rapport est basé sur l’observation de la condition visible et apparente du bâtiment et de ses composantes visitées au moment de l’inspection. Les résultats de cette inspection ne doivent pas être utilisés pour commenter les défauts cachés ou non apparents qui peuvent exister et aucune garantie n’est exprimée ou supposée.

S’entend de défauts cachés ou non apparents tout défaut qu’un examen visuel non approfondi des principales composantes d’un immeuble sans déplacement de meubles, d’objets ou tout autre obstacle ne permet pas de détecter ou de soupçonner. À titre d’exemple, un défaut qui ne saurait être découvert qu’à la suite de l’exécution de tests de nature destructive, ou requérant l’exploration, le prélèvement ou le calcul des composantes de l’immeuble est un défaut non apparent. Également tout défaut découvert à la suite d’un dégât ultérieur à l’inspection ou suite au déplacement, à l’enlèvement de meubles, d’objets, de neige ou tout autre obstacle est aussi un défaut non apparent. Certains indices ne révèlent pas toujours l’étendue et la gravité des lacunes ou des déficiences non visibles.

 

Tous les bâtiments auront des défauts qui ne sont pas identifiés dans le rapport d’inspection. Si un tel défaut survient et vous croyez que votre inspecteur ne vous a pas suffisamment prévenu ou renseigné, appelez-le. Un appel téléphonique peut vous aider à décider quelles mesures prendre pour corriger ce défaut et votre inspecteur pourra vous conseiller dans l’évaluation des corrections ou moyens proposés par les entrepreneurs.

Le rapport d’inspection ne constitue pas une garantie ou une police d’assurance de quelque nature que ce soit. Le rapport d’inspection reflète une observation de certains items énuméré s de la propriété à la date et l’heure de l’inspection et n’est pas une énumération exhaustive des « réparations » à faire. Le rapport d’inspection n’a pas pour objectif de fournir un guide à la renégociation du prix de la propriété et ne doit pas être interprété comme une opinion de la valeur marchande de celle-ci. Le propriétaire peut vouloir ou ne pas vouloir procéder aux correctifs des déficiences notées dans ce rapport. L’inspecteur n’a pas vérifié ni contre vérifié les informations données et indiquées, par toute personne, lors de l’inspection. L’inspecteur présume de la véracité de ces informations et ne met pas en doute la bonne foi de la personne dont il reçoit cette information.

  

Les préalables

1 Implantation dans l’environnement

Il s’agit d’examiner les conditions de sol et les interactions possibles entre le bâtiment et son environnement.

1.1 Conditions de sol

Le sol doit être défini en fonction des classes A à E, S1 et S2 de l’Eurocode 8. A défaut de documents existants, les cartes géologiques du site et l’observation des affleurements et de la topologie peuvent permettre de qualifier la nature du sol : sol dur/mou, alluvions, remblais, remblais tassé… En phase détaillée, une reconnaissance géotechnique du sol peut être justifiée.

1.2 Implantation du bâtiment

Sur un piton rocheux, sur une pente (évaluer le %), à proximité d’un changement de pente.

1.3 Interaction avec les constructions

Proximité de bâtiments : mitoyens ou proches, présence de joints (plein ou vide) entre bâtiments.

2 Description du bâtiment

L’objet de cette partie est d’obtenir une description du bâtiment Nombre d’étages, Type de construction, matériaux ….

2.1 La date de construction,

Références cadastrales ….

Puis le traitement des pathologies observées en fonction des demandes du requérant (client)

Le contenu de chaque partie est donc dépendant de la finalité recherchée. On ne traitera pas dans cette partie des détails de la conception ou de la réalisation, qui seront abordés dans une troisième partie.

• Analyse structurelle

L’analyse structurelle vise à  examiner  l’état de vos murs,  fissure, lézarde constatée …

• Analyse charpente & couverture
• Analyse des toitures terrasses
• Infiltrations, remontés capillaires

Immeubles à destination principale d’habitation en copropriété ou mis en copropriété (CCH : L.111-6-2 abrogé) seraient tenus d’établir un «diagnostic technique global ».

Intention : permettre d’élaborer un plan pluriannuel de travaux financé par un fonds de prévoyance.

À échéance du 1er janvier 2017, la loi ALUR n° 2014-366 (loi relative au logement et à l’urbanisme rénové), publiée au Journal Officiel du 26 mars 2014, a instauré pour les copropriétés à destination totale ou partielle d’habitation, la réalisation par un tiers d’un Diagnostic Technique Global (DTG).

L’objectif de cette nouvelle disposition est d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de leur immeuble en réalisant un état des lieux technique et réglementaire du bâtiment.

 

Les documents nécessaires à réunir en vue de la réalisation de votre  D.T.G

• Diagnostic Technique amiante pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé avant le 1^er juillet 1997,
• Contrôle technique ascenseur pour les copropriétés en disposant,
• Audit Énergétique pour les copropriétés de + de 50 lots, à chauffage collectif et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001,
• Diagnostic de Performance Énergétique – DPE pour les copropriétés de – de 50 lots, à chauffage collectif et dont le permis de construire a été déposé avant le 1er juin 2001,
• Vérification extincteurs pour les Immeubles de Grande Hauteur, parkings et chaufferie,
• Pla n d’évacuation et consignes de sécurité,
• Carnet d’entretien.

 

1 – Règlementation

1. (art. 731-1 à 731-5 du Code de la construction et de l’habitation) Depuis le 1er janvier 2017, 2 situations sont possibles :
   1. a) Immeubles de plus de 10 ans faisant l’objet d’une mise en copropriété

   – & –

   1. b) Copropriétés faisant l’objet d’une procédure d’insalubrité

   Réalisation du Diagnostic Technique Global (DTG)

    

2 – Toutes les autres copropriétés

Réalisation du Diagnostic Technique Global (DTG) La décision, de réaliser le DTG, devra être prise

à la majorité simple mise au vote  en Assemblée Générale,

Enfi n, pour garantir son plein intérêt, le DTG devra faire apparaître une évaluation du coût ainsi que la liste des travaux nécessaires à la bonne conservation de l’immeuble, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. Cela permettra d’établir un plan pluriannuel de travaux.

 

Pour le particulier propriétaire d’un bien du type Maison individuelle / villa

Un Diagnostic Technique Global  (D.T.G)

Vérification printanière, Faire le bilan de santé de la maison, seul pour certaines vérifications, mais d’autres requière l’expérience d’un expert  professionnel de l’immobilier.

 

Dans un exemple simplifié de bilan de santé,

Avec la neige qui fond,  votre maison se dévoile enfin. Il est temps de vérifier l’état du revêtement extérieur, de la toiture et de s’assurer que les gouttières font bien leur travail. En cas de problème, il faudra prévoir quelques  travaux.

Selon les zones géographiques, Les bâtiments ont été mis à rude épreuve cet hiver, avec des périodes de redoux et de grands écarts de température.  Il est facile d’inspecter visuellement la toiture.

Vérification de vos tuiles ou ardoises,

De même que si des bardeaux d’asphalte de la toiture ont ondulés, se sont dégradés ou détachés, le toit risque de ne plus être étanche.

Il faudra également inspecter l’intérieur de l’entre-toit pour s’assurer que l’isolant est bien sec, qu’il n’y a ni traces de condensation ni traces d’infiltration.

Inspecter les gouttières, qui ont pu être abîmées ou détachées par la neige et la glace pendant l’hiver. Il faut aussi les libérer des débris ou feuilles mortes qui n’ont pas été retirés l’automne dernier pour optimiser leur travail. La vérification porte également sur les dispositifs d’évacuations des eaux,

«Assurez-vous qu’elles se déversent toujours à bonne distance des fondations afin d’éviter les infiltrations d’eau».

Dans le même esprit, il importe de nettoyer les margelles (puits de fenêtre) et leur colonne de drainage pour garantir leur efficacité.

Les fondations visibles méritent aussi une inspection pour détecter toute fissure inhabituelle et profonde, dépôt blanchâtre, infiltration ou humidité localisée. Au besoin, nous suggérons de faire appel à un spécialiste du cabinet J.D.T.G  pour évaluer les dégâts de ce type de pathologie. Et détecté

Les matériaux de revêtement mal ancrés ou détachés qui devront être réparés sans délai. Si le revêtement est en pierre ou en brique, mieux vaut repérer les éléments effrités ou éclatés, les joints fissurés, les gonflements, l’expert du Cabinet J.D.T.G consignera l’ensemble des désordres dans un rapport avec ses préconisations de réparation et un coût estimatif de réparation pour l’intervention d’un entrepreneur spécialisé.

L’expert recommande aussi de porter une attention toute particulière aux joints de calfeutrage des portes et fenêtres. Leur détérioration peut entraîner des infiltrations d’eau.

 

À qui s’adresser pour réaliser son DTG ?

Bureaux d’études bâtiment, Bureaux d’études thermiques bâtiment, Architectes, Diagnostiqueurs spécialisés ou Expert de notre cabinet J.D.T.G dans le traitement des pathologies du bâtiment.

• D.T.G est un Bureau d’études pluridisciplinaire en ingénierie technique et scientifique du bâtiment et des infrastructures compétences sur mode constructif traditionnel, métallique, Ossature bois et mixte.
• D.T.G est un cabinet d’expertises pluridisciplinaires indépendant très spécialisées, Nos missions Expertise privée – Expertise contradictoire – Contre-expertise – Expert d’assuré

Procédures amiables ou judiciaires (Bâtiment, Construction, toutes Energies renouvelables,     Sécurité électronique

 

En conclusion

Réalisé par un professionnel compétent, le Diagnostic Technique Global sera l’outil de pilotage unique vous permettant d’obtenir une vision claire et complète sur les travaux à réaliser dans votre copropriété.

Toutes les préconisations, chiffrées et hiérarchisées, réunies dans un document unique permettront de réaliser une programmation pluriannuelle optimisée, incluant des synergies entre les différents travaux et adaptée aux spécificités de la copropriété.

Enfin, nous veillons à ce que votre DTG puisse être mis à jour simplement.  (surtout s’il est fait sur l’expertise que de quelques lots techniques)

En effet, si une fois réalisé, des expertises et/ou contrôles complémentaires étaient effectués, il sera opportun de faire évoluer le DTG pour qu’il prenne en compte les nouvelles analyses et les répercute sur les préconisations de travaux et leur hiérarchisation. Ce point vous permettra de garantir la performance dans le temps de votre DTG.

 

Analyses des Risques Naturels, Miniers et Technologiques Intégration des risques miniers plus explicites

Arrêté du 19 mars 2013, paru au JORF du 27 mars Risques miniers dissociés des autres risques naturels pour faire l’objet d’une information à part entière au regard du PPRM éventuellement existant,

L’ERNMT doit préciser si l’immeuble auquel il se rapporte est concerné par des prescriptions de travaux dans le règlement du PPR et dans l’affirmative, si les travaux prescrits ont été réalisés ou non par le vendeur ou le bailleur,

Information relative aux sinistres indemnisés par l’assurance suite à une catastrophe naturelle, minière ou technologique  le vendeur devra l’indiquer dans l’état.