Quel est le rôle du syndicat des copropriétaires ?
La copropriété et plus généralement le secteur de l’immobilier possède un vocabulaire juridique et technique qui peut être parfois assez complexe.
Réunissant les propriétaires d’un immeuble, le syndicat des copropriétaires (ou syndicat de copropriété) est l’organe qui prend les décisions nécessaires à la gestion des parties communes et du bâtiment. Son rôle est indispensable au bon fonctionnement de ce dernier.
Le syndicat de copropriété
Vous êtes propriétaire et vous ne savez pas comment rejoindre le syndicat des copropriétaires ? Sachez que vous en faites déjà partie ! En effet, cet organe de décision, qui se réunit au moins une fois par an, est toujours composé de tous les propriétaires d’une résidence, et qu’ aucune démarche ou élection n’est nécessaire pour en être membre.
Dans le cas où une copropriété se compose de plusieurs bâtiments, on peut constituer plusieurs syndicats secondaires, affiliés au principal. Le syndicat des copropriétaires est le propriétaire légal des parties communes : à ce titre, il dispose d’un statut de personne civile propre, indépendante de celles des propriétaires, qui a valeur légale pour contracter des prêts ou pour mener une action en justice.
Le fonctionnement du syndicat des copropriétaires
Les missions du syndicat se résument à la conservation de l’immeuble et à sa bonne administration. Pour cela, il se réunit en assemblée générale une fois par an (ou plus s’il l’estime nécessaire).
Les décisions concernant l’immeuble y sont prises par vote, à la majorité simple (pour l’entretien courant) ou absolue pour les décisions importantes (désignation du syndic, travaux lourds financièrement, délégation de pouvoir de décision…). Une fois que le syndicat de copropriété a pris une décision, celle-ci est exécutée par le Syndic de copropriété.
Le syndic de copropriété est le bras exécutif du syndicat : il se charge d’appliquer les décisions prises par ce dernier lors de son assemblée annuelle. La plupart du temps, le syndicat fait appel à un syndic professionnel, choisi lors de l’assemblée. Mais pour des raisons budgétaires, le syndic peut aussi être bénévole : il est alors choisi parmi les copropriétaires qui souhaitent s’y investir.
Pouvoirs et responsabilités du syndicat de copropriété
L’assemblée du syndicat de copropriété ne se contente pas de fixer un budget prévisionnel pour l’entretien de l’immeuble. Il lui incombe également de décider des travaux à réaliser, de désigner un syndic pour exécuter ces décisions ou de modifier le règlement de la copropriété. Plus rarement, un syndicat peut décider d’une acquisition ou d’une vente pour le compte du collectif, et souscrire à un emprunt bancaire commun.
Ces pouvoirs s’accompagnent d’un certain nombre de devoirs. En cas de vice de construction ou de défaut d’entretien des parties communes, la copropriété est légalement responsable vis-à-vis des propriétaires, des employés (gardiennage, ménage) ou des locataires. A l’inverse, le syndicat, en tant que personne morale, peut agir en justice à l’encontre d’un copropriétaire ou d’un tiers qui n’a pas respecté ses obligations contractuelles.
Acteur central de la copropriété, les syndicats ont vus leurs statuts modifiés par la loi ALUR. En effet, par décret d’application publié, ils sont immatriculés et intégrés à un registre national, afin de mieux recenser leur indispensable activité.
Syndic provisoire
À la naissance d’une copropriété, il faut désigner le premier syndic. Le syndic assure le bon fonctionnement de l’immeuble, une gestion administrative efficace ainsi que la conservation de l’immeuble et son entretien. C’est une obligation légale.
La nomination du syndic provisoire
La nomination du 1er syndic doit intervenir obligatoirement au moment même où la copropriété est constituée. Une copropriété existe à partir du jour où l’immeuble est bâti et dès qu’il devient la propriété de plusieurs personnes. Cette situation s’observe en général dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), au moment où intervient la livraison du 1er lot.
Désignation et durée du mandat
La nomination d’un syndic provisoire obéit à une procédure dérogatoire. La loi autorise différents modes de désignation. C’est au promoteur de choisir le 1er syndic et d’en négocier les termes contractuels :
Dans un délai de 12 mois à compter de la naissance de la copropriété, le syndic provisoire est dans l’obligation de convoquer une assemblée générale. La durée maximale de son mandat est donc d’(1) un an, renouvelable.
Si le syndic provisoire omet de convoquer l’assemblée générale à cet effet, le syndic « est désigné par le président du tribunal de grande instance saisi à la requête d’un ou plusieurs copropriétaires, du maire de la commune ou du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière d’habitat du lieu de situation géographique de l’immeuble ». Art. 17 de la loi du 10 juillet 1965
Le point sur la loi ALUR et la copropriété
La Loi ALUR (Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) impose progressivement un nouveau cadre pour faciliter les relations entre copropriétaires et syndic de copropriété. En effet, 90 % des immeubles sont gérés par des syndics professionnels. Les différentes actions du Syndic et les documents obligatoires rendent plus transparentes les informations sur l’état de santé de la copropriété autant sur les plans matériels que financiers.
Le budget de la copropriété
Le syndic de copropriété est chargé de la gestion financière de la copropriété. La loi impose désormais différentes mesures pour s’assurer de cette bonne gestion et protéger les copropriétaires. La liste des services et le coût des prestations doivent être inscrits dans le contrat de syndic.
- Compte bancaire séparé pour chaque copropriété
Comme le même syndic peut être amené à gérer plusieurs copropriétés, la loi impose désormais qu’un compte bancaire unique soit créé pour chaque copropriété dans les 3 mois suivant la désignation du syndic. - La création de ce compte bancaire est obligatoire pour toutes les copropriétés dont le nombre de lots dépasse 15 lots, sauf si la décision contraire est prise à la majorité des voix lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le compte bancaire peut être ouvert par le syndic professionnel ou bénévole dans n’importe quel établissement bancaire. Dans un souci de transparence, le syndic met à disposition du conseil syndical tous les relevés de ce compte. Cette gestion du compte ne peut pas être facturée hors forfait par le syndic.
- Création d’un fonds de travaux
Pour assurer le maintien en état de la copropriété, la création d’un fonds de travaux est obligatoire à compter du 1er janvier 2017 dès que la copropriété comprend plus de 10 lots. Ce fonds doit être hébergé sur un compte bancaire indépendant. Il est alimenté par une cotisation payée par les copropriétaires au moins égale à 5% de budget prévisionnel.
Le fonds est rattaché à un lot et non à son propriétaire. En cas de vente du lot, le vendeur ne touchera aucun remboursement de sa cotisation.
Cas exceptionnel : Si le diagnostic technique global n’indique pas le besoin de faire des travaux dans les 10 ans à venir, la copropriété n’est pas obligée de constituer ce fonds.
- Établissement d’un diagnostic technique global
Chaque année, le syndic doit proposer au syndicat des copropriétaires un plan pluriannuel de travaux. A cette fin, il doit demander à un professionnel de réaliser un diagnostic technique global de l’immeuble pour évaluer les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble.
- Immatriculation de la copropriété
La loi ALUR prévoit la création d’un registre national d’immatriculation des copropriétés. Le syndic de copropriété sera chargé de réaliser cette immatriculation. Elle sera une condition essentielle pour l’obtention d’aides publiques. Cette disposition est cependant en attente d’un décret officiel.
- Informations claires et complètes
Toujours dans un souci de transparence entre le syndic et les copropriétaires, toutes les informations liées à la copropriété doivent être accessibles. Pour cela, le syndic doit produire des documents et des outils sécurisés.
- Extranet de la copropriété
Depuis le 1er janvier 2015, et sauf avis contraire exprimé lors de l’assemblée générale, les copropriétaires doivent bénéficier d’un accès sécurisé aux documents liés à la gestion de l’immeuble. Ces données doivent être accessibles via un site extranet, à l’accès restreint par mot de passe et exclusivement réservé aux copropriétaires.
- Rédaction de la fiche synthétique de la copropriété
Cette fiche synthétique devra être rédigée par le syndic de copropriété, uniquement pour les copropriétés à destination totale d’habitation. Elle devra présenter les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété. Cette disposition est en attente d’un décret officiel.
- En cas de vente d’un lot en copropriété
Pour vendre un bien en copropriété, il faut désormais fournir un certain nombre d’informations obligatoires pour rédiger l’annonce ou lors de la signature de l’avant-contrat d’achat.
- Rédaction de l’annonce immobilière
Qu’elle soit rédigée par un agent immobilier ou par le vendeur, l’annonce immobilière doit répondre à plusieurs exigences. Elle doit signaler que le bien appartient à une copropriété et préciser le nombre de lots de celle-ci ainsi que le montant des charges annuelles. Doivent également y figurer les résultats du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) du bien immobilier en question.
- Remise des documents à l’acheteur
Le vendeur doit fournir les informations de la copropriété à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de l’avant-contrat. Il doit fournir :
- Le Dossier de Diagnostic Technique (DDT) du logement
- Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division qui précise les dimensions du lot vendu
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années (sauf si le copropriétaire-vendeur ne parvient pas à les obtenir du syndic)
- Le carnet d’entretien de l’immeuble fourni par le syndic
- Le montant des charges courantes et hors budget payés par le vendeur au cours des deux derniers exercices comptables s’il existe, le montant total du fonds de travaux et de la dernière cotisation
- Le montant des sommes dues au syndicat, les impayés de charge et les dettes aux fournisseurs
- Le Diagnostic Technique Global et le plan pluriannuel des travaux de l’immeuble
- La fiche synthétique de la copropriété
- La notice d’informations des droits et obligations du copropriétaire
La loi ALUR fixe un cadre pour des relations plus transparentes entre copropriétaires, syndic de copropriété et futurs acquéreurs. Elle sera complétée sur certains points dans les mois à venir.
Le Bilan Initial de Copropriété (BIC)
Syndic repreneur / propriétaire / acheteur …
À quoi sert t-il ?
Comme c’est le cas dans la plupart des copropriétés, vous êtes probablement confrontés à de nombreux problèmes : hausse des charges, rénovation du bâti ou des installations devenue nécessaire du fait du vieillissement de l’immeuble, inconfort thermique dans les logements, perte de valeur patrimoniale, inquiétudes concernant les nouvelles ou futures obligations.
Quand on envisage la rénovation d’un immeuble, il peut être difficile de savoir par où commencer, et dans quel ordre avancer. C’est pour cela que nous recommandons de commencer par la réalisation d’un bilan rapide de la copropriété pour évaluer les points essentiels de son fonctionnement, et vérifier la « bonne santé » de la copropriété.
Le règlement de copropriété
C’est un document obligatoire s’imposant tant aux locataires qu’aux copropriétaires d’un immeuble, définissant les règles de fonctionnement de l’immeuble, organisant la vie collective et précisant
Les droits et obligations des personnes concernées.
Le règlement de copropriété doit faire l’objet de copies qui seront remises à chaque copropriétaire ou locataire.
Ce règlement peut être modifié avec l’accord des copropriétaires à l’issue d’un vote en assemblée générale dont les modalités varient selon la nature de la modification. Il est possible pour les copropriétaires de contester les décisions prises en assemblée générale dans un délai de deux mois devant le Tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble.
Le règlement de copropriété peut faire l’objet de contestations dans un délai de 10 ans, toutes les fois où il apparaît des clauses contraires à l’ordre public ou imposant des restrictions au droit de propriété non justifiées. Dans ce cas, tout copropriétaire a la possibilité d’introduire une action devant le tribunal de grande instance du lieu de la situation de l’immeuble en vue de demander l’annulation de ces clauses.
Il appartient au syndic d’assurer l’exécution du règlement de copropriété.
Dès lors qu’il est informé de l’infraction, il doit mettre en demeure tout copropriétaire qui contrevient au règlement, de le respecter.
En cas de trouble manifestement illicite, le syndic peut engager directement un référé devant le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble, sans obtenir l’aval des copropriétaires.
Il est à noter que si la personne qui contrevient au règlement de copropriété est locataire, la responsabilité du copropriétaire-bailleur peut être engagée s’il n’agit pas pour faire cesser les troubles.
Pourquoi utiliser un règlement de copropriété simplifié ?
Le règlement de copropriété est un document obligatoire, il est donc impératif qu’il soit établi au sein d’une copropriété. Il permet de gérer les rapports entre copropriétaires et locataires et à faire respecter les règles qu’il édicte.
Il est conseillé de bien étudier la rédaction de ce document et de le personnaliser si besoin puisque certaines copropriétés nécessitent l’application de règles particulières.
Il donne la possibilité aux copropriétaires qui le consulte de connaître l’usage que tout un chacun peut faire de l’immeuble, de savoir comment ils peuvent user des parties communes mais aussi des parties privatives. Ils peuvent également vérifier dans le règlement, si un projet qu’ils veulent entreprendre nécessite l’autorisation de l’assemblée générale ou pas.
Toutes les copropriétés doivent être immatriculées avant le 31 décembre 2018
C’est une obligation prévue par la loi Alur de mars 2014 : l’immatriculation de toutes les copropriétés, peu importe leur taille, doit être fait avant le 31 décembre 2018 auprès du Registre national des copropriétés.
Le rôle de l’immatriculation des copropriétés
L’objectif de l’Etat à travers cette procédure est de mieux connaître le parc des copropriétés en France et de mieux prévenir leur dysfonctionnement. En effet, le but est de lutter contre la dégradation des copropriétés (donc des immeubles) qui n’arrivent plus à faire face à l’accumulation de dettes.
L’immatriculation des copropriétés au registre est une obligation légale instaurée par la loi Alur du 24 mars 2014.
Ce registre national est consultable par les particuliers comme par les professionnels, qui peuvent par exemple s’en servir pour se faire une idée de la santé financière d’une copropriété avant une acquisition.
Mises en copropriété – Des solutions clé en main- Une expertise de haut niveau
Le syndic de copropriété
Son objectif est d’améliorer en permanence la gestion de votre copropriété en concertation avec le Conseil Syndical et avec un souci de transparence totale :
- Préservation de la valeur de l’immeuble
- Gestion rigoureuse des dépenses
- Sélection et suivi des entreprises
- Suivi régulier des contrats de maintenance
- Clarté de l’information fournie aux copropriétaires
Une formule de guichet unique vous permettant d’accélérer et de simplifier vos mises en copropriété.
Mise en copropriété :
- Du D.T.G, Diagnostic Technique Global
- A compter du 1er janvier 2017 : « tout immeuble de plus de 10 ans mis en copropriété (CCH: L.731-4) doit faire l’objet d’un DTG, dans le cadre des procédures prévues article L. 1331-26 du code de la santé publique ou aux articles L. 129-1 et L. 511-1 du CCH et pour lequel l’administration demande au syndic de le lui produire (CCH : L.731-5, L.731-1).
L’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser ce DTG qui est destiné à permettre l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux par les copropriétaires
Pourquoi réaliser un DTG ?
Le DTG fait apparaitre une liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et une évaluation sommaire de leurs coûts, en précisant notamment ceux qui devraient être menés dans les dix prochaines années. Il offre une vision de l’état général de la copropriété : Le DTG permet de se prémunir en anticipant les travaux dans les 10 ans à venir tout en fixant les priorités, Il permet de valoriser son patrimoine : Connaitre l’état de sa copropriété, anticiper les travaux et les dépenses.
Qu’est ce qu’un DTG ?
Une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ; Un état de la situation du Syndicat des Copropriétaires au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction et de l’habitation
Une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble
Un diagnostic de performance énergétique ou un audit énergétique qui sera selon le contexte :
Un Diagnostic de Performance Energétique (DPE) suivant les exigences des articles L134-3 à L134-4-1 du CCH dans le cadre de l’exploitation d’un bâtiment équipé d’une installation collective de chauffage ou de climatisation. Un Audit Energétique (Audit 360) de copropriétés à usage d’habitation, dans le cas de cinquante lots ou plus, équipées d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001.
- De l’EDD, État Descriptif de Division
Avec prise de mesures et relevés, plans ou diagnostics, - Diagnostics Immobiliers par prestataires indépendants locaux.
Plans/Topographie :
- Mesures et Plans
- Levers d’architectures et topographiques sous logiciel Autocad.
- Plans 2/ 3D & B.I.M
