Désordres affectant les balcons

Les principaux désordres sur les balcons et leurs origines. (Loggia, Coursive)

Les pathologies liées aux balcons sont souvent peu visibles. C’est pourquoi la question de leur vétusté est encore trop souvent négligée par les gestionnaires de parcs immobiliers. Pourtant, si la chute d’un balcon reste un événement rarissime, elle peut engendrer des conséquences tragiques et irréversibles. Un fait d’autant plus dramatique quand on sait qu’une observation avisée peut suffire à prévenir la dégradation de la structure.

Un balcon est Plate-forme en saillie sur la façade d’un bâtiment et qui communique avec une pièce.

Il est une superstructure posée en extension sur la façade,

Un balcon est un type de plateforme qui se dégage d’un mur et forme ainsi une « pièce en hauteur », qui est la signification du mot issu du persan bal-khané. Le plus souvent, il se trouve à l’extérieur du bâtiment, mais peut aussi être à l’intérieur.

Une balustrade ou un garde-corps,  en métal, bois ou en béton le ferme.

Les principaux désordres sur les balcons et leurs origines

Plusieurs désordres  affectent les balcons.

• Les fissures horizontales entre le balcon et les garde-corps : désordre lié généralement au retrait du béton et la dilatation entre des éléments qui ne sont pas exposés de la même manière au soleil,
• Les fissures verticales s’expliquant par des joints de fractionnement trop espacés ;
• Les fissures perpendiculaires à la façade, en partie supérieure de la dalle, sur des balcons continus, sont symptomatiques d’une absence de joints de fractionnement ;

Un  risque faible d’effondrement d’un balcon

• Il est rare qu’un balcon s’effondre. néanmoins plusieurs faits divers chaque année, et tout récemment la ville d’Angers, effondrement de balcon avec 4 morts. Cet épisode tragique nous rappelle que les désordres affectant les balcons sont malgré tout  une menace réelle à prendre en considération.
• L’effondrement d’un balcon s’explique le plus souvent en raison d’erreurs ; conception ou d’exécution de l’ouvrage.

Les causes les plus classiques répertoriées :

• Un défaut du ferraillage,
• Nous observons que les fissures sur la partie supérieure de la dalle sont régulièrement engendrées par un mauvais positionnement des aciers. Les fissures participent alors à la corrosion de l’acier, ce qui peut fragiliser le balcon et à plus moyen ou long terme conduire à l’effondrement du balcon.

Balcon endommagé : le recours à une expertise bâtiment indépendante par notre cabinet J.D.T.G

Peu importe la nature des désordres (fissures, infiltration d’eau, humidité, etc.)… Si votre balcon est endommagé, vous devez rester vigilant. Dans le doute, en présence de certains signes (les aciers sont visibles par exemple, le carrelage du balcon se décolle, bruits de craquement, etc.), il est conseillé de faire appel à un expert de notre cabinet J.D.T.G. pour vous délivré  un avis technique  afin de comprendre les désordres, évaluer les risques et envisager une réparation durable, avec une estimation de coût.

Diagnostiquer l’état d’un (des) balcon (s) en copropriété

Les balcons sont souvent source de litiges en copropriété. En effet, les problèmes liés à l’état d’un balcon peuvent aussi bien se faire ressentir par son copropriétaire que par les résidents de l’étage inférieur. Des balcons en mauvais état peuvent menacer la sécurité des résidents et des passants, mais aussi l’intégrité du bâtiment. Réaliser un audit des balcons de l’immeuble peut ainsi sauver des vies et des travaux de rénovation très conséquents.

Réaliser un diagnostic des balcons de la copropriété est parfois indispensable afin de sécuriser l’usage de ces parties communes pour lesquelles chaque copropriétaire dispose d’un usage exclusif du balcon relié à son logement. En termes de résistance et de solidité, les exigences techniques pour la construction des balcons sont importantes. L’installation des garde-corps, notamment, est particulièrement stricte, afin de protéger les résidents vivant dans le logement, mais également pour protéger les passants dans la rue. Les balcons doivent résister à la charge et ne pas être la source de ponts thermiques au sein du logement. La sécurité incendie fait également partie des exigences à respecter.

Afin d’éviter les risques de chutes partielles ou complètes des balcons de la copropriété, il est important de vérifier leur état de santé puisque les problèmes d’un balcon sont assez peu visibles. Réaliser un diagnostic de balcons en copropriété se fait donc également comme mesure préventive.

Réaliser un audit des balcons permet :

• De pouvoir identifier l’état des balcons et les points critiques;
• De bénéficier d’un état des lieux global des balcons et des façades de l’immeuble ;
• De pouvoir prioriser les coûts en faisant réaliser les interventions les plus urgentes en premier.

Les pathologies graves

Lors de la réalisation d’un audit, le technicien expert du cabinet J.D.T.G  intervenant pourra relever différents types de pathologies :

• Les fissurations,
• Les infiltrations,
• Les efflorescences,
• Les stalactites,
• Les éclatements de nez de balcons, etc.

Les fissurations peuvent apparaître sur des structures de balcons en béton. Les fissures sont dangereuses dès lors qu’elles fragilisent la structure du balcon, toutefois ce ne sera pas toujours le cas et l’intervention d’un technicien expert du cabinet J.D.T.G permet de le déterminer.

Le type de fissuration le plus dangereux mais aussi le plus commun au niveau d’un balcon est identifiable de par sa perpendicularité vis à vis de l’appui de la façade. Elles apparaissent dans les armatures du béton armé et engendrent des infiltrations d’eau, qui, avec le temps, engendre la corrosion du ferraillage des armatures. Ces fissures fragilisent le balcon et il est important de les réparer rapidement. En effet, à terme, le balcon peut s’effondrer.

Autre constat si, lors de la construction, aucun décrochement altimétrique n’a été prévu entre les balcons et les planchers intérieurs des appartements, il est fréquent de trouver des problèmes d’infiltrations au niveau des seuils des portes-fenêtres. Ainsi, la jonction entre la porte-fenêtre et la maçonnerie laisse les eaux de pluie s’infiltrer dans les logements.

Ce phénomène sera accentué dans le cas où le système d’évacuation des eaux de pluie arrivant sur le balcon est insuffisant. Ce problème sera encore plus marqué lorsqu’il y a une fissure au niveau de la jonction entre la façade et la dalle en béton.

Les pathologies secondaires

Les efflorescences et les stalactites apparaissent au niveau de la sous -face des balcons. C’est un phénomène généré par la percolation des eaux de pluie. Ce sont des traces d’humidité qui se forment par calcification.

Les éclatements de nez de balcons sont généralement considérés comme une pathologie secondaire. Ce type de problème est généralement lié à un défaut de construction. Lors de la mise en place des balcons sur les façades de l’immeuble, une armure non adaptée a probablement été installée. Il se peut également que la mise en place du béton ait mal été effectuée.

Les risques encourus en cas d’effondrement  – Les responsabilités

Lorsqu’un balcon s’effondre, la responsabilité du copropriétaire bailleur ou du copropriétaire occupant, mais également celle du syndic de copropriété peut être mise en cause. Toutefois, ce ne sont pas les seuls à encourir des risques en cas d’effondrement. En effet, selon les causes de cette chute d’une partie du bâtiment, la responsabilité des constructeurs peut également être mise en cause.

Si l’état de la structure des balcons vous semble amoindri, il est important de réagir et de réagir vite afin de limiter les accidents.

Diagnostic de vos balcons en copropriété

Les balcons sont considérés comme des parties communes en copropriété. A ce titre, une assemblée générale doit être organisée par le syndic de copropriété afin de procéder à la mise au vote de la mise en place d’un diagnostic des balcons de l’immeuble. Afin de préparer cette réunion, le syndic de copropriété, éventuellement assisté par le conseil syndical des copropriétaires, devra être en mesure de fournir un devis (voir plusieurs de professionnels) afin que l’intervention de l’expert et le budget nécessaire puissent être votés et provisionnés.

Le prix de l’audit des balcons sera réparti entre l’ensemble des copropriétaires bénéficiant d’un balcon dans leur lot de copropriété. Ceux n’en ayant pas pourront normalement être exclus de la répartition. De plus, si les balcons ne font pas tous la même taille, la répartition des frais pourra être différente.

Il est important que les copropriétaires s’organisent de façon à permettre l’accès à leur logement le jour de l’intervention du technicien expert du cabinet J.D.T.G. En effet, s’il doit se déplacer plusieurs fois pour inspecter tous les balcons de la copropriété, il pourra facturer ses frais de déplacements plusieurs fois.

Source de conflits entre voisins

Les problèmes d’humidité susceptibles d’affecter les balcons en béton armé, au sein d’une même copropriété, sont bien souvent à l’origine de conflits entre voisins. Bien que les dommages ne soient pas toujours synonymes de danger imminent pour le bâtiment et la sécurité des habitants, ils détériorent cependant la construction d’un point de vue esthétique.

Voici donc trois signes qu’il est grand temps de faire inspecter votre balcon par un technicien expert professionnel du cabinet J.D.T.G.

Éclatement de nez de balcon

Fréquemment, les nez des balcons sont détériorés en raison de l’éclatement des bétons par poussée des fers : des épaufrures en nez de dalle peuvent alors être observées. Pour la plupart, elles sont la conséquence d’une armature de trop gros diamètre et/ou, insuffisamment enrobée par le béton.
Si elles n’impliquent pas de danger immédiat pour la stabilité du balcon, elles provoquent des éclats de bétons menaçants pour les personnes qui seraient exposées à leur chute. De plus, ces épaufrures participent à la perméabilisation du béton armé, occasionnant la corrosion des armatures en dalles et fragilisant la pérennité de la structure.

Apparition de fissures

Quatre types de fissures peuvent apparaître sur les balcons :

• Les fissures parallèles à la dalle en porte-à-faux trouvent leur origine dans une insuffisance de section d’acier ou un mauvais positionnement de ces derniers,
• Les fissures en partie supérieure de la dalle et perpendiculaires à l’appui résultent de l’absence de joints de fractionnement,
• Les fissures horizontales entre le garde-corps en béton et le balcon sont provoquées par le retrait du béton,
• Les fissures horizontales à la jonction entre dalles et garde-corps sont dues à une insuffisance d’aciers,

Ces fissures favorisent la pénétration d’eau qui génère une corrosion localisée. Celle-ci peut alors provoquer une rupture des aciers  et,  à terme, l’effondrement du balcon.

Infiltration d’eau

L’étanchéité des balcons ne répond à aucune règle imposée aux constructeurs. Il appartient donc au concepteur du projet de construction de décider de sa nécessité, en fonction de la zone climatique et de l’exposition aux intempéries.
Les infiltrations surviennent principalement au travers de la dalle au droit de la façade ou au travers des seuils de portes-fenêtres et peuvent provoquer une pénétration de l’eau à l’intérieur de l’habitation, au niveau du balcon ou au niveau inférieur.

Les infiltrations en sous -face de dalle sont souvent liées à une fissuration et se manifestent par l’apparition de stalactites en sous -face. Ces dépôts de carbonate de calcium amènent alors à une réduction du pH de la matrice ciment hydraté et favorisent la corrosion des armatures en acier, et donc une potentielle chute du balcon.

Ces signes avant-coureurs permettront aux gestionnaires de parc immobilier de repérer les balcons dégradés et de prévoir leur inspection pour prévenir tout incident potentiellement catastrophique. Néanmoins, il est important de rappeler qu’une inspection systématique tous les cinq ans est fortement recommandée pour déceler les désordres parfois peu visibles. Lorsque les façades sont en mauvais état, une intervention immédiate est fortement conseillée. Une fois les balcons réparés et renforcés, les inspections visuelles tous les 5 ans permettrait de vérifier les opérations mises en œuvre.

En étayant les étages, il est possible de refaire les armatures, les ancrages ou encore l’isolation pour protéger les bétons. Si la pathologie est décelée assez tôt, le balcon pourra être rénové avant que la chute n’intervienne.

Balcon transformé en piscine ou spa

Va t-il résister au poids de l’eau et des personnes ?

Des parents ont eu la très mauvaise idée de transformer le balcon en piscine pour leur enfant. Ils ont aménagé un support en plastique sur le balcon et ont rempli d’eau. D’autres aménagements en dur d’une piscine sur balcon.

Vu que de nombreux locataires et copropriétaires n’ont pas de jardin, il ne leur reste souvent que le balcon de leur appartement pour passer quelques heures aux frais, les soirs d’été. En ce qui concerne l’utilisation du balcon, les limites du droit de jouissance du locataire et du propriétaire sont souvent un sujet de querelle.

Faites appel à nos experts et/ou notre bureau d’études techniques !

Nos experts bénéficient  du soutien si nécessaire de l’expertise en ingénierie du bureau d’études technique (B.E.T.I.) interne du Groupe J.D.T.G

Nos experts travaillent en partenariat avec  le bureau d’études nécessaires à la bonne compréhension de la problématique des structures. Les ingénieurs sont capables d’étudier la complexité de la structure globale de votre immeuble afin de préconiser et de vous conseiller les solutions adéquates de tous vos projets de construction, de rénovation, de renfort de caves etc.

Etant donné que les caves ont un rôle stratégique de maintien de l’ouvrage, des calculs précis sont à réaliser pour prendre les bonnes mesures.

Nos entrepreneurs partenaires, interviennent  après la préconisation de notre bureau d’études techniques pour les renforts important de structure de caves, et d’autres ouvrages  ponts, passerelles, toitures, …