Un investissement immobilier locatif
Acheter ou vendre une maison, trouver un studio étudiant, rechercher un appartement, sont différents projets immobiliers qui ne sont pas toujours évidents à réaliser. Bien au contraire, ils requièrent chacun mûre réflexion et une démarche minutieuse.
Avant de se lancer dans un achat immobilier, il est opportun de se poser la question suivante : est-il mieux d’acheter un appartement ancien ou neuf ? De nombreux facteurs sont à prendre en compte pour faire un choix : date d’acquisition souhaitée, l’emplacement, le budget, les équipements, etc.
Même si l’offre de logements anciens représente la majorité du marché, l’investissement dans le neuf propose de nombreux avantages.
Les interrogations les plus courantes se rapportent à la manière d’acheter, de vendre un bien immobilier ou trouver une location. C’est justement dans le but d’apporter une réponse satisfaisante à ces questions que le cabinet J.D.T.G vous apporte ses compétences, seul ou avec ses partenaires.
C’est aussi pour cela que nous nous engageons à livrer des informations claires et fiables (validées par des experts juridiques). Les personnes souhaitant entamer un projet immobilier peuvent le faire.
Sans compter qu’il est impératif d’être bien informé dans le contexte actuel où l’immobilier et la réglementation sont sujets à de perpétuels changements.
Vente, location, donation, partage, succession, apport à l’actif d’une société, plus-value, impôt de solidarité sur la fortune, arbitrage… sont autant d’actes pour lesquels l’expert est souvent incontournable. Pour évaluer en toute impartialité et avec précision la valeur vénale et/ou locative d’un bien, il prend en compte ses composantes juridiques, fiscales, techniques et urbanistiques.
Les études des avantages et inconvénients de l’achat immobilier dans le neuf ou l’ancien.
Quand il s’agit de location, le propriétaire bailleur doit s’assurer que son bien respecte les normes.
Le projet immobilier
La première chose qui nous vient en tête est de trouver le professionnel qui sera en mesure de nous accompagner. Cela n’est pas toujours facile quand on sait que le monde de l’immobilier compte une multitude de métiers.
Des constructeurs de maisons individuelles, de lotissements ou d’ensembles immobiliers, d’appartements aux agences immobilières en passant par les différents diagnostiqueurs. Sans compter que les personnes qui se disent compétentes en la matière ne manquent pas.
L’achat d’un appartement ou d’une maison peut également se faire dans un but de placement. La première chose à faire avant d’acheter le bien immobilier est donc de calculer sa rentabilité. Le Plan Immobilier présente tous les conseils et les étapes pour réussir un investissement immobilier locatif dans le neuf.
Les étapes d’un projet
Étape 1 : définir son projet d’investissement locatif
La clé d’un projet d’investissement locatif réussi passe avant toute chose par une phase de réflexion. Chaque investisseur doit s’interroger sur ses objectifs à moyen et long terme. Ces derniers peuvent prendre différentes formes :
- Réaliser une plus-value,
- Disposer d’un complément de revenus à la retraite,
- Disposer d’une résidence à la retraite ou d’une résidence secondaire,
- Diversifier son patrimoine,
- Préparer sa transmission.
Définir un objectif clair, permettra de mieux choisir le logement en matière de superficie, type de locataires, zone géographique, accessibilité, environnement, proximité, types de services lorsqu’il s’agit d’une résidence, etc. Le choix du type d’investissement immobilier à effectuer devrait être facilité.
Étape 2 : déterminer son budget
Avant d’entreprendre la recherche d’un bien, il convient de faire le point sur sa situation financière afin de connaître ses possibilités en matière d’investissement locatif.
La première étape consiste à s’intéresser à ses ressources personnelles.
Dispose-t-on d’une épargne ? D’un apport ?
De manière générale, il faut savoir que de nombreux établissements bancaires sont plus enclins à accorder un prêt lorsque les investisseurs sont en mesure de financer 10 à 20 % d’un bien.
Pour ce qui est des demandes de prêt, il est recommandé de comparer les offres proposées par différents établissements. Durée de prêt, taux, coût des assurances, etc. : il s’agit de choisir l’alternative la plus avantageuse.
Étape 3 : prendre connaissance des dispositifs de défiscalisation (neuf)
Plusieurs dispositifs de défiscalisation ont été mis en place afin de favoriser les projets d’investissements locatifs tels que les dispositifs loi Pinel, loi Girardin ou encore Censi-Bouvard, etc.
Dans un autre registre, la TVA à taux réduit constitue un autre type d’aide à prendre en considération lors d’un projet d’achat.
Il est important de se renseigner en amont de tout investissement locatif afin de mieux bâtir son projet.
Étape 4 : choisir un programme immobilier neuf
La recherche d’un programme immobilier constitue l’une des étapes décisives d’un projet d’investissement immobilier. Le Plan Immobilier regroupe de nombreux programmes immobiliers neufs, disséminés partout en France, et en Europe. Tous les partenaires sont sélectionnés avec soin, à la fois pour leur sérieux et la qualité de leurs prestations.
La recherche de programmes sur Le Plan Immobilier peut être opérée de différentes manières notamment en fonction de ses préférences géographiques ou du type de bien recherché.
Étape 5 : choisir le type de bien à louer
Bien d’habitation classique, en résidence de tourisme, en résidence seniors ou encore en résidence étudiante : quel que soit le type de bien visé, il est fortement recommandé de le choisir avec soin et en ne perdant pas de vue les objectifs fixés en amont du projet.
Parmi les éléments à prendre en considération figurent :
- La santé économique de la zone géographique visée,
- La proximité avec des transports en commun, des commerces ou encore des établissements scolaires ou universitaires,
- Les projets d’aménagement municipaux à venir,
- La demande en matière de logement. Cette dernière doit être forte, sans quoi l’investissement locatif pourrait se solder par un échec et des pertes financières substantielles,
- Les loyers moyens dans la ou les zones visées.
À noter que même si l’investisseur ne compte pas vivre dans le bien qu’il entend louer, il est impératif d’opter pour un bien attractif dans lequel le profil de locataire ciblé pourrait aisément se projeter.
Étape 6 : acquisition du bien
Une fois le choix arrêté, la signature d’un contrat de réservation en cas de VEFA (vente en futur état d’achèvement) ou la signature d’un compromis s’impose.
Doit ensuite venir la validation du dossier de financement et la formalisation de l’investissement via la signature d’un acte de vente.
À ce stade, il peut être intéressant d’entamer une recherche de locataires afin de rentabiliser l’investissement le plus rapidement possible. Décider des modalités de gestion du bien à louer (gestion par une agence ou autonome) est également opportun.
Étape 7 : la défiscalisation
La déclaration d’impôt devra intégrer les informations relatives à l’investissement locatif réalisé l’année précédente. L’acquéreur du bien pourra ainsi bénéficier des avantages du dispositif de défiscalisation choisi au préalable.
A considérer : La protection de son investissement
En tant que loueur, il est important de protéger son projet d’investissement et de souscrire une garantie locative afin de se prémunir contre les défauts de paiement des locataires voire la dégradation éventuelle du logement.
Acheter un bien immobilier en vue de le louer ne s’improvise pas. Financement, définition du projet, recherche de dispositifs en vue d’une défiscalisation.
Selon vos besoins notre cabinet peut vous accompagner plus loin,
Que ce soit pour investir dans une habitation neuve ou dans la rénovation d’un logement ancien, de nombreuses solutions de défiscalisation existent.
Les statuts LMP et LMNP
L’acquisition d’un ou plusieurs logements en résidence qui seront loués meublés sous le statut LMP (location meublé professionnel) permet un abattement forfaitaire de 50 % sur les revenus locatifs.
Il est nécessaire que la somme des loyers perçus soit supérieure à 23.000 €uros TTC pour être considéré LMP.
L’investisseur en LMNP (location meublée non professionnelle) doit percevoir un revenu inférieur à 23.000 €uros. L’investissement dans une résidence en LMNP présente de nombreux avantages : récupération de la TVA, exonération de l’ISF et des plus-values, abattement forfaitaire des revenus locatifs, etc. (Sous toutes réserves de modifications administratives fiscales)
Censi Bouvard
Vous pouvez profitez du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) pour défiscaliser.
Le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un dispositif fiscal permettant à tout contribuable français de bénéficier de réductions d’impôts pour l’achat d’un bien immobilier neuf ou ancien, dans le but de le mettre en location en tant que logement meublé.
Le statut LMNP 2020. Ce dispositif Censi-Bouvard permet d’investir dans une résidence service type senior, étudiante ou tourisme (logement LMNP). Il est possible d’obtenir un crédit d’impôt de 11% et de récupérer la TVA du montant de l’investissement. La durée de location est de 9 ans.
(Sous toutes réserves de modifications administratives fiscales)
De plus, plusieurs options fiscales sont disponibles pour un investissement en LMNP, qui donne lieu à étudier le moment voulu.
La loi Pinel
La loi Pinel permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôts pouvant aller jusqu’à 21% du montant total de l’achat, à condition d’acquérir un logement neuf, rénové ou en VEFA. Le logement doit être mis en location minimum 6 ans et être situé dans une zone éligible à la loi Pinel.
La loi Malraux
La loi Malraux concerne l’investisseur qui achète un immeuble situé dans un secteur sauvegardé, il doit effectuer des travaux de rénovation et mettre en location les logements. La réduction d’impôt peut représenter jusqu’à 30% du montant des travaux. La mise en location est de 9 ans minimum.
La loi Girardin
La loi Girardin permet aux acheteurs français qui réalisent un investissement locatif en Outre -Mer de bénéficier d’une réduction d’impôts calculée sur la surface habitable. Le logement doit être neuf ou rénover et être mis en location minimum 5 ans.
Les résidences services & résidences services multi-générations
Une résidence services pour regroupe un ensemble de logements meublés et propose de nombreux services (blanchisserie, service d’accueil, entretien, etc.). Destinées aux étudiants, aux seniors ou au tourisme, les surfaces d’habitation sont petites mais très bien agencées.
Pour réaliser un investissement locatif de nombreux investisseurs choisissent la solution des résidences services. Un prestataire prend en charge la gestion de logements meublés dans des résidences étudiantes, seniors ou de tourisme.
Qu’est-ce qu’une résidence services ?
Une résidence services regroupe des logements, maisons ou appartements, prêts à être habités par un étudiant, une personne âgée ou des vacanciers. Cela signifie qu’ils sont meublés avec le mobilier nécessaire. La résidence à laquelle ils sont rattachés propose des services supplémentaires liés aux besoins des occupants : accueil, restauration, salle de sport, piscine … L’investisseur fait appel à un professionnel pour gérer son bien.
Réaliser un investissement locatif dans une résidence neuve en France assure une rente régulière et de nombreux avantages :
- constitution d’un patrimoine immobilier
- diversification de placement
- complément de salaire
- réduction d’impôts
Les résidences services offrent la possibilité au futur investisseur d’investir dans divers types de bien immobilier neuf : les résidences étudiantes, les résidences seniors ou les résidences de tourisme.
Les résidences seniors
Les résidences seniors sont des résidences services proposant des logements meublés bénéficiant d’équipement permettant à leurs occupants de vivre en toute sécurité et en toute autonomie. Ces logements sont adaptés et conviviaux. Ils sont généralement de taille moyenne allant du T1 au T3. Il peut s’agir d’appartement ou de maison.
En complément, les résidences seniors offrent divers services :
- soins médicaux
- restauration
- espace extérieur
- activités : gym, chorale …
Le propriétaire considéré comme loueur meublé peut confier l’exploitation à un gérant.
Cet exploitant se charge :
- du bon fonctionnement des services proposés dans la résidence
- de percevoir les loyers et d’envoyer les quittances
- de rechercher les nouveaux locataires
L’espérance de vie des plus de 70 ans augmente et le nombre de seniors qui souhaitent un logement adapté à leurs besoins ne cesse de croître. Cependant les structures spécialisées qui peuvent les accueillir manquent de place. Les résidences seniors sont un bon investissement car la demande est forte.
L’emplacement des résidences est choisi pour que le projet soit implanté au cœur d’un bassin de vie, à proximité de commerces et de nombreux équipements. Les espaces communs sont là pour favoriser la convivialité et la dynamique entre les locataires, le voisinage mais aussi les proches. Ce sont de véritables lieux de rencontres.
Investir dans une résidence seniors, c’est pouvoir bénéficier du statut LMNP ou LMP mais aussi du dispositif fiscal Censi-Bouvard. Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% calculée sur le prix de revient du bien immobilier mais aussi de récupérer la TVA à 19.6% pendant une durée minimum de location de 9 ans.
Les résidences EHPAD – Maison de retraite
L’investissement en maison de retraite médicalisée est un placement d’avenir.
L’investissement en EHPAD : le placement sûr des 25 prochaines années.
En 2040, La France comptera 1,2 millions de personnes dépendantes
En raison de la pénurie, être propriétaire d’une chambre EHPAD constitue un investissement immobilier recherché et sécurisé. Il est clairement peu probable de connaître des épisodes de vacance locative avec ce type de bien meublé.
La rentabilité locative d’un achat de chambre en EHPAD est de 4,5% nets après impôts
En France et une projection de 1,2 millions en 2040, investir en EHPAD est plus que jamais un investissement immobilier porteur. En effet, ce marché immobilier est largement insuffisant pour répondre à l’ensemble des besoins actuels d’une population vieillissante. Le nombre de résidences médicalisées et de lits pour les décennies à venir a été sous-estimé de longue date. Pour absorber le pic de population lié à la génération des papy boomers, il faudrait construire durant les 25 prochaines années 250 maisons de retraite de 120 lits chaque année. On est loin du compte …
Développer son patrimoine immobilier et assurer des revenus locatifs défiscalisés.
Investir en EHPAD apporte une possibilité de consolidation de patrimoine immobilier et de revenus complémentaires pour votre retraite.
Contrairement à l’investissement immobilier locatif non meublé, l’achat d’une chambre EHPAD ouvre d’autres perspectives fiscales notamment. La fiscalité de rigueur pour un investissement en immobilier meublé répond à différents statuts ou régimes fiscaux selon que l’établissement est neuf ou ancien.
Les résidences étudiantes
Une résidence services pour étudiants regroupe un ensemble de logements avec de nombreux services destinés aux étudiants :
- blanchisserie
- service d’accueil
- entretien
- wifi
- parking…
Les surfaces d’habitation sont généralement petites mais comprennent une pièce principale, un espace cuisine séparé ou non, une entrée et une salle d’eau. Il s’agit de studios ou d’appartements T1 et plus rarement de T2 ou T3. Ils sont bien agencés et fonctionnels afin d’optimiser l’espace. Ils contiennent tout le mobilier et les équipements nécessaires à une installation directe.
Situées dans les grandes villes universitaires et dans des quartiers bien desservis, les résidences étudiantes sont un investissement immobilier pérenne, rentable et transmissible. De plus, l’acquéreur peur profiter des statuts d’investisseur LMP ou LMNP et du dispositif fiscal Censi-Bouvard.
Une résidence de tourisme, qui peut également porter les noms de résidence hôtelière, résidence de vacances, village résidentiel de tourisme, ou encore « appart’ hôtel », est un type d’hébergement touristique, dont la taille peut être variable.
La résidence de tourisme est une résidence services, un établissement commercial d’hébergement classé constituée de logements loués meublés, faisant l’objet d’une exploitation saisonnière et/ou de courte durée.
Des services destinés aux occupants sont proposés et inclus ou non dans le prix de la location.
- accueil
- ménage
- petit-déjeuner
- fourniture de linge…
A la différence d’un hôtel classique, les logements ont une cuisine équipée ou une kitchenette.
Elle est exploitée par une société dont l’objet est la gestion d’activités touristiques.
Investir dans un bien immobilier neuf situé en zone touristique c’est joindre l’utile à l’agréable, puisque que l’investisseur dispose de semaines d’occupation. En effet selon le contrat, l’investisseur peut occuper son bien de temps à autre.
L’investissement en Loueur Meublé (LMP ou LMNP) est destiné aux personnes souhaitant réduire leurs impôts, se constituer un patrimoine et percevoir des revenus complémentaires. Il est aussi possible de bénéficier du dispositif fiscal Censi-Bouvard.
Que votre choix de destination se porte sur les bords de mer, la montagne ou la campagne.
Les résidences d’affaires
Les résidences d’affaires sont des résidences services destinées à un public professionnel. Elles permettent d’effectuer un séjour de quelques jours ou quelques semaines tout en bénéficiant du confort et de l’agrément d’un appartement neuf.
Le tourisme d’affaires est une composante importante du tourisme en France. Sur les 15 millions de clients de résidences de tourisme, les businessmen représentent une part de 20% (source : syndicat national des résidences de tourisme). Par conséquent, le marché des résidences d’affaires se veut dynamique et s’avère une opportunité intéressante pour les investisseurs.
Qu’est-ce qu’une résidence d’affaires meublée ?
Une résidence d’affaires est un logement, en général de la taille d’un studio, mais également des T1 T2 ou T3 comportant suffisamment de mobilier pour y vivre. Les occupants y restent rarement plus de deux nuits, le temps d’assister à des réunions de travail ou participer à une formation. Les clients visés sont les grandes sociétés ayant des marchés dans toute la France, mais également les entreprises étrangères. Ces entreprises ont ainsi l’opportunité de loger leurs collaborateurs dans un appartement au moindre coût, plutôt que de réserver un hôtel plus onéreux.
Une résidence d’affaires comporte souvent des salles de réunion spécialement équipées pour les séminaires. Ce type de résidence est généralement stratégiquement placé dans des grandes métropoles, proche des aéroports, gares et autoroutes.
Pourquoi investir dans une résidence d’affaires meublée ?
Lorsque vous faites l’acquisition d’une résidence d’affaire meublée, vous en confiez la gestion à une société exploitante. Ces programmes immobiliers neufs proposent un produit d’investissement clé en main. L’exploitant est le locataire du logement : il verse un loyer garanti – et défini dans le bail commercial – à l’investisseur. L’exploitant sous-loue ensuite le logement aux clients finaux, c’est-à-dire les professionnels.
Investissement immobilier locatif : disposer de conseils solides
On pense souvent que l’investissement immobilier locatif est une aventure solitaire. Mais en réalité, la réussite d’un projet d’investissement, repose souvent sur les épaules d’une équipe composée d’avocat, de comptable, de notaire, d’expert bâtiment, d’expert immobilier, d’entreprise de travaux, de décorateurs, etc. C’est grâce à des entreprises de confiance, que les investisseurs sécurisent leur investissement pour quelques milliers d’euros, plutôt que se lancer dans une opération de plusieurs centaines de milliers d’euros, seul et à l’aveugle.
Autres sources d’acquisition : Les biens vétustes à rénover
Une expertise bâtiment permet de disposer d’un avis indépendant sur l’état technique de la construction. Elle permet d’envisager les travaux à prévoir, en termes de rénovation, de mise aux normes et d’agencement.
Un nouveau dispositif fiscal existe depuis janvier 2019 pour inciter à rénover les logements vétustes.
Réduction d’impôt à condition de réaliser des travaux.
Les investisseurs y verront une opportunité. La toute récente loi Denormandie a mis en place un avantage fiscal pour les particuliers ou les promoteurs qui achètent un bien nécessitant une rénovation. En vigueur depuis le 1er janvier 2019, ce dispositif a pour vocation de remettre sur le marché, après les avoir réhabilités, des logements vides ou en mauvais état.
Pourquoi investir dans un bien à rénover ?
Un investissement immobilier réussi passe par l’acquisition d’un bien à rénover situé dans une localité dynamique ou à fort potentiel.
Pour un investisseur avisé, qui veut tirer parti des opportunités du marché immobilier, l’achat d’un bien à rénover recèle bien des attraits, et peut de surcroît se révéler une excellente affaire.
Des prix intéressants pour des biens atypiques
Un bien à rénover bénéficie d’une décote significative pour l’acheteur, comparé au prix du marché. Généralement, l’écart est suffisamment important pour contenir le coût de la rénovation et réaliser en fin de comptes une bonne affaire. Comme pour les biens atypiques, des agences immobilières sont spécialisées dans les biens à rénover. Loin des logements banals et stéréotypés, c’est dans des logements dévalorisés et oubliés que se cachent les pépites : un patio qu’il suffit de rendre à la lumière, une salle de bains immense et au décor somptueux, qu’il suffit de moderniser un peu… Il y a des trésors partout !
Aménagements défiscalisés et aides à la rénovation (montant fiscaux sous toutes réserves de l’administration fiscale, celle du logement et autres institutions)
Le déficit foncier
C’est un des avantages d’un bien à rénover : les travaux sont déductibles des revenus fonciers. Cette déduction est d’un montant de 10 700 €/an (15 600 pour les logements Périssol). Si les coûts des travaux sont supérieurs, leur montant sera imputé aux revenus des années suivantes. Pour cette
déduction, le logement doit être loué durant au moins trois années après celle de l’exécution des travaux. Les travaux de rénovation bénéficient d’un taux de TVA réduit, de 5,5 ou 10%, selon leur nature. Les travaux doivent être de rénovation, ou d’amélioration, mais les gros travaux (abattre un mur, par exemple) ne sont pas pris en compte pour le déficit foncier. Vérifiez avant de commencer. Les travaux destinés au déficit foncier peuvent être financés par l’Anah, sous conditions de ressources. Les loyers appliqués ultérieurement seront limités également.
Nos ressources et conseils en investissement locatif immobilier
Un regard de professionnel et d’expert sur l’immobilier locatif, expert en pathologies des bâtiments.
Pour vous informer, vous guider et vous aider à faire les bons choix dans votre projet,
Appartement, Maison, Terrain, Boutique, Bureau, Château, Usine, Immeuble, Location meublée,
Du logement social aux biens d’exception
L’immobilier résidentiel représente une typologie de biens aux caractéristiques diverses :
Du logement social ou conventionné aux biens d’exception, les problématiques d’évaluation immobilière diffèrent selon le bien soumis à expertise et de la nécessité à développé une étude spécifique en fonction du bien à expertiser, et des zones souhaitées.
Hôtels particuliers, châteaux, villas de prestige, maisons traditionnelles, appartements, immeubles de rapport, logements conventionnés: Nous répondons à tous les besoins d’estimation immobilière.
Professionnels
Vous êtes confrontés à :
Achat – Vente – Investissement Immeuble Locatif – Valeur Locative Commerciale – Indemnité d’éviction – Expropriation – Changement d’affectation – Déplafonnement des loyers – Evaluation du patrimoine immobilier dans le cadre des règles comptables IFRS…
Vous avez besoin d’une évaluation ?
Une expertise immobilière est nécessaire pour sécuriser votre action.
Les locaux professionnels (commerciaux, artisanaux, industriels, logistiques et d’activités)
Les locaux professionnels sont utilisés par des entreprises de taille variable (PME-PMI à la firme internationale), les activités exercées sont de natures diverses : production, petit assemblage, stockage, distribution, manutention, expédition, locaux industriels avec une part de services administratifs, bureaux, quais. Les locaux professionnels sont généralement situés en périphérie d’agglomération.
Les murs commerciaux (centre-ville ou galerie marchande) présentent eux-aussi des spécificités différentes en matière d’espaces de stockage et de linéaire de vitrine
Nous explorons ainsi toutes les étapes de votre projet dans les meilleures conditions.
D’abord dans le domaine de conseil en investissement locatif pour envisager son projet immobilier comme un projet locatif rentable,
Ensuite dans le domaine du conseil en fiscalité immobilière pour tout savoir sur la particularité de la fiscalité avantageuse de la location meublée (BIC notamment. (Seul ou avec nos partenaires spécialisés selon le degré du besoin fiscal)
Et enfin, pour une conforme mise en œuvre règlementaire et contractuelle, les aspects de législation immobilière de la location meublée et de contrat en location meublée sont abordés.
Particuliers
L’investissement locatif peut permettre de répondre à différents objectifs selon les problématiques et les projets de chaque investisseur.
- Réduire vos impôts
- Acheter pour louer
- Vous constituez un patrimoine
- Augmenter vos revenus
- Préparer l’avenir / votre retraite
- Épargner
Vous avez besoin d’une évaluation ?
Une expertise immobilière reste nécessaire pour sécuriser votre investissement.
Accompagnement dans vos transactions pour mener à bien votre stratégie d’achat, de vente ou d’investissement locatif. (Seul ou via nos partenaires spécialistes du secteur)
Vous souhaitez acquérir un immeuble de rapport ou un local commercial, industriel ou artisanal ou tout autre bien immobilier en vue de sa location.
Afin de sécuriser votre investissement et de trouver la meilleure rentabilité, nous procédons pour votre compte à : Une expertise en diagnostic technique de votre futur bien.
Sans être exhaustif et à minima :
- L’expertise technique, une visite intégrale du bien intérieur et extérieur (inspection toiture et façades par drone)
- Recherche des désordres et malfaçons,
- Vérification de la conformité au marché locatif seul ou via nos partenaires spécialisés.
- Etude des baux en cours s’il y a lieu seul ou via nos partenaires spécialisés
- Chiffrage forfaitaire des travaux nécessaires par le bureau d’études internes de J.D.T.G
- Recherche des possibilités de subventions par le Bureau d’études internes de J.D.T.G
- Analyse de la rentabilité du projet, approche du cabinet et si besoin, par nos partenaires
- Ces éléments selon la mission seront inclus dans le rapport d’expertise en valeur vénale et locative
L’expert a pour mission d’estimer la valeur d’un bien immobilier, quel qu’il soit, sur un marché clairement défini à une date précise. Cette expertise doit être rigoureuse et justifiée, établie en toute impartialité, par un professionnel indépendant, respectant strictement le secret professionnel auquel il est tenu.
Les demandeurs d’une expertise peuvent être très divers : le propriétaire du bien lui-même, lorsqu’il envisage de le vendre ou de le transmettre à ses héritiers, mais aussi des tiers « extérieurs » : juge, notaire, services fiscaux, assureur, gestionnaire de patrimoine, syndic…
Le juge et les services fiscaux peuvent ainsi vouloir connaître la valeur du bien dans le cadre d’un contentieux, le notaire dans celui d’une succession, l’agent immobilier ou le syndic dans celui d’une vente, l’assureur dans celui d’un contrat et le comptable dans le cadre d’une valorisation d’actif.
La valeur s’estime en croisant de multiples critères : superficie, architecture, matériaux de construction, état général, situation et état des risques naturels, analyse des diagnostics, état du marché Etc. Elle peut varier dans le temps, à la hausse ou à la baisse. Des terrains situés sur le littoral ont vu ainsi leur valeur multipliée dans des proportions considérables en 30 ans alors qu’à l’inverse, de belles maisons, villas bourgeoises situées dans des banlieues du nord ou de l’est de Paris ont vu la leur décroître, en dépit de la hausse générale des prix.
Quelle que soit la raison de sa demande, une expertise qui met en jeu des milliers, parfois des millions d’euros, est loin d’être anodine. Il est donc nécessaire qu’elle soit réalisée par des professionnels reconnus et expérimentés.
Spécialiste en viager (seul ou via nos partenaires spécialisés)
Nous vous accompagnons dans votre démarche d’achat ou de vente en viager afin de vous conseiller la solution la plus adaptée à vos besoins (libre, occupé, rente, bouquet, …).
Pour un achat ou une vente en viager, nous procédons à l’expertise en valeur vénale du bien sujet de la transaction, et vous donnons des simulations de bouquet et de rentes afin que vous puissiez réfléchir et trouver la meilleure solution.
Vous souhaitez vendre en viager ? Et, pourquoi vendre en viager ?
Vendre en Viager :
– Conserver son logement sa vie durant,
– Percevoir un capital et des revenus complémentaires garantis à vie,
– Réaliser des économies.
Vous souhaitez investir en viager ? Et, pourquoi acheter en viager ?
Acheter en Viager :
– Investir dans la pierre en France, Europe,
– Réaliser un placement éthique et rentable,
– Bénéficier d’un cadre fiscal favorable selon le pays.
Notre expérience professionnelle et nos compétences en tant qu’expert en Immobilier, Bâtiment, construction respectent la charte de l’Expertise en évaluation immobilière et des normes européennes. REV (Recognised European Valuer) et le TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), Une nouvelle certification a été créée récemment: le TRV – Tegova Residential Valuer – dédiée aux spécialistes de l’expertise en bien résidentiel et habitation.
Le cabinet J.D.T.G est une structure indépendante en société, (J.D.Technologies Groupe Sas).
Excellence, rigueur, grande célérité dans l’action son bureau d’études en ingénierie technique et scientifiques (B.E.T.I.) est présent depuis 2001. Maître d’œuvre, et Maître d’œuvre agréé Camif Habitat. De fait, Les experts du Cabinet J.D.Technologies Groupe (J.D.T.G) sont des professionnels du bâtiment, de la construction et de l’immobilier, des énergies, et de la sécurité électronique High Tech compétents et réactifs. Ils justifient d’un large champ de vision des problématiques immobilières, de leurs interconnexions et incidences, de sorte à offrir à l’ensemble des donneurs d’ordres la plus haute garantie de conformité des expertises rendues au regard des contenus techniques (avis techniques) normes aussi bien en nationale qu’à l’internationale.
Ingénierie foncière dispensé par le B.E.T.I. (Bureau d’Etudes Techniques et Ingénierie)
L’ingénierie foncière : une mission d’expertise juridique, administrative et technique pour l’élaboration de stratégies foncières.
Stratégie foncière
Tout commence par l’analyse de la demande du client car il peut s’agir d’accompagner le maître d’ouvrage dans la recherche d’une stratégie foncière dans le cadre de la réalisation d’une opération ou bien dans le cadre d’une réflexion sur son patrimoine dans une perspective de rationalisation et de développement. Par la suite, il convient d’étudier les gisements fonciers dans le périmètre défini et d’en faire ressortir des scénarios qui aideront le client dans son orientation stratégique.
Enfin, suite au choix du scénario retenu, nous proposons un montage juridique accompagné d’une évaluation financière permettant sa mise en œuvre opérationnelle.
Pour les projets de valorisation, nous réalisons un référentiel foncier qui recense les biens dans le périmètre de l’opération. La stratégie foncière est nécessaire en amont de chaque opération pour optimiser les plannings des projets.
Nous Intervenons en principale aux cotés des particuliers, des collectivités locales et des acteurs professionnels de l’immobilier sur des missions d’ingénierie foncière ayant trait à des problématiques particulières de valorisation du sol ou de droits à construire, d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO) (PLU, urbanisme, Permis d’Aménager (lotissement) ou Permis de Construire, Audits et analyses de risques, etc .) J.D.T.G a vocation à accompagner ses clients dans le but de faciliter la réalisation de leurs projets – quel que soient leur envergure et leur niveau d’avancement. Identifier les moyens juridiques, institutionnels et financiers susceptibles de contribuer à la réalisation de projet, programme.
Cette aide à la décision se traduit par des études technico-économiques compte tenu du marché foncier et immobilier, des documents d’urbanisme en vigueur, etc. Le bureau d’études de J.D.T.G explore aussi les champs du possible au niveau du contexte du périmètre de l’opération. Ces approches sont, selon les dossiers, complétées par une analyse des conditions environnementales de l’acquisition envisagée : définition des coûts de déconstruction et désamiantage, problématiques de gestion des terres polluées.
Nos équipes élaborent et optimisent vos projets destinés à devenir des programmes immobiliers.
Valoriser votre patrimoine immobilier avec le Groupe J.D.T.
- Etude du contexte local et des paramètres d’urbanisme
- Etude des paramètres du bien
- Etude de la capacité / faisabilité
- Etablissement du Bilan Promoteur
- Estimations foncières
- Présentation des projets potentiels aux différents acteurs : Propriétaires, …
- Propositions à notre large réseau d’Investisseurs et de Promoteurs Immobiliers Partenaires, sélectionnés selon la localité et la taille du projet.
Une expertise au service de tous, une gamme diversifiée de prestations, une véritable valeur ajoutée à nos clients.
Qu’est-ce que l’ingénierie patrimoniale et ce quelle vous apportera au quotidien ?
L’ingénierie patrimoniale sert à analyser la situation de votre foyer sur plusieurs plans :
- Financiers (épargne, sources de revenus)
- Immobilier
- Juridique
- Fiscal
- Protection patrimoniale (prévoyance, retraite, dépendance)
- Successoral
Pour appréhender sereinement son avenir, il est important de bien gérer son patrimoine. A chaque étape de votre vie, vous aurez des choix importants à faire qui doivent être le plus éclairé possible. C’est la vocation première de l’Ingénierie patrimoniale au sein de la société et du cabinet J.D.T.G seul ou via ses partenaires spécialisés: Vous aider à prendre de la hauteur sur vos projets de vie et d’investissement.
L’ingénierie patrimoniale s’adresse à des personnes ayant des besoins patrimoniaux que ce soit en termes de création, gestion ou transmission de patrimoine, ainsi que de gestion privée. Cela concerne aussi bien des cadres ou cadres supérieurs du secteur privé, des entrepreneurs ou professions libérales, des expatriés, des sportifs de haut niveau, des rentiers, ainsi que des retraités.
Et connexes de nombreuses compétences en termes juridiques (urbanisme, assurances construction, servitudes, statut d’occupation des lieux …) et techniques (matériaux de construction, pathologies des bâtiments…). Ou d’accompagnements multiples comme la faculté d’arbitrer un litige client devant un tribunal, l’expert est amené à jouer un rôle clé qui justifie que ses méthodes soient établies et qu’il respecte un code déontologique d’impartialité et d’indépendance.
Assurance responsabilité civile professionnelle :
Comme tout professionnel qui doit répondre de ses « fautes, erreurs » le cabinet est assuré en responsabilité civile professionnelle.
Nos partenaires spécialistes avec qui nous sommes également en lien pour répondre à toutes les demandes de nos clients (seul ou en complément de prestation) dans l’immobilier, quelque que soit le type de bien.
Nos honoraires.
Ils sont libres mais, dans la grande majorité des cas, ils s’établissent sur la base de la vacation horaire et des frais engagés pour mener à bien la mission.
Selon les cas de la mission la possibilité d’un forfait journalier,
Chaque mission fait l’objet d’une convention dont son objet est détaillé.
La société J.D Technologies Groupe Sas, et la diversité des métiers exercés seul ou via ses partenaires spécialisés. Ce sont 6 métiers qui constituent une complémentarité professionnelle pour répondre aux besoins au plus grand nombre de particuliers, de professionnels en France et à l’international.
Le bureau d’études en ingénierie technique et le cabinet d’expertises pluri- disciplinaires.
- Maître d’œuvre
- Promoteur constructeur privé
- Aménageur foncier
- Expert immobilier
- Administrateur de biens privés
- Syndic de copropriétés privées
Le Cabinet d’expertises pluri-disciplinaires J.D.T.G se tient à votre disposition pour échanger sur la nature des problématiques relevant du champ de l’ingénierie foncière, immobilière et toutes études particulières ou des collaborations à mettre en œuvre.
Spécialiste en affaires rurales et forestières (Export Afrique)
Le spécialiste en affaires rurales et forestières est un agent immobilier spécialisé dans la transaction de terres agricoles, viticoles, de bois et de forêts. Ses activités s’étendent généralement aussi à la gestion de ces biens, ainsi que de la vente pour le compte de ses clients propriétaires.
Notre société Intervient en conseil, prévention des risques incendies, sécurité, …
Nous sommes tenus naturellement d’avoir des connaissances techniques sur la spécificité des biens ruraux, et juridiques, seul ou avec nos partenaires locaux ou internationaux.
Nos missions,
Expertise privée – Expertise contradictoire
Contre-expertise – Expertise d’assuré
Nous constituons pour vous un dossier technique et financier pour défendre vos intérêts.
Intervention en procédures amiables * ou judiciaires *.
*Procédure amiable : Avant de vous engager dans une procédure longue et coûteuse, vous pourrez vous servir du rapport d’expertise technique / avis technique que nous délivrons pour négocier avec la partie adverse et tenter un arrangement amiable.
*Procédure judiciaire : Toutefois, si aucun accord n’intervient, vous pourrez vous servir de ce même rapport d’expertise technique / avis technique pour entreprendre une action en justice, car dans ce cas, vous devrez obligatoirement apporter la preuve de votre préjudice.
Il faut savoir, qu’en droit français, l’article 9 du Code de Procédure Civile (CPC) précise :
« Qu’Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».
Nous contacter
Pour connaître nos tarifs ou pour tout autre renseignement, vous pouvez nous joindre directement :
Par téléphone : + 33 (0) 616. 662. 894.
Par e-mail :
jd******************@ya***.fr
Des professionnels réactifs à votre entière disposition. Pour vos expertises fiables et rigoureuses.
Le cabinet J.D.T.G étant totalement indépendant, il vous garantit une totale transparence dans la réalisation de ses expertises.
Véritablement indépendant pour garantir une totale impartialité, l’expert en bâtiment, défend vos droits face à un constructeur, une compagnie d’assurance, un maître d’œuvre, etc…
L’expert d’assurés a également un rôle de conseil.
Par ailleurs, il vous assiste lors de procédures judiciaires.
Notre cabinet en prestation d’expertises immobilières vous éclaire et sécurise les décisions immobilières depuis plusieurs années avec tout le respect de la charte de l’expertise en évaluations immobilières. Nous intervenons principalement en Ile de France et dans les départements suivants 27, 28, 45, 60, 76, autres départements France sur demande. International sur appel téléphonique ou via contact mail. Tél + 33 (0) 616 662 894 – mail :
jd******************@ya***.fr
Nous pratiquons le métier d’expert immobilier, avec passion depuis plus de 35 années, Et avec, bien sûr, l’indépendance et le professionnalisme indispensables en toutes impartialités, pour aider et conseiller les investisseurs et particuliers désireux de valoriser leurs actifs patrimoniaux au juste prix.
Entre autres, notre cabinet d’expertise sera à même de réaliser une expertise de la valeur vénale et/ou locative de vos biens immobiliers valeur dite objective et impartiale. Cette expertise aura une valeur juridique opposable dans le cadre d’un litige en cours ou dans le cadre d’un dossier à constituer par le biais d’un avocat, d’un notaire ou d’un expert comptable pour une déclaration des revenus de loueurs en meublés, d’une déclaration d’IFI, d’un prêt relais, où d’un diagnostic avant achat.
Nous réalisations également des expertises en pathologies des ouvrages bâtis pour tous litiges, malfaçons, assistance à maîtrise d’ouvrage en expertise d’assurance ou judiciaire. Dans ce cadre, nous fournissons une assistance technique pour les Avocats afin d’assigner en référé au tribunal.
Valoriser des actifs immobiliers
Dans le domaine du bâtiment et/ou construction avoir recours à un expert en pathologie permet d’avoir un audit précis avec des préconisations qui permettent d’appréhender les pathologies des gros œuvres, structures, charpentes, fissures. Un contrôle et diagnostic technique des bâtiments.
Elle suppose une méthodologie d’évaluations (comparaison de biens similaires, capitalisation du revenu, promoteur, cash flow, mais aussi une certaine objectivité (aucun conflit d’intérêt).
Dans l’immobilier professionnel, il est ainsi souvent indispensable de faire appel à un expert indépendant, afin de garantir la juste valeur du bien à l’instant T dans des conditions normales de libre marché.
Avantage d’une expertise en valeur vénale en principal :
- Financements bancaires sécurisés,
- Transparence entre associés et dirigeants,
- Sécurité fiscale (IFRS, IFI, succession, donation, partage, arbitrage, apport à l’actif d’une société, plus-value etc..),
- Sécurité juridique (contentieux, indemnité d’éviction baux commerciaux, valeur de rachat…),
- Sécurisation dans la détermination du prix dans un contexte de vente,
- Juste évaluation du risque dans un contexte de financement (prêt relais),
- Rapport entre bailleurs et locataires,
Vous êtes confrontés à une de ces situations :
– Divorce
– Séparation
– Liquidation de communauté
– Succession
– Donation
– Partage
– Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)
– Contentieux fiscal- Achat – Vente
– Investissement Immobilier Locatif
– Prêt Hypothécaire
– Expropriation
– Viager
– Litiges patrimoniaux, etc…
Vous avez besoin d’une évaluation de votre bien ?
Alors ! Une expertise immobilière est nécessaire, l’avis de valeur n’étant pas opposable
Information juridique basique sur l’opposabilité d’un rapport d’expertise amiable.
Le plus d’information avec nos experts avocats partenaires spécialistés.
Il est vrai que la Cour de cassation a fixé sa jurisprudence concernant les expertises, et notamment celles amiables, lesquels sont appréciées différence selon qu’elles sont contradictoire ou non.
Les juges d’appel en avaient apparemment retenu qu’une expertise amiable ne valait rien.
C’était faire une application inexacte de la jurisprudence.
Pour la Cour de cassation, le caractère non contradictoire d’un rapport ne permet pas au juge de s’appuyer uniquement sur cet élément de preuve pour fonder sa décision.
Mais dès l’instant que cette expertise est communiquée, et donc soumise à la libre discussion, elle constitue un élément de preuve comme un autre.
Il n’est pas suffisant en soi, et mérite d’être corroboré par d’autres éléments de preuve.
Vu l’article 16 du code de procédure civile,
Attendu que, si un rapport d’expertise judiciaire n’est opposable à une partie que lorsqu’elle a été appelée ou représentée au cours des opérations d’expertise, le juge ne peut cependant refuser de prendre en considération ce rapport, dès lors qu’il a été régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion contradictoire des parties ; qu’il lui appartient alors de rechercher s’il est corroboré par d’autres éléments de preuve ;
Le rapport amiable non contradictoire n’est donc pas un élément inutile dans un procès. Mais il n’est pas suffisant.
Cet article résume en partie l’état de la jurisprudence, bien établie, sur cette question particulière de l’opposabilité d’un rapport d’expertise.
