Disposer d’un logement sain, sûr, et décent est un des droits élémentaires du locataire. Malheureusement, nombreuses sont les situations où ce droit n’est pas respecté, avec tous les risques que cela implique pour la santé et la sécurité des personnes.
Logement insalubre ou indécent, préjudice de jouissance, obligations du locataire et du bailleur… Ces notions juridiques peuvent être difficiles à appréhender, ainsi que les recours à exercer pour défendre ses droits.
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L’arsenal législatif de la lutte contre l’habitat indigne a fait l’objet, depuis 10 ans, d’un effort de clarification et de modernisation et a vu ses moyens d’actions juridiques renforcés. Parallèlement, quelques outils d’approche statistique pour un pré-repérage ont été mis en place, mais les études de repérage restent essentielles à la connaissance des situations d’habitat indignes.
Des dispositifs organisationnels et opérationnels de lutte contre l’habitat indigne se généralisent (signature de protocoles de lutte contre l’habitat indigne et mise en place des pôles départementaux de lutte contre l’habitat indigne)
L’habitat indigne regroupe :
- Les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres à cet usage,
-
Les logements dont l’état ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, exposent les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. (Article 83 de la loi de mobilisation pour le Logement et la lutte contre l’exclusion du 25 mars 2009.)
La notion d’habitat indigne recouvre l’ensemble des situations d’habitat portant atteinte à la dignité humaine et s’applique :
– Aux logements, immeubles et locaux insalubres
– Aux locaux où le plomb est accessible (saturnisme)
– Aux immeubles menaçant ruine
– Aux hôtels meublés dangereux
– Aux habitats précaires.
Elle englobe pour tout ou partie les notions d’indécence, de péril et d’insalubrité, qui relèvent de réglementations différentes et ne doivent pas être confondues, car les procédures de recours sont basées sur des textes différents :
L’indécence : C’est le code civil et les lois relatives aux rapports locatifs qui s’appliquent. L’indécence associe la dégradation du bâti ou une conception défaillante de celui-ci, à une insuffisance du confort minimum que l’on est en droit d’exiger.
Lorsqu’il s’agit d’une habitation principale, le propriétaire a l’obligation de louer un logement décent.
La mise en conformité aux critères de décence permet d’éviter une dégradation de l’état du logement conduisant à l’insalubrité.
L’insalubrité: C’est le code de la santé publique qui s’applique.
L’insalubrité associe la dégradation du bâti à un danger pour la santé.
Le péril : Concerne les immeubles ou parties d’immeubles présentant un danger pour la sécurité des occupants et / ou des passants.
Manquements aux critères de décence. Défaut de confort et de sécurité
Principes d’évaluation de la décence et obligations contractuelles
La décence d’un logement est une notion qui a été introduite par la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain (SRU) du 13 décembre 2000 :
– dans la loi du 6 juillet 1989 qui organise les rapports locatifs
– dans le Code Civil qui régit les droits des personnes et des biens
– dans le Code de la sécurité sociale, puisque la décence du logement est une condition
nécessaire au versement de l’allocation logement.
Les caractéristiques de la décence ont été définies par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.
Un logement est dit indécent si :
– Il présente des risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants
– Il est dépourvu des équipements habituels permettant de l’habiter normalement.
Le locataire qui conteste la décence de son logement ne peut se libérer de ses obligations locatives et ne peut évidemment pas suspendre le versement de son loyer. La justice est exigeante sur ce point. Le logement doit aussi rester assuré.
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1°) Signalement au propriétaire
Signalez au propriétaire les points de non décence constatés dans le logement et demandez lui de remédier à la situation. Cette 1ère démarche peut se faire oralement, au cours d’une rencontre ou d’une conversation téléphonique, ou encore par simple lettre, ou mail.
Un délai de 30 jours (1) un mois paraît suffisant pour permettre au propriétaire de proposer une solution. S’il ne prend pas en considération cette première demande, passez à l’étape 2.
2°) Mise en demeure du propriétaire
Adressez au propriétaire une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception.
A partir de la date de réception de la lettre, le propriétaire a deux mois pour apporter une réponse, positive ou négative (Cf. article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989).
3°) Les procédures de conciliation (2 possibilités)
Engagez une conciliation, si le propriétaire ne répond pas à la mise en demeure ou s’il émet des contestations concernant les travaux à réaliser; elle peut permettre de trouver une solution au conflit, avant de saisir la justice.
Les procédures de conciliation se déroulent en deux phases :
- La réunion des parties en litige pour la recherche d’un accord,
- La signature d’un document consignant les accords (ou désaccords) intervenus entre eux.
L’intervention du Maire de votre commune
Il appartient au maire, en vertu des pouvoirs de police générale au titre de l’article L 2212-2 du Code général des collectivités territoriales et des pouvoirs de contrôle des règles d’hygiène applicables aux habitations et à leurs abords qui lui sont conférés par l’article L 1421-4 du Code de la santé publique, de veiller au respect des règles de salubrité sur le territoire de sa commune.
Le maire est aussi compétent en cas de péril (ordinaire ou imminent).
Par exemple certains défauts tels que ceux relatifs aux conditions d’éclairement et de ventilation d’un logement peuvent relever du règlement sanitaire départemental (RSD).
Si un locataire subit un préjudice de l’inapplication du RSD, il est en droit de saisir le maire afin que celui-ci prenne les mesures nécessaires pour faire respecter le règlement.
Si l’une des deux parties ne se présente pas, la conciliation ne peut avoir lieu.
Il est possible d’être assisté par une personne de son choix (bénévole associatif, avocat, expert privé, conjoint…).
La procédure de conciliation peut être engagée :
– Soit en s’adressant à un conciliateur de justice
Ce sont des bénévoles, au service de la justice, qui ont pour mission de favoriser le règlement amiable de certains conflits entre particuliers. Ils sont tenus au secret professionnel. (Leur service est gratuit).
Vous pouvez les contacter directement ou demander leur intervention auprès du greffe du tribunal d’instance.
Si les parties se mettent d’accord :
Le procès-verbal de conciliation dressé par le conciliateur de justice est remis à chaque partie. Un 3ème exemplaire peut être déposé au tribunal d’instance pour que le juge lui donne force exécutoire. Il aura ainsi la même valeur qu’un jugement et si une des parties ne respecte pas ses engagements, l’autre partie pourra faire une demande d’exécution forcée afin de l’y contraindre.
Si les parties ne se mettent pas d’accord :
- Il conviendra alors de recourir éventuellement à une action en justice.
Démarches pré – contentieuses & contentieuses
La justice est un service de l’Etat mis à la disposition des citoyens pour faire rétablir leurs droits et protéger leurs intérêts.
– Conciliateurs de justice :
Le conciliateur de justice est un bénévole, au service de la justice, tenu au secret professionnel.qui a pour mission de favoriser le règlement amiable de certains conflits entre particuliers. Le conciliateur de justice assure des permanences gratuites dans certaines mairies ou au Tribunal d’Instance de votre département.
– Huissiers de justice :
L’huissier de justice est un professionnel qui travaille sous la tutelle du ministre de la justice.
Il est habilité à constater la réalité des insuffisances ou dégradations en vue d’une éventuelle procédure administrative ou judiciaire (il établit alors un « constat d’huissier » qui sert à prouver l’état du logement au moment de sa visite).
Néanmoins pour certaines justifications de l’existence des désordres : l’huissier de justice n’est pas un technicien.
L’huissier de justice est également le seul à pouvoir informer les particuliers qu’une action de justice est engagée contre eux (assignation voir en fin de page définition), signifier une décision de justice à la partie adverse ou faire exécuter les décisions de justice.
Dans le cadre de cette activité de service public, la compétence territoriale des huissiers est limitée aux cantons qui relèvent de la compétence territoriale du TI de résidence de leurs offices.
L’assignation par huissier de justice est payante, il est recommandé de déterminer le coût de ses honoraires dès la première prise de contact.
– Avocats :
L’avocat a pour rôle de défendre les personnes physiques ou les personnes morales, notamment en les assistants ou les représentants devant toutes juridictions judiciaires ou administratives à l’occasion des procédures qu’elles engagent ou qui sont engagées contre elles.
Les juridictions compétentes
– Tribunal de Grande Instance (TGI)
Cette juridiction est compétente dès lors que l’affaire en question n’entre pas dans le champ de compétence d’une autre juridiction civile, telle que le tribunal d’instance par exemple. Le TGI est également compétent lorsque la somme en jeu dans un litige civil est supérieure à 10.000 euros.
– Tribunal d’Instance (TI)
Au sein de l’organisation judiciaire, les litiges entre propriétaires et locataires, relatifs au logement d’habitation, sont tranchés par des juges, désignés parmi les magistrats, siégeant dans les tribunaux d’instance (TI).
Le tribunal d’instance juge toutes les affaires civiles pour lesquelles la demande porte sur des sommes inférieures ou égales à 10.000 €. Il a une compétence exclusive pour les litiges entre propriétaires et locataires relatifs au logement d’habitation, quel que soit l’enjeu du litige. L’appel de ces décisions n’est possible que si les montants en cause sont supérieurs à 4 000 €. Les affaires y sont jugées par un juge unique qui préside les audiences et prend seul les décisions.
Le TI comprend également un greffe composé de fonctionnaires de justice dont le rôle est d’assurer le suivi des procédures et le secrétariat du tribunal.
La procédure est orale, et l’avocat n’est pas obligatoire.
- Le locataire peut être assisté ou représenté par le conjoint, le concubin ou la personne avec laquelle elle a conclu un pacte civil de solidarité, ou un parent, un expert
- Il peut aussi mandater une association agréée pour le représenter.
Tout représentant devra justifier d’un mandat ou d’un pouvoir spécial remis par le locataire.
Ressources du requérant
Si les ressources du locataire ne lui permettent pas de faire face aux frais du procès (frais d’assignation et de signification d’huissier, honoraires d’avocat s’il choisit de se faire représenter par un avocat…), il peut, sous certaines conditions de ressources, demander à bénéficier de l’aide juridictionnelle (dispositions prévues par la loi n°91-647 du 01 juillet 1991). La demande doit être effectuée auprès du Tribunal de Grande Instance, bureau de l’aide juridictionnelle.
L’aide juridictionnelle est totale (le procès est gratuit pour le justiciable) ou partielle. Dans ce dernier cas, une convention d’honoraires d’avocat est obligatoirement signée. (Si choix de l’avocat)
Enfin, détail qui n’est pas négligeable, l’aide juridictionnelle, même partielle, permet l’avance des honoraires de l’expert par le Trésor public, ces honoraires étant au final mis à la charge de la partie perdante à l’issue du procès, après taxe du juge.
Manquements aux règles d’hygiène et de salubrité
Les règles applicables pour remédier aux manquements
C’est le Règlement Sanitaire Départemental (RSD) qui constitue le texte de référence pour imposer des prescriptions en matière d’hygiène et de salubrité dans toutes les communes d’un département.
Les règles d’occupation, d’utilisation et d’entretien des habitations, de leurs équipements et de leurs dépendances sont listées dans le titre II du RSD.
Elles concernent, par exemple :
– la superficie des pièces
– les conditions d’éclairage et de ventilation des locaux
– les équipements sanitaires
– les installations d’électricité, de gaz, de chauffage, de production d’eau chaude.
L’insalubrité est définie dans le Code de la Santé Publique (articles L 1331-26 et suivants) par la notion de danger pour la santé des occupants et voisins. Elle concerne l’état ou les conditions d’occupation de tout bien immobilier, qu’il soit vacant ou non. Elle peut aussi bien concerner un logement que les parties communes d’un immeuble collectif.
Le constat d’insalubrité nécessite une appréciation concrète des manquements aux règles
d’hygiène et de salubrité, associant la dégradation du bâti à des effets négatifs sur la santé humaine.
L’insalubrité doit être distinguée du péril qui correspond à une notion de risque physique immédiat.
La police des immeubles menaçant ruine relève de la compétence du maire, mais les procédures de déclaration d’insalubrité et de péril peuvent être mises en œuvre parallèlement.
Manquement à la salubrité générale
Défaut d’hygiène et de salubrité
L’autorité compétente pour les règles d’hygiène : le maire de votre commune
Ses compétences :
Contrôler : il a compétence pour le contrôle administratif et technique des règles d’hygiène dans les habitations (y compris leurs abords et leurs dépendances).
Intervenir : il détient les pouvoirs de police générale (la police municipale a pour objet d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publique…)
Pour exercer ces compétences, le maire s’appuie sur le Règlement Sanitaire Départemental et les règles d’hygiène et de salubrité qu’il contient. Il peut engager des actions pour remédier aux défauts constatés. En outre, en cas de danger pour la santé des occupants du logement, le maire alerte l’Agence Régionale de Santé.
Le maire de votre commune détient des pouvoirs de police en matière de salubrité publique.
Au titre de l’article L.2212-2-2° du CGCT et de l’article L.1421-4 du CSP.
Les possibilités d’actions de votre maire
Lorsque le maire est informé de défauts aux règles d’hygiène dans un logement, il peut :
– Après enquête, faire établir un rapport listant les infractions au Règlement Sanitaire
Départemental ; si besoin, avec l’appui technique du Service Communal d’Hygiène et de Santé (SCHS) ou de l’Agence Régionale de Santé (ARS).
– Adresser une lettre de mise en demeure au propriétaire en lui demandant de remédier à la situation au terme d’un délai d’exécution suffisant.
– Sans résultat, notifier un arrêté de mise en demeure au propriétaire, avec les infractions constatées, les mesures à prendre et un nouveau délai d’exécution (notification par voie administrative ou en recommandé avec avis de réception).
– En cas de non-respect de l’arrêté municipal, établir un procès-verbal constatant les infractions et le transmettre à la justice en vue de poursuites. Il agit ainsi en sa qualité d’officier de police judiciaire qui lui est conférée par l’article 16 du Code de Procédure Pénale (ont la qualité d’officier de police judiciaire : les maires et leurs adjoints…). Il est alors placé sous la direction du Procureur de la République, aux termes des articles 12 et 19 du même code.
Insalubrité
Danger pour la santé publique
L’autorité compétente pour lutter contre l’insalubrité : le Préfet
les compétences du Préfet,
En matière d’insalubrité, la compétence est dévolue au Préfet.
La police de l’habitat insalubre est une police spéciale du Préfet, en application des articles
L.1331-26 et suivants du Code de la Santé Publique.
Ces articles définissent les procédures à mettre en œuvre par les services de l’Etat (ARS).
La mise en œuvre de la procédure d’insalubrité
Celle-ci se déroule en trois étapes :
– Etape 1 :
l’ARS ou le SCHS établit un rapport détaillé, après une visite des lieux,
– Etape 2 :
Le préfet, saisi du rapport motivé de l’ARS ou du SCHS concluant à l’insalubrité de l’immeuble concerné, invite le Conseil Départemental de l’Environnement et des Risques Sanitaires et Technologiques (CODERST) à donner son avis :
a) sur la réalité et les causes de l’insalubrité
b) sur les mesures propres à y remédier
– Etape 3 :
Selon les conclusions du CODERST, le préfet prend un arrêté d’insalubrité prescrivant le cas échéant les mesures appropriées pour faire cesser l’insalubrité, éventuellement assorties d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter.
L’insalubrité d’un bâtiment peut être qualifiée de remédiable avec mesures adéquates
(prescriptions de travaux) ou d’irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires sont plus coûteux que la reconstruction.
Depuis l’ordonnance n°2005-1566 du 15 décembre 2005, les « mesures adéquates » peuvent comprendre également les travaux nécessaires pour supprimer le risque d’intoxication par le plomb ainsi que l’installation des éléments d’équipement nécessaires pour assurer la décence du local d’habitation.
Ces mesures peuvent être effectuées d’office par l’autorité administrative, aux frais du propriétaire.
Les conséquences de la procédure d’insalubrité pour le locataire et le propriétaire :
Paiement des loyers :
La notification de l’arrêté d’insalubrité a pour effet de suspendre tout paiement.
Le loyer ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.
La notification de l’arrêté entraîne parallèlement la suspension de tout versement d’aides au logement par la Caisse d’Allocations Familiales ou la Mutualité Sociale Agricole.
Hébergement :
Le propriétaire ou l’exploitant doit prendre les dispositions nécessaires à l’hébergement ou au relogement de l’occupant conformément aux dispositions de l’article L.521-3-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.
En cas d’interdiction temporaire d’habiter, le propriétaire doit assurer le logement décent de ses locataires jusqu’au terme des travaux prescrits pour remédier à l’insalubrité.
Lorsque l’immeuble fait l’objet d’une interdiction définitive d’habiter, le propriétaire est tenu de présenter à l’occupant une offre de logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités, d’une part, de lui verser une indemnité d’un montant égal à trois mois de son nouveau loyer pour couvrir ses frais de réinstallation, d’autre part.
Carence du propriétaire et inscription hypothécaire :
L’autorité administrative se substitue au propriétaire défaillant, si nécessaire.
La créance de la collectivité qui assure le relogement est garanti par une hypothèque légale sur l’immeuble en cause.
Péril
Danger pour la sécurité publique
Lorsqu’un immeuble ou certains de ses éléments, intérieurs ou extérieurs, présente un danger pour la sécurité des occupants et/ou des passants, notamment parce qu’il est susceptible de
s’effondrer, le maire peut engager une procédure de péril à l’encontre du propriétaire des lieux afin qu’il prenne les mesures nécessaires pour y remédier.
La procédure de péril s’applique sur des immeubles appartenant à des personnes privées (particuliers) ou publiques (collectivités territoriales, État…) et concerne tous les types d’occupation, quel que soit le statut de l’occupant (locataire, résident d’un établissement d’hébergement…).
La procédure de péril s’applique aux immeubles bâtis au regard de leur solidité (garde-corps,
balcons, escaliers, toiture, façade, plafonds et planchers…) et non au regard de la sécurité des installations électriques, chauffage ou autres, dont les désordres sont traités au titre de la procédure d’insalubrité.
Les désordres d’un bâtiment liés à des événements naturels (inondation, tempête,..), à une
catastrophe technologique, à des mouvements de terrain non liés au bâtiment, ne feront pas l’objet d’une procédure de péril (article L 511-1 du CCH et suivants). Par contre le maire devra prendre un arrêté sur le fondement de ses pouvoirs de police générale (article L2212-2 du CGCT) s’il y a danger pour la sécurité des occupants et pour le voisinage.
Le maire ne peut pas prendre d’arrêté de péril sur un bâtiment appartenant à sa commune, sur des bâtiments propriétés de la SNCF, de la Défense et du domaine fluviale.
La mise en œuvre de la procédure de péril relève de l’initiative du maire, voire de toute personne ayant connaissance de faits révélant l’insécurité d’un immeuble. Dans ce cas, ces faits doivent être signalés, par tous moyens (appel téléphonique, courrier) au maire qui peut alors recourir à la procédure de péril.
Le préfet peut, dans tous les cas, se substituer au maire au cas où ce dernier négligerait ou refuserait de prescrire les mesures qui s’imposent en cas de péril.
Principe :
Selon l’état de péril de l’immeuble en cause, le maire déclenche une procédure de péril ordinaire ou une procédure de péril imminent.
Une procédure de péril ordinaire est engagée lorsque le danger présenté par l’immeuble n’est pas immédiat. Cette procédure s’applique notamment lorsque l’immeuble est susceptible, par son effondrement, de compromettre la sécurité des occupants et/ou des passants. En revanche, une procédure de péril imminent est engagée lorsque l’immeuble présente une menace réelle et actuelle pour la sécurité des occupants et/ou des passants.
Procédure ordinaire : Information des occupants
Lorsque le maire a connaissance de désordres affectant un immeuble et susceptibles de
provoquer un danger pour la sécurité des occupants et/ou des passants, il notifie au propriétaire qu’une procédure de péril ordinaire va être prise à son encontre.
Lorsque l’immeuble en cause est un immeuble en copropriété, la notification est transmise au syndic de copropriété. Il appartient ensuite à ce dernier de transmettre cette information, par lettre recommandée avec avis de réception, à l’ensemble des copropriétaires dans un délai maximal de 21 jours.
Dès réception du courrier, le propriétaire dispose d’au minimum 1 mois pour présenter ses éventuelles observations au maire, par lettre recommandée avec avis de réception. Ce délai est porté à 2 mois s’agissant du syndic de copropriété.
Visites des lieux
Le maire peut faire procéder à des visites pour vérifier l’état de solidité de l’immeuble, mais celles-ci ne sont pas obligatoires pour déclencher une procédure de péril ordinaire.
Arrêté de péril ordinaire
Si les désordres persistent, le maire prend un arrêté de péril mettant en demeure le propriétaire de l’immeuble ou le syndic de copropriété d’effectuer les travaux de réparation ou de démolition dans un délai qui ne peut être inférieur à 1 mois.
Si l’état de solidité de tout ou partie de l’immeuble ne permet pas de garantir la sécurité des
occupants et/ou des passants, le maire peut également assortir l’arrêté de péril d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter les lieux.
À noter : les cas dans lesquels la démolition d’un immeuble peut être ordonnée correspondent à des situations extrêmes. Elle peut notamment être ordonnée s’il apparaît qu’aucune action n’est susceptible de remédier de façon efficace et durable aux dangers que présente l’état de l’immeuble.
Constatation de l’achèvement des travaux
L’achèvement des travaux prescrits par l’arrêté est constaté par un expert désigné par la commune. L’expert remet un rapport au maire qui au vu de ce rapport prend un arrêté prenant acte de la réalisation des travaux et prononce la mainlevée de l’arrêté lorsque les travaux ont mis fin durablement au péril de l’immeuble.
Non-exécution des travaux
Lorsque les mesures prescrites par l’arrêté n’ont pas été exécutées dans les délais, le propriétaire ou le syndic de copropriété est mis en demeure par le maire de les réaliser dans le délai de 1 mois. À défaut, le maire ou le préfet peut faire réaliser les travaux d’office aux frais du propriétaire et majorés d’intérêts. Le propriétaire peut également faire l’objet de poursuites pénales.
Procédure d’urgence : Information des occupants
Lorsque le maire a connaissance de désordres affectant un immeuble présentant une menace réelle et actuelle pour la sécurité des occupants et/ou des passants, il notifie au propriétaire qu’une procédure de péril imminent va être prise à son encontre.
Lorsque l’immeuble en cause est un immeuble en copropriété, la notification est transmise à l’ensemble des membres de la copropriété.
Visite des lieux
Un expert est nommé, sur demande du maire, par un juge des référés. Cet expert est chargé d’examiner l’état de l’immeuble dans les 24 heures qui suivent sa nomination. Il doit dresser un constat et proposer des mesures techniques pour mettre fin à l’imminence du péril.
Arrêté de péril imminent
Lorsque le rapport de l’expert conclut à un péril grave et immédiat, le maire prend un arrêté de péril mettant en demeure, dans un délai qu’il fixe, le propriétaire de l’immeuble ou le syndic de copropriété, de prendre des mesures provisoires pour garantir la sécurité et, notamment, l’évacuation des occupants de l’immeuble. Le maire peut prescrire la démolition partielle de l’immeuble afin de supprimer un de ses éléments dangereux, par exemple la partie d’un mur
menaçant de s’écrouler. Si l’état de solidité de tout ou partie de l’immeuble ne permet pas de garantir la sécurité des occupants et/ou des passants, le maire peut assortir l’arrêté de péril d’une interdiction temporaire ou définitive d’habiter dans les lieux.
En principe, le maire ne peut prescrire la démolition de l’immeuble dans son entier, sauf cas Exceptionnel lorsque l’immeuble présente un danger d’une exceptionnelle gravité.
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent.
Décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent (pris pour l’application de l’article
187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains)
Autres textes législatifs et réglementaires importants (extraits)
Code civil en son Article 1719, Article 828
Quelles différences entre la notion d’habitat indigne et celle de la décence ?
La notion de logement décent est une notion de droit privé qui s’applique dans les rapports locatifs, pour les logements mis en location.
Elle est fondée sur l’article 1719 du code civil et l’article 6 de la loi n° 1989-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifiés par l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbain. Enfin, le dispositif a été précisé par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
La notion de décence s’apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d’équipement mais aussi de salubrité et de sécurité (décret n°2002-120 du 30 janvier 2002).
Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.
Tout logement insalubre est indécent mais tout logement indécent n’est pas insalubre. Un logement indigne est non décent et un logement non décent peut ne pas être indigne.
Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Article 6, 20, 20.1, 24.1,
Code de la santé publique
Article L 1331-26 – Article L1421-4 :
Lorsqu’un immeuble, bâti ou non, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, un groupe d’immeubles, un îlot ou un groupe d’ilots constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins, le préfet, saisi d’un rapport motivé du directeur de l’Agence Régionale de Santé ou, par application du troisième alinéa de l’article L1422-1, du directeur du service communal d’hygiène et de santé concluant à l’insalubrité de l’immeuble concerné, invite la commission départementale compétente en matière d’environnement, de risques sanitaires et technologiques à donner son avis dans le délai de deux mois :
1 ) sur la réalité et les causes de l’insalubrité
2 ) sur les mesures propres à y remédier.
L’insalubrité d’un bâtiment doit être qualifiée d’irrémédiable lorsqu’il n’existe aucun moyen
technique d’y mettre fin, ou lorsque les travaux nécessaires à sa résorption seraient plus coûteux que la reconstruction.
Le directeur départemental de la santé et de l’action sociale établit le rapport prévu au premier alinéa soit de sa propre initiative, soit sur saisine du maire, du président de l’établissement public de coopération intercommunale compétent en matière de logement et d’urbanisme, soit encore à la demande de tout locataire ou occupant de l’immeuble ou de l’un des immeubles concernés.
Code de la construction et de l’habitation
Article R 111-2
La surface et le volume habitables d’un logement doivent être de 14 mètres carrés et de 33 mètres cubes au moins par habitant prévu lors de l’établissement du programme de construction pour les quatre premiers habitants et de 10 mètres carrés et 23 mètres cubes au moins par habitant supplémentaire au-delà du quatrième.
La surface habitable d’un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ; le volume habitable correspond au total des surfaces habitables ainsi définies multipliées par les hauteurs sous plafond.
Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés prévus à l’article R 11-10, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
Loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion
Article 84
L’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement est ainsi modifié :
1°) Au deuxième alinéa, les mots : « dans des taudis, des habitations insalubres, précaires ou de fortune, » sont remplacés par les mots : « ou exposées à des situations d’habitat indigne » ;
2°) Après le deuxième alinéa, il est inséré un alinéa rédigé :
« Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé ».
Principales abréviations utilisées
ARS : Agence Régionale de Santé
CCH : Code de la Construction et de l’Habitation
CGCT : Code Général des Collectivités Territoriales
CSP : Code de Santé Publique
TGI : Tribunal de Grande Instance
TI : Tribunal d’Instance
Qu’est ce que l’assignation ? Rédiger par un avocat
L’assignation est l’acte de procédure qui permet au locataire (« demandeur ») d’informer le
propriétaire (« défendeur ») qu’il engage une action en justice contre lui et l’«invite à comparaitre » devant le juge d’instance.
Les demandes d’injonctions de faire ou de payer :
Ce sont des procédures permettant d’obtenir une décision de justice pour faire exécuter un
engagement ou recouvrir une somme d’argent, sans avoir à passer en audience devant le juge. Puisqu’il n’y a pas d’audience, le propriétaire ne peut en conséquence pas s’expliquer avant la décision ; il ne peut que la contester après qu’il en a eu connaissance.
En cas de non-exécution ou d’opposition de sa part, le litige doit alors être réglé selon les modalités de la procédure ordinaire : le tribunal convoque les deux parties, entend leurs explications et prend ensuite une nouvelle décision.
Rappel de quelques notions essentielles
Le repérage : c’est la recherche de l’ensemble des sources de connaissance de l’habitat indigne, qu’elles soient « ascendantes » ou « descendantes ».
La plainte : c’est une action individuelle et personnalisée qui émane nécessairement de la personne qui subit le préjudice (le mauvais logement). Cette personne va se plaindre à l’autorité compétente pour trouver une solution à son problème et être conseillée. En matière de « mauvais logement », la loi crée pour l’autorité publique une obligation de réponse et de rapport.
Le signalement : c’est la connaissance qu’a un tiers d’une situation qui doit être traitée et qu’il porte à la connaissance de celui qui peut ou doit agir. Dès lors que l’autorité publique a connaissance d’une situation de risque, il y a obligation à agir notamment en vérifiant la situation.
