Non-conformité

Les non conformités, qui sont des travaux non conformes par rapport à un plan à un descriptif.

Dans la gestion de la qualité, une non-conformité est la non satisfaction d’une exigence ou la déviation par rapport à une spécification, un standard ou une attente. Les non-conformités sont usuellement classées comme critiques, majeures ou mineures.

• L’exécution de travaux sans respecter les obligations d’urbanisme (construction irrégulière ou non-conforme) est un délit qui se prescrit dans un délai de trois ans à compter de l’achèvement des travaux à la condition qu’aucun élément ne soit venu interrompre la prescription (comme un acte de procédure).
• Une construction est considérée comme non-conforme dès lors que le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux obtenu(e) n’a pas été respecté(e) et que la construction n’a fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis de construire ou la déclaration préalable de travaux n’a pas été contestée.
• Lorsque les travaux effectués ne sont pas conformes aux autorisations d’urbanisme obtenues, les conséquences sont potentiellement d’ordre pénal, civil, fiscal et administratif.
• L’importance de la déclaration d’achèvement des travaux, y compris pour une construction non conforma à son autorisation d’urbanisme.

Le droit de visite et de communication, outil de contrôle (administration)

Le droit de visite et de communication est conféré à l’autorité compétente  en matière d’autorisation d’urbanisme ou à ses agents commissionnés et assermentés par le code de l’urbanisme.

Le préfet et l’autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1 à L. 422-3 ou leurs délégués, ainsi que les fonctionnaires et les agents mentionnés à l’article L. 480-1 peuvent visiter les lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis aux dispositions du présent code afin de vérifier que ces dispositions sont respectées et se faire communiquer tous documents se rapportant à la réalisation de ces opérations.

Le droit de visite et de communication prévu au premier alinéa du présent article s’exerce jusqu’à six ans après l’achèvement des travaux.

En matière de  domicile, les constatations doivent être précédées de l’accord de l’occupant. En cas de refus, ce refus est consigné par l’agent dans le procès-verbal transmis au procureur de la république qui aura la faculté d’ordonner une enquête préliminaire ou de saisir le juge d’instruction en vue d’ordonner une visite domiciliaire.

Comme nous l’avons vu : Construire ou modifier un bâtiment sans avoir obtenu d’autorisation d’urbanisme peut constituer une infraction. C’est également le cas si vous n’avez pas respecté le permis de construire ou la déclaration préalable obtenus. Oublier de déclarer ses travaux est une infraction pénale passible de lourdes sanctions. Les peines peuvent être des amendes, l’obligation de remise en état, voire l’emprisonnement. Il existe cependant un délai de prescription pour les infractions aux règles d’urbanisme. Vous aurez aussi peut-être la possibilité d’effectuer un permis de construire de régularisation.

Comment régulariser ses travaux réalisés sans autorisation ?

Bonne nouvelle : En principe vos travaux irréguliers sont généralement régularisables !

Vous pouvez (et devez) régulariser vos travaux de votre propre chef si vous vous apercevez d’une infraction. C’est également bien souvent le cas après constatation de l’infraction par la mairie. Les mairies qui ont connaissance d’une infraction aux règles d’urbanisme ne saisissent pas toujours le parquet. Mais elles imposent aux auteurs des infractions de régulariser leur situation, si celle-ci est possible. La régularisation n’efface pas l’infraction, mais elle dispense de peine.

Attention ! La régularisation n’est possible que si les travaux réalisés sans autorisation sont conformes aux règles d’urbanisme en vigueur. Sinon, il faudra mettre en conformité la construction. Si c’est l’implantation de la construction qui est irrégulière, la démolition sera alors inévitable.

Il n’existe pas de permis de régularisation à proprement parler. La régularisation se fait sous la forme d’un nouveau permis ou d’un permis modificatif. Il faut simplement déposer un permis comme si vous n’aviez pas encore réalisé les travaux.

Contacter le Bureau d’études technique de J.D.T.G pour la déclaration en régularisation de votre bâtisse.

En cas de  non-conformité Retenons la solution la plus simple,

Pendant l’exécution des travaux, vous observez l’exécution de travaux non conformes aux plans ou à l’objet de votre commande.

Il revient à votre maître d’œuvre, le plus souvent l’architecte, d’apprécier la régularité des travaux entrepris.

En l’absence d’architecte, vous devrez, en qualité de maître d’ouvrage, agir auprès des entreprises aux fins de remédier aux non conformités, ce qui suppose de suivre les étapes suivantes:

• Apprécier la non-conformité,
• Contraindre l’entreprise à réparer les non conformités,
• Engager la responsabilité de l’entreprise

L’appréciation de la non-conformité

• Vous appréciez la conformité ou non-conformité des travaux exécutés par l’entreprise en vous référant à l’objet de votre commande.
• C’est pourquoi, il vous été recommandé d’être particulièrement précis sur la rédaction de votre contrat en adjoignant à celui-ciplans et descriptifs du bâtiment.
• La non-conformité s’apprécie également aux règles d’urbanisme, aux normes en vigueur dans le domaine de la construction (DTU) ainsi qu’aux “règles de l’art”.

Vous devez faire établir ces non-conformités dans un premier temps  par un expert  indépendant spécialisé du cabinet J.D.T.G, ceci préalablement à toutes actions contentieuses.

Puis dans l’hypothèse où vous confirmez  cette non conformité, vous disposez d’un système à double détente : dans un premier temps, et selon les travaux effectués et les garanties contractées

• La réparation des dommages subis grâce à l’assurance dommages-ouvrage,
• Puis dans un second temps, le recours contre les constructeurs responsables.

Notre expertise des  non-conformités

Maison, appartement, bâtiment : que faire, quel recours ? L’assistance d’un expert d’assurés.

Les non-conformités surviennent souvent à la suite de travaux mal exécutés consécutives à des travaux de construction ou de rénovation,

Les  non conformités sont à l’origine des 2/3 des litiges du Bâtiment.

Si vous avez acheté une maison ou un appartement achevé, si vous faites construire, mais également si vous faites réaliser des travaux dans votre maison ou dans votre appartement, les responsables de la construction ou des travaux sont tenus de garantir les travaux qu’ils ont exécutés directement ou fait exécuter.

Grâce à notre expertise de plus de 30 ans, nous vous aidons à constater et lister les réserves des défauts de conformité apparents depuis la réalisation de vos travaux, que l’entreprise ou le constructeur sera tenu de réparer.

• Les fondations et infrastructures
• Le gros œuvre et les structures,
• Les revêtements extérieurs et enveloppes du bâtiment,
• La charpente et la couverture,
• Les aménagements intérieurs, …

Les non conformités avant réception des travaux

• Les non-conformités constatées  relèvent de la responsabilité contractuelle.

En effet, votre entrepreneur est tenu à une obligation de résultat consistant à livrer un ouvrage exempt de vices.

• L’ouvrage doit être conforme aux dispositions du marché de travaux, normes en vigueur etc.

Il est donc impératif que votre contrat ainsi que les plans d’exécution soient suffisamment précis.

En cas non-conformité avant cette réception, l’entrepreneur est tenu de réparer à ses frais ces non conformités qu’elles soient graves ou légères.

• A défaut, nous pourrons engager la responsabilité de votre entrepreneur selon le code civil.

Mais  également  la responsabilité de l’architecte lorsque celui-ci dispose d’une mission de surveillance et direction des travaux.

Un vice de conformité apparent engage ainsi la responsabilité solidaire de l’entreprise et de l’architecte.

• En effet, votre architecte est tenu de suivre tout au long de l’exécution des travaux l’avancement du chantier ainsi que la conformité des travaux aux règles de l’art.

Qu’est-ce qu’un certificat de conformité ? Est-ce obligatoire ? Que risquez-vous en acquérant une maison n’en possédant pas ?

• Sachez tout d’abord, que le certificat de conformité n’est obligatoire que pour l’achat de biens de moins de 10 ans. Mais aussi il est systématiquement demandé dans le cadre de la vente d’un immeuble ou d’une maison de moins de 10 ans. (voir information notaire)

Que garantit le certificat de conformité d’une maison ?

Lors de la construction de la maison que vous convoitez, son propriétaire a dû déposer et obtenir un permis de construire, auprès de sa mairie. Une fois cette autorisation obtenue, il doit veiller à ce que la maison soit conforme au permis de construire en question et qu’elle respecte bien les règles d’urbanisme en vigueur. Implantation, etc .

A tout moment, la mairie peut décider de contrôler les travaux effectués et, si aucune anomalie n’est détectée, de délivrer un certificat de conformité. En pratique, le certificat de conformité n’est pas systématiquement obligatoire, seuls certains travaux nécessitent son obtention. C’est par exemple le cas lorsque ces derniers concernent un immeuble classé monument historique ou encore une construction située dans un secteur sauvegardé.

Non-conformité du bien immobilier,

Dans le cas d’une vente en l’état futur d’achèvement  dite (VEFA),

Livraison du bien et non-conformité 

 

Vous avez conclu un contrat de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) au jour J,  lors de la livraison de votre bien vous êtes déçus par certaines prestations ou finitions.

 Vous aviez investi une somme importante dans un bien avec des choix qui vous sont personnels de matériaux, finitions, équipements etc.

Pourtant la qualité des matériaux utilisés, la précision des finitions, l’aspect général n’est pas conforme au contrat ou à vos attentes.

Lorsque vous signez un contrat de vente en l’état futur d’achèvement  (VEFA), le vendeur s’oblige à édifier un immeuble sur plan, dans un délai déterminé. La livraison de votre appartement s’effectue lors de la remise des clefs.

Le commanditaire des travaux bénéficie alors de (3) trois garanties :

1) La garantie de parfait achèvement, (GPA)

L’article 1792-6 du Code civil dispose de la garantie de parfait achèvement (GPA) qui protège l’acquéreur, pendant un délai d’un an après réception des travaux pour contrer les imperfections, telles que les défauts de conformités, le non-respect du cahier des charges prévues au contrat, les désordres et les malfaçons, ainsi que les vices de construction détectés à la réception des travaux.

Vous constatez des défauts au niveau de la peinture ou encore un parquet mal posé qui a gondolé, …

2) La garantie biennale 

L’article 1792-3 du Code civil. Aussi appelée la garantie de bon fonctionnement, la garantie biennale vise à couvrir l’ensemble des équipements d’un logement durant les deux ans qui suivent la réception des travaux.

La garantie biennale dispose d’une définition encadrée ayant pour objectif de protéger les équipements d’un bien immobilier. Destinée à couvrir pendant deux ans après la réception des travaux tous les éléments dissociables et démontables du logement, elle protège le maître d’ouvrage ou l’acquéreur des dysfonctionnements éventuels des éléments dissociables de l’ouvrage lui-même.

3) Et la garantie décennale.

La garantie décennale est une responsabilité qui pèse sur les constructeurs à l’égard des maîtres d’ouvrage. Elle couvre certains dommages pouvant affecter une construction dans sa solidité ou la rendant impropre à sa destination et ce, pendant une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux.

L’assurance décennale est un type d’assurance instaurée par la loi du 4 janvier 1978, et est souvent associée à l’« Assurance dommage – ouvrage ». Ces deux assurances sont décrites dans la Loi Spinetta. Celle-ci crée une obligation d’assurance aux constructeurs.

La réception de travaux, d’une maison ou d’un appartement se fait en présence des entrepreneurs ou du constructeur et de l’acquéreur. Elle doit être formalisée dans un procès verbal par l’ensemble des parties en présence, lors de la remise des clefs. Cette étape est essentielle pour constater l’achèvement de l’ouvrage et vérifier leur conformité à votre contrat. En outre, c’est la date de cette réception qui fait courir les délais de garanties associées aux ouvrages : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie de bon fonctionnement (2 ans) et garantie décennale (10 ans).

Consignation du solde du prix de vente : Un outil pour obtenir la mise en conformité, Mais attention le solde représentant vos 5 % s’avère souvent insuffisant au regard des non –  conformités.

Le contrat de VEFA se caractérise notamment par le paiement échelonné en fonction de l’avancement des travaux. Ainsi selon l’article R*261-14 du Code de la construction et de l’habitation :

• 35 % du prix total est versé à l’achèvement des fondations,
• 70 % à la mise hors d’eau,
• 95 % à l’achèvement des travaux,
• 100 % du prix sera dû à la livraison.

Toutefois, les 5%  du prix qui doit être versés lors de la livraison peuvent être « consignés en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat. » L’acquéreur pourra alors demander au notaire ou, en pratique auprès de la Caisse des Dépôts et consignations de conserver le solde du prix. Cette somme ne sera débloquée au profit du vendeur que lorsque ce dernier aura réalisé les travaux nécessaires pour remédier à la non-conformité.

Autant dire que le vendeur ne sera pas forcément réactif, voir faire du chantage à la remise des clés si le solde des 5 % n’est pas régler.

Les délais en vigueur

Lorsque vous établissez le procès-verbal écrit, vous devez mentionner avec précision vos réserves éventuelles. Un exemplaire daté et signé par les autres parties (constructeur, entrepreneur, architecte, maître d’œuvre) et vous-même doit vous être remis.

Vous disposez en outre d’un délai légal de 7 jours (CCMI), Contrat Constructeur de Maison Individuelle.

Ou  de 30 jours en (VEFA), Vente en l’Etat Futur d’Achèvement.  

pour compléter la liste de vos réserves, à adresser par lettre recommandée AR au constructeur ou promoteur. Tant que ce délai n’est pas purgé, le dépôt de garantie de 5% ne peut pas être exigé.

Société J.D.T.G  bureau d’études technique et cabinet d’expertises pluridisciplinaires

Il est recommandé de se faire assister d’un expert bâtiment du cabinet J.D.T.G, afin d’identifier tous les désordres qui pourraient nuire à la stabilité de votre logement ou altérer votre confort de vie.

N’hésitez pas, le mieux est de vous faire assisté par un expert compétent  en réception de bien immobilier du cabinet J.D.T.G  qui pourra vous aider à obtenir le plus rapidement possible la réparation de ces défauts. Etablir une liste des réserves,  et pas de panique si vous avez fait seul la réception, Il pourra intervenir également après votre propre réception.  Il pourra vous aider à rédiger des réserves complémentaires et à bien suivre la procédure et les négociations avec votre promoteur pour protéger vos intérêts dans un cadre purement amiable.

• Travaux non conformes ? – Obtenez une Contre – Expertise‎ par nos experts du cabinet J.D.T.G
• Construction Non Conforme – Assistance conseils et Défense techniques litiges‎ par les experts et partenaires spécialisés du cabinet J.D.T.G.

L’avantage d’être accompagné, lors de la réception définitive d’un bien vendu en VEFA est multiple. Voir de la réalisé quelques heures plus tard ce qui laissera un délai plus long de déclaration des réserves, un expert professionnel du cabinet J.D.T.G  en construction est en mesure d’identifier certaines malfaçons, que vous particulier (maître d’ouvrage) n’aurait pas pu voir s’il n’avait pas été secondé par un expert de notre cabinet  J.D.T.G présent afin de préserver votre intérêt.

En cas de problème lors de la livraison de votre bien, l’expert du cabinet J.D.T.G vous aidera à faire jouer la réparation amiable quasi immédiate selon les non –conformités puis,  selon le cas votre garantie de parfait achèvement. L’expert du cabinet J.D.T.G s’opposera également au chantage ou au refus de remise des clefs. Attention également aux délais assez courts par ailleurs pour toute action judiciaire sous peine de forclusion. (Pour action non exercée  dans les délais et donc légalement prescrits).

Phase de réception :

Etre accompagné est compatible avec la conservation des délais de réserves.

Un particulier (le maître d’ouvrage)  peut être accompagné lors de la réception, d’un expert conseil technique du cabinet J.D.T.G, Le cabinet est titulaire d’assurance couvrant sa responsabilité civile professionnelle pour ce type de mission. Le passage différé règle le problème de délai.

Avertissement et rappel :

En cas de contrat CMI, Contrat Constructeur de Maison Individuelle, le particulier perd son délai de recours de 8 jours (ou 30 jours dans le cadre d’achat sur plan) à compter de la remise des clefs, pour formaliser les vices apparents qui n’auraient pas été indiqués au procès-verbal. Ainsi, nous vous recommandons de faire appel à un expert, quelques heures après la réception afin de conserver ce délai de recours.

Les réserves n’ont pas été levées dans le délai imparti et que les relations s’enveniment avec votre vendeur, il vous faudra alors agir en justice  ce recours sera alors essentiel pour protéger vos intérêts, faire jouer la garantie de parfait achèvement, et vos droits pour cela, nous ne sommes pas avocats ce qui signifie que nous ne pouvons intervenir qu’en qualité d’expert technique et non d’avocats, mais rassurer vous de part notre expérience et nos pratiques depuis plusieurs années vous avons des créer des liens avec  des partenaires spécialisés des avocats et avocates spécialisés en droit de la construction et de l’immobilier.

Les litiges sans êtres exhaustifs :

Litiges de non conformités aux plans, Litiges dus au non-respect du cahier des charges, aux règles de l’art,  et normes, Litiges dus à un abandon de chantier à lots techniques,  Litiges dus à un retard de livraison, Litiges matériaux non conforme au contrat de construction de maison individuelle, etc.

L’isolation n’est pas conforme, la VMC ne marche pas, les sanitaires (baignoire, lavabo, WC, évier, douche) sont de couleur ou de qualité différentes au choix initial, abîmés par des éclats, des rayures, ainsi que tout autre défaut esthétique, les revêtements de sols (parquet, carrelage, moquette, lino) laissent apparaître des tâches, des brûlures, des morceaux ébréchés, ou cassés, la robinetterie est rayée, située au mauvais endroit, ou empêche l’ouverture d’une fenêtre.