États des lieux
(seules les sorties de locations)

 Location saisonnière, vacances …, Location, pour particuliers.

& professionnels

Souvent considéré, à tort, comme une formalité fastidieuse, l’état des lieux locatif d’entrée et de sortie dans un logement ou un local commercial revêt une importance spécifique. C’est en effet par ce document que bailleur et locataire vont pouvoir constater l’état du bien loué, à l’entrée, puis à la sortie de l’occupant et, le cas échéant, apporter la preuve d’une éventuelle dégradation, dont la réparation incombera, soit au bailleur, soit au locataire.

 

Notre cabinet ne réalise que des états des lieux de sortie de vos locataires,  ou de sortie établi à la fin du bail. Cet état des lieux s’adresse à  tous professionnels ou particuliers  propriétaire d’un bien mis en location. L’utilisation d’une grille de vétusté n’est pas obligatoire, mais recommandée Le principe d’une grille de vétusté est de définir la durée de vie théorique des différents équipements et matériaux du local loué, et donc d’usure  Le document doit aussi préciser la période de franchise applicable et le taux d’abattement permettant de mesurer la vétusté. Ceci permet, en cas de détérioration, de répartir les frais entre le propriétaire et le locataire sortant. Le principe appliqué par les assureurs en cas de dégâts peut être la base de ces observations et calculs. Il renvoie les parties vers une des grilles existant déjà, par exemple celles utilisées par les bailleurs sociaux.

L’état des lieux d’un appartement, ou d’une maison, de locaux commerciaux, entrepôts, bureaux,  consiste à inventorier par écrit l’état du bien : usure des revêtements de sol parquets, sols souples, peintures, des murs, des équipements sanitaires et autres chauffage, électricité, courants faibles, alarme intrusion,  câblages informatique, des détériorations éventuelles etc. L’état des lieux est encadré par la loi. Il est possible de le faire établir par un expert, soit d’un commun accord, soit à l’initiative d’une seule partie quand on ne peut pas s’arranger à l’amiable.

Le locataire et le propriétaire peuvent décider, d’un commun accord, en dehors de tout conflit, de faire établir l’état des lieux.

Le plus souvent, l’état des lieux est établi contradictoirement, mais à l’amiable, par le locataire et le propriétaire.

Cependant, si l’état des lieux ne peut pas être établi à l’amiable, le locataire ou le propriétaire peut faire appel à un expert pour l’effectuer. Certains feront appel à un huissier.

Location saisonnière

Ce que dit la loi sur l’état des lieux ?

Il est ici important de rappeler que la location saisonnière n’est pas une habitation principale. En effet, le contrat de bail est limité dans le temps : le bien est loué à la nuit ou à la semaine pour une durée maximale de 90 jours non renouvelable. N’étant pas une habitation principale, la location de vacances n’entre donc pas dans le cadre de la loi du 6 juillet 1989 qui régit les rapports locatifs entre bailleurs et locataires.

Côté réglementation, il est important de savoir que le contrat de bail est obligatoire en location saisonnière. Mais il n’en est pas de même pour l’état des lieux ! En effet, ce document n’est pas une obligation. C’est justement ce point précis qui peut porter préjudice aussi bien au bailleur qu’au locataire. Bien entendu, il est fortement conseillé de rédiger un état des lieux d’entrée et de sortie afin d’éviter tout litige. Cela prend un peu de temps mais c’est utile.

Avant de louer, il est important de mentionner les différents documents qui seront à signer.
Il est également  parfois plus prudent de refuser une location si vous avez des doutes.
Les risques d’une location saisonnière sans état des lieux

Il faut savoir qu’en cas de litige et en l’absence d’état des lieux, c’est l’article 1731 du Code Civil qui s’applique : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »

En résumé, sans état des lieux, le locataire saisonnier est présumé avoir reçu le logement en bon état et devra le rendre dans le même état lors de la sortie des lieux. Les dégradations éventuelles ne sont pas toujours évidentes à prouver. Cette clause dans la réglementation est très litigieuse car il faut apporter la preuve contraire en cas de litige.

Quelques conseils avant votre location saisonnière

• Prenez des photos du bien

C’est un moyen rapide qui permet de prouver l’état du bien. Les photos peuvent être jointes à l’état des lieux.

• Relevez les compteurs d’eau et électricité

La consommation du locataire commence le jour de la signature du contrat.

• Laissez l’endroit propre

Pensez à faire le ménage avant de partir : jetez les poubelles, nettoyer le sol, les éviers, les WC, la douche… Le propriétaire peut compter des frais supplémentaires si le ménage n’est pas fait.

Location saisonnière, les principaux litiges

La location saisonnière est une bonne façon de rentabiliser un bien immobilier. Moins contraignante que la location classique, elle ne protège pas d’éventuels litiges avec les locataires.

Vous louez votre appartement ou votre villa quelques semaines dans l’année ? Voici  les principales difficultés auxquelles vous pourrez être confronté. (sans être exhaustives)

• L’annulation de la location au dernier moment (pas de la compétence du cabinet J.D.T.G)
• Le locataire a des animaux (compétence du cabinet J.D.T.G pour ces constats)

 Le cabinet J.D.T.G peut intervenir pour toutes nuisances sonores avec une prise de mesures.

La présence d’animaux est également un sujet de litige très courant : dégradations, odeurs, nuisances sonores… En tant que propriétaire d’une location saisonnière, vous avez le droit d’imposer votre choix en le mentionnant dans  votre annonce.

Le locataire dégrade votre bien

Sur le haut du podium, on retrouve bien sûr les dégradations laissées par le locataire : tâches sur le tapis, papier peint abîmé, électroménager cassé et même volé… Certains locataires sont peu respectueux du bien d’autrui.

• Pour vous protéger, prévoyez une caution correcte. Vous pourrez ainsi toujours couvrir tout ou une partie des réparations.
• Soyez vigilant au moment de rédiger l’état des lieux à l’entrée et à la sortie éventuellement avec le concours d’un expert du  cabinet J.D.T.G.

Si vous constatez des dégâts, signalez-le au locataire et tentez de vous arranger à l’amiable avec lui. S’il conteste, prenez des photos et des vidéos datées de la location sous différents angles. Déposez immédiatement une plaine auprès du commissariat de police. Etablissez le prix du préjudice en faisant estimer les dégâts par un huissier. Contactez également votre assurance pour l’informer du litige. Nous vous conseillons bien sûr d’émettre un avis négatif sur les locataires indélicats. Communiquez sur le site permet de protéger les autres propriétaires.

Vérifier les et vos assurances

Plusieurs assurances peuvent vous permettre de limiter les préjudices. Vérifiez tout d’abord de votre propre assurance. Vous pouvez prendre votre assurance habitation et leur signaler qu’il s’agit d’une location saisonnière. La multirisque habitation vous couvre bien. Elle prend en charge les dommages, le vol, l’incendie, le vandalisme… Le plus prudent est de passer par des assurances spécialisées dans ce domaine. Elles ont l’expérience et proposent des prestations ciblées. Certaines grandes plateformes de location vous proposent de prendre une assurance location qui couvre les sinistres jusqu’à une certaine somme.

Mais vous pouvez également exiger que votre locataire ait une assurance lors de la location. Pour cela, vérifiez qu’il a bien la « clause villégiature » auprès de son assureur. Il peut également prendre une assurance à part juste pour le temps de la location. Les vérifications doivent être faites lors de la signature du contrat.

Les précautions à prendre avant de louer en saisonnier

Voici quelques conseils qui peuvent vous éviter les problèmes les plus courants.

La première étape essentielle est le contrat de location. Ne faites surtout pas l’impasse sur ce document, même pas pour un jour. Il vous permet de vous retourner contre le locataire lors d’un litige. Indiquez un maximum d’éléments sur le contrat :

• L’identité du locataire (copie de pièces d’identité et justificatif de domicile)
• Les modalités de paiement
• La durée du séjour et la date de restitution des clés
• Les règles à suivre…

Autre moment important, l’état des lieux. Soyez vigilant à l’entrée comme à la sortie que notre cabinet J.D.T.G peut assurer pour vous, prenez le temps de tout vérifier. Certaines dates donnent lieu à des débordements particuliers comme le premier de l’an. Sans aller jusqu’à boycotter cette date, faites preuve de prudence. Choisissez bien vos locataires et leur nombre pour ne pas retrouver votre logement saccagé. Si vous avez un doute, si lors des échanges quelque chose vous paraît louche, il est préférable de ne pas louer.

Il existe naturellement des lois du code civil, ordre public, baux commerciaux, code de l’habit qui régissent les états des lieux. 1719, 1720, 1721, 1725 etc …

L’article 1721 du Code Civil prévoit que le bailleur doit garantir le locataire des vices cachés existant au jour de la signature du bail et ceux qui apparaîtraient postérieurement puisque l’obligation de jouissance paisible est une obligation continue qui dure tant que dure le bail.

En matière de bail commercial, l’une des obligations essentielles du bailleur est de délivrer un local dont le preneur pourra jouir paisiblement pendant toute la durée du bail. Le bailleur est donc soumis à la fois à une obligation de délivrance et à une garantie des troubles de jouissances ultérieures.

L’article 1731 du Code civil établit une présomption de réception du logement en bon état en cas d’absence d’état des lieux d’entrée. Si au moment de la réception du logement par le locataire l’état des lieux n’a pas été fait, le logement est réputé avoir été délivré en bon état par le propriétaire.