Vices cachés – Dol

Vous achetez un bien ou avez acheté un bien ? Soyez vigilants ! Êtes-vous sûre que rien ne vous a échappé ? Sans le savoir, vous avez peut être acquis un bien « vicié » ; vous pourriez alors faire jouer la garantie des vices cachés afin de casser la vente ou demander une réduction du prix.

Vous vous demandez quels sont les défauts cachés pouvant être considérés comme vice en matière immobilière et comment invoquer leur garantie ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

Par définition, un vice caché est une imperfection grave, un défaut qui est inapparent.

Les vices cachés désignent les malfaçons qui rendent un logement impropre à son usage d’habitation, c’est-à-dire que l’acheteur n’est pas en mesure d’utiliser son logement comme il le souhaiterait en raison de la présence de ces défauts. On considère généralement qu’un défaut constitue un vice caché si l’acquéreur n’aurait pas acheté le bien immobilier, ou tout du moins pas au même prix, en connaissance de cette malfaçon. Précisons qu’en présence de vices cachés dans son logement, l’acheteur est protégé par la garantie des vices cachés. Pour bénéficier de cette garantie, les défauts constatés dans le logement doivent être « graves » (les défauts mineurs ne sont donc pas concernés), être antérieurs à la vente et ne pas être apparents. En effet, certains éléments du logement sont difficilement accessibles lors d’une visite immobilière, il peut donc être difficile d’y détecter des malfaçons. Le vice caché n’est pas un vice dissimulé par le vendeur mais un vice qui n’aurait pas été découvert sans l’examen minutieux d’un expert. Un défaut peut donc être considéré comme un vice caché même si le vendeur n’en avait pas connaissance.

Dans les cas les plus graves, un vice caché peut mettre en péril la solidité du logement ainsi que la sécurité de ses occupants.

Sa sanction est en principe la nullité du contrat, ce qui signifie que lorsqu’il est démontré, le contrat est annulé, et il est censé n’avoir jamais existé.

Le dol et sa sanction sont explicitement évoqués à l’article 1137 du Code civil : Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manœuvres pratiquées par l’une ou l’autre des parties sont telles qu’il est évident que, sans ces manœuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et il doit être prouvé.

Le fait que le dol ne se présume pas implique que la charge de la preuve incombe au demandeur, c’est-à-dire à la partie qui estime avoir été victime de la manœuvre. L’absence de preuve empêche la qualification du dol, et entraîne le maintien du contrat. Le Code civil utilise le terme de manœuvres pour désigner le dol, mais la jurisprudence va plus loin en identifiant le dol sous trois formes distinctes : les manœuvres à proprement parler, le mensonge et la réticence dolosive, c’est-à-dire le silence alors même que le cocontractant fautif a conscience que son mensonge induit l’autre partie en erreur.

Le dol, un acte ou une omission volontaire, avec volonté de dissimulation volontaire d’un fait ou d’une information qui paraît déterminant pour obtenir le consentement du cocontractant. Exemple : Le vendeur omet volontairement d’informer l’acquéreur d’une prochaine construction d’une usine de traitement des déchets.

Les Vices cachés dans un bien immobilier

Les vices cachés peuvent toucher de nombreux éléments d’une habitation. C’est le cas des combles où se trouvent les éléments de la charpente. Généralement, les malfaçons y sont constatées à l’occasion de travaux, notamment d’isolation. Si, après l’achat, l’acquéreur constate que des pièces de charpente sont absentes ou gravement endommagées, cette situation peut constituer un vice

caché. Des fondations défectueuses peuvent également être considérées comme un vice caché. En effet, si les fondations ne sont pas adaptées aux contraintes géologiques du terrain ou aux

caractéristiques de l’ouvrage, des fissures peuvent apparaître, menaçant directement la stabilité de la construction et la sécurité de ses occupants. Peuvent également être considérés comme des vices

cachés, la présence de termites ayant provoqué des dégâts antérieurs à la vente, une place de stationnement inutilisable en raison de la présence d’une rampe en béton, l’absence d’eau courante, une dalle de béton fissurée ou encore un défaut d’étanchéité ou de l’humidité. Cette dernière peut être liée à des infiltrations d’eau en façade ou par une fuite en toiture. Dans certains cas, la présence d’humidité n’est pas visible dans le logement, en raison de l’absence de moisissures ou de tâches.

Les conditions permettant d’engager la garantie des vices cachés

Un vendeur, suivant les règles de droit civil, a des responsabilités lors de la vente d’un bien. Ce dernier doit à l’acheteur la garantie que le bien vendu est exempt de vices :

Le rendant impropre à l’usage auquel on le destinait ou, diminuant cet usage à tel point que l’acheteur ne l’aurait pas acquis ou en aurait alors donné un prix bien moins élevé.

Cette garantie, appelée « la garantie légale des vices cachés », est régie par les articles 1641 à 1649 du Code Civil. Elle est due par le vendeur et son application requiert la réunion de certaines conditions :

• Il faut que l’on soit en présence d’une vente et donc d’un contrat de vente,
• Il faut que l’on soit en présence d’un vice rendant le bien, objet de la vente, impropre à l’usage auquel on le destinait. Cela signifie que le défaut doit compromettre l’utilité de la « chose », c’est-à-dire l’usage normal que l’acheteur pouvait raisonnablement envisager compte-tenu du prix, de la qualité stipulée et des conditions générales du contrat,
• Le vice doit être caché et inconnu de l’acheteur,
• Le vice doit exister au moment de la vente, pour être couvert par la garantie, le vice devait être antérieur à la vente.

Quels recours contre le vendeur et dans quel délai ?

En présence d’un vice caché dans son logement, l’acheteur doit tenter, dans un premier temps, de trouver un accord amiable avec le vendeur. Si aucun accord n’est trouvé, le litige devra se régler devant la justice. L’acheteur peut notamment réclamer l’annulation de la transaction, obtenir une indemnité équivalente à la réduction du prix de vente ou recevoir une somme équivalente au coût de la réparation du vice caché. L’acheteur dispose d’un délai de 2 ans pour intenter l’action en garantie, si le contrat de vente a été conclu après le 19 février 2005. Ce délai ne commence pas à courir à partir de la vente ou de l’entrée dans les lieux, mais à partir de la découverte du vice : le point de départ est souvent constitué par le rapport d’expertise commandé par l’acquéreur. Le délai dont dispose l’acheteur pour agir est de 30 ans. Il est donc protégé même s’il découvre le vice caché longtemps après son entrée dans les lieux. Si une clause de non-garantie des vices a été ajoutée dans le contrat de vente, l’acquéreur ne pourra pas bénéficier de la garantie des vices cachés. Cette clause n’est cependant pas applicable si l’acheteur prouve la mauvaise foi du vendeur et peut notamment démontrer l’existence d’éléments destiné à camoufler le vice caché.

En matière de vente immobilière, ont pu être considérés comme des vices cachés :

Mais également

Le caractère inondable d’un terrain, l’inconstructibilité du terrain, le caractère instable du terrain.

En réalité peu importe les cas, il faut que les vices n’aient pas été visibles à l’acheteur lors de son examen du bien. La vigilance de l’acheteur, sera, on le comprend aisément, impérative : si ce dernier a été négligeant lors de la visite du bien, le vendeur pourra alors invoquer cette négligence !

Les actions en justice possibles

La découverte du vice caché entraîne une action judiciaire en garantie contre le vendeur. Pour obtenir réparation d’un préjudice sur le fondement de la garantie des vices cachés, il faut prouver :

• l’existence d’un vice ;
• la gravité du vice ;
• le caractère caché de celui-ci ;
• son antériorité par rapport à la vente.

Cette action en justice doit être intentée par l’acheteur dans un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice.

L’article 1644 du code civil stipule que :

« L’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix, telle qu’elle sera arbitrée par experts ».

L’acheteur a  2 choix du moyen de recours qu’il souhaite intenter :

• L’action rédhibitoire, on demande l’annulation de la vente,

Ou ;

• L’action estimatoire, on demande une réduction du prix de vente et la vente est alors maintenue à la différence de l’action précédente.

Chaque action pouvant être couplée à des dommages et intérêts. Les juges rechercheront si l’action en garantie est fondée. Si c’est le cas, ils accorderont le remède qui est demandé (action rédhibitoire ou action estimatoire). Son pouvoir d’appréciation s’exercera sur le montant de la réduction du prix (si action estimatoire) et sur le montant des dommages et intérêts lorsqu’ils sont demandés.

Le vendeur peut-il être exonéré de sa responsabilité ?

Oui, Il existe des clauses exonératoires spécifiques à l’acte de vente.

La garantie contre les vices cachés, constitue l’une des obligations les plus importantes pesant sur le vendeur. Néanmoins, elle est susceptible d’être aménagée : cette garantie pourra dans certains cas être limitée ou bien même écartée. Il s’agit là d’une pratique notariale relativement courante. Toutefois ces clauses exonératoires se heurtent parfois à l’hostilité des tribunaux et leur efficacité n’est pas toujours admise. En effet, le juge pourra retenir que le manquement du vendeur à son obligation de renseignement neutralise le fonctionnement de ladite clause.

En résumé : Que doit savoir un vendeur en matière de vice caché ?

En tant que vendeur, vous avez des responsabilités lors de la vente de votre bien :

1. Vous avez l’obligation légale de dénoncer à l’acheteur toutes les conditions qui seraient de nature à diminuer la qualité ou l’usage du bien,
2. Vous serez tenu responsable de garantir le bien contre un vice caché même si vous êtes de bonne foi et que vous ignoriez le vice en question.

En résumé : Que doit savoir un acheteur en matière de vice caché ?

En tant qu’acheteur, vous devez agir prudemment et procéder à un examen sérieux du bien. Si vous le souhaitez, faites appel un expert du cabinet J.D.T.G pour être certain d’acquérir un bien non vicié. Si jamais vous découvriez un vice caché, vous devrez entreprendre un recours aussitôt la découverte de ce vice.

Vous pourrez alors choisir le mode d’action que vous préférez :

Vous aurez le choix entre rendre le bien et vous faire rembourser le prix versé, conserver le bien mais en demander une réduction de prix. Dans les deux cas, vous pouvez demander en plus des dommages et intérêts.

Quelle que soit l’action choisie, si vous obtenez réparation, le vendeur sera tenu de vous rembourser les frais occasionnés par la procédure.

Que doivent savoir les professionnels de l’immobilier ?

En tant que diagnostiqueur, vous avez un devoir de conseil auprès de votre client. Vous devez ainsi lui proposer des investigations plus approfondies que celles initialement prévues si vous détectez une anomalie importante. Ainsi, si le vendeur est « couvert » par une clause exonératoire, l’acheteur pourra se retourner contre vous directement en rapportant la preuve que vous avez commis une faute dans l’accomplissement de votre mission.

En tant que notaire ou agent immobilier, votre responsabilité pourra être engagée, dans une moindre mesure par rapport au diagnostiqueur. Vous avez un devoir de contrôle et de conseil : vous devez ainsi vous assurer que le dossier de diagnostics techniques est complet.

Si l’acquéreur engage votre responsabilité de professionnel de l’immobilier, il ne pourra obtenir la résolution de la vente : seuls des dommages et intérêts pourront lui être octroyés.

Voici une information importante sur une clause habituelle des formulaires (actes) notariaux :

Citons : « La présente vente est faite aux conditions suivantes, que l’acquéreur s’oblige à exécuter et accomplir, de prendre l’immeuble vendu dans son état actuel, sans garantie de l’état du sol ou du sous-sol, fouilles ou excavations, mitoyennetés, communautés, défaut d’entretien ou d’alignement, ou autres vices ou défauts cachés, soit d’erreur ou d’omission dans la désignation ou dans l’origine de propriété, soit enfin dans la contenance. …

Ces clauses ne seront généralement valables uniquement pour les vendeurs non professionnels. Exemple : si le vendeur n’avait pas connaissance du vice affectant son bien car aucune allusion n’y avait été faite dans le diagnostic technique qu’il avait fait établir pour sa vente.

D’après la loi, le vendeur n’est cependant pas « tenu des vices apparents dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ». Pas question dès lors de vous plaindre d’un sol en mauvais état, vous auriez dû le voir. Avant de signer, autant donc ne rien laisser au hasard. Vous devez décortiquez le dossier technique (performance énergétique, état de l’installation gaz et électricité, termites, etc.) remis par le vendeur au notaire. « Ce dernier doit les vérifier », sa responsabilité pourrait en effet être engagée si, après l’achat, ces diagnostics s’avéraient incomplets ou invalides. Pour quelques milliers d’euros, n’hésitez pas à missionner un expert du cabinet J.D.T.G qui vous alertera sur l’état de la toiture, des fenêtres ou des façades, et estimera le coût d’une rénovation. En?n, si le dernier propriétaire a effectué des travaux, réclamez les factures et les assurances dommages-ouvrage, indispensables pour faire jouer la garantie décennale.

Par contre, d’autres défauts, invisibles à l’œil nu, ne se révèlent qu’une fois dans les lieux. « Parmi ces vices dits “cachés”, les fissures et les problèmes d’humidité sont de grands classiques »,

Néanmoins, pour que ces défauts soient opposables au vendeur, il faudra démontrer qu’ils préexistaient à l’achat, et qu’il vous les a dissimulés. En effet, la plupart des contrats de vente comportent une clause dite d’ »exclusion de la garantie des vices cachés », exonérant l’ancien propriétaire de toute responsabilité, sauf à prouver sa mauvaise foi. Dans un premier temps, privilégiez une négociation à l’amiable, à initier par courrier recommandé avec accusé de réception. Mais si le vendeur fait la sourde oreille, il faudra aller devant les tribunaux et cela à un coût.

Copropriété :

Vice caché : Quels recours pour le copropriétaire ?

La notion de vice caché est clairement définie sur l’article 1641 à 1649 du Code Civil

Prescription et délais

Le consommateur dispose d’un délai de deux ans pour agir. Mais contrairement au délai applicable à la garantie légale de conformité, le point de départ pour agir en justice est fixé au jour de la découverte du défaut et non au jour de l’achat.

Parfois, l’acheteur peut donc agir même longtemps après la vente. Tel est, par exemple, le cas de l’acheteur d’un matelas défectueux n’ayant pris connaissance de sa décomposition que 5 ans après son achat.

Le code civil précise que  le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus ». En d’autres termes, le vice caché empêche l’acheteur de jouir, comme il était en droit de s’y attendre, du bien vendu et de ses accessoires.

Si, par exemple, des travaux majeurs à venir ne vous ont pas été dénoncés lors de la vente et que le vice ne pouvait être décelé par un acheteur prudent et diligent, vous pourriez être en droit de demander une indemnisation pour la quote-part que vous serez tenue de payer dans la cotisation spéciale à venir du syndicat, pour la réfection des parties communes.

De plus, si votre vendeur connaissait le vice caché ou ne pouvait l’ignorer, il pourrait être tenu, outre la restitution ou la diminution du prix de vente, à tous les dommages que vous auriez pu subir en raison de ce vice caché.

Un vice caché doit correspondre à un défaut d’une certaine importance, dans l’immeuble ou dans ses accessoires. En voici quelques autres exemples :

• une fissure non apparente dans le solage,
• des infiltrations d’eau par le toit, les fenêtres ou le sous-sol,
• un système d’isolation inefficace (par ex : les murs sont froids au toucher),
• des systèmes électriques ou de tuyauteries déficients.

Est exclu tout ce qui est vétuste ou qui résulte de l’usure normale.

Un vice caché ne doit pas être confondu avec une malfaçon, qui est un défaut de l’immeuble relié au non-respect des règles de l’art. Or, même si l’immeuble ne respecte pas toutes les normes, cela ne signifie pas nécessairement qu’il soit affecté d’un vice caché. En fait, pour devenir un vice caché couvert par la garantie légale. la malfaçon doit :

rendre l’immeuble, en tout ou en partie, inutilisable et grandement affecter l’utilité que l’on pourrait faire de l’immeuble, en tout ou en partie, à un point tel que l’acheteur n’aurait pas payé autant s’il avait connu la malfaçon.

La garantie légale ne couvre cependant pas le vice connu de l’acheteur ou le vice qu’il aurait dû connaître. Est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans l’aide d’un expert, comme des fissures dans un solage.

Quant aux dommages qui peuvent être réclamés, il s’agit des coûts des travaux correctifs. Cependant, s’il est établi que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le vice caché, l’acheteur pourrait également réclamer des dommages pour troubles et inconvénients.

Enfin, il est à noter que l’acheteur doit dénoncer au vendeur, par écrit et dans un délai raisonnable, l’existence du vice et la nature de ses prétentions, à défaut de quoi son droit pourrait s’éteindre, sauf dans les cas où il est établi que le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer l’existence de cette situation.

BON À SAVOIR ! Un vice caché peut affecter non seulement la partie privative, mais également les parties communes. L’affaissement de la dalle de béton de l’immeuble constituera un vice caché, même si cette dalle est une partie commune.

À RETENIR : La garantie contre les vices cachés n’est pas une mesure protégeant un acheteur imprudent ou incompétent. Ce dernier doit inspecter le bien qu’il convoite et il est recommandé qu’il fasse appel à un expert en bâtiment qui se livrera à une inspection préachat.

ATTENTION ! Ce n’est pas parce que le vendeur  n’a pas connaissance du vice au moment de la vente que la garantie sur les vices cachés ne s’appliquera pas. Il pourrait être tenu responsable d’un vice dont il  ignorait l’existence.

Pour éviter qu’un conflit ne dégénère, pensez à consulter un expert du cabinet J.D.T.G, il interviendra également en qualité d’arbitrage ou de médiation entre les parties copropriétaires.

Un vice caché est un défaut de construction qui ne paraît pas.

Pour qu’un vice soit qualifié de caché, ce qui donne droit à un recours légal, il doit répondre à 4 conditions essentielles,

• Le vice doit être non apparent;
• Il doit être grave, au point d’empêcher l’usage du bien ou d’en diminuer la valeur;
• Celui-ci doit exister au moment de la vente;
• Il doit être inconnu de l’acheteur au moment de la vente. C’est pour cette raison qu’il doit y avoir une déclaration du vendeur à l’offre d’achat.

Quelle différence entre les vices cachés et le dol ?

Vices cachés et dol : 2 problèmes différents et complexes 

Le dol

C’est une manœuvre du vendeur pour tromper l’acquéreur sur la nature du bien vendu. Le dol est un vice « du consentement ». C’est un délit civil, sanctionné par la nullité du contrat. Mais pour obtenir la nullité de la vente, l’acquéreur doit faire la preuve que le vendeur l’a trompé. Il doit par exemple prouver que le vendeur avait connaissance d’un problème technique et l’a volontairement dissimulé. Pour l’acquéreur, c’est une procédure longue, coûteuse et hasardeuse. Au moins un point commun entre les vices cachés et le dol !

Les vices cachés

A l’inverse, le vice caché, défini à l’article 1641et suivants du Code Civil, n’est pas un vice du consentement. C’est un vice du bien vendu. Le vice caché affecte le bien au moment de la vente et rend le bien impropre à sa destination. Mais ni le vendeur, ni l’acquéreur ne le connaissent. S’il était connu, le vente aurait été conclue à un prix inférieur (ou pas du tout !). L’article 1641 du Code Civil protège l’acquéreur en lui permettant d’être indemnisé, d’avoir une réduction du prix ou de demander l’annulation de la vente.

Les vices cachés concernent tant les biens mobiliers (frigidaires, voitures,..) que les biens immobiliers.

Mais en immobilier, pour éviter des procédures compliquées, les actes authentiques intègrent une clause d’exonération de la responsabilité du vendeur, qui prive l’acquéreur de ses droits en cas de vices cachés.

Deux contentieux complexes

L’acquéreur garde la possibilité de recours s’il y a eu dol, s’il y a eu une « manœuvre » du vendeur pour dissimuler le problème.

En cas de vices cachés, l’acquéreur doit essayer de montrer qu’il y a eu dol, c’est à dire qu’en réalité le vendeur connaissait le problème.

Inévitablement, les contentieux du vice caché et du dol sont compliqués, onéreux, longs et hasardeux. Ils mélangent souvent  les questions du dol et du vice caché !